המרוץ לממ”ד: כשהמלחמה הופכת לגלגל ההצלה של הקבלנים

השנה האחרונה לא האירה פנים ליזמי הנדל”ן בישראל. סביבת הריבית הגבוהה והמשבר הכלכלי הובילו להאטה חריפה, וכמעט לעצירה מוחלטת, במכירת דירות חדשות. הנתונים הכלכליים בחודשים האחרונים הצביעו על צניחה של עשרות אחוזים במספר העסקאות, והקבלנים מצאו את עצמם יושבים על הר של סחורה שאין לה דורש. אלא שאז הגיעה המלחמה מול איראן, וטרפה מחדש את הקלפים הפסיכולוגיים של השוק.

המציאות הביטחונית החדשה והאזעקות התכופות מחדדות את חשיבותו של הממ”ד לתחושת הביטחון האישית של אזרחי ישראל. הפער בתחושת הביטחון בין מי שיש לו ממ”ד בתוך הבית, לבין מי שצריך בכל התראה לרוץ למקלט קרוב או להסתפק בשהייה בחדר מדרגות רעוע בבניין ישן, הוא עצום. המספרים העגומים מדברים בעד עצמם: על פי דוח מבקר המדינה מינואר 2026, כ-3.2 מיליון אזרחים (33.6% מהאוכלוסייה) חיים ללא מיגון תקני, בין אם מדובר בממ”ד, מקלט פרטי או מקלט ציבורי תקין.

אותם אזרחים הנתונים תחת איום מחפשים היום פתרון, חלקם זמני וחלקם קבוע. ברשתות החברתיות מתפרסמים עשרות פוסטים של משפחות שמחפשות דירות עם ממ”ד בסאבלט. במקביל, ישנם אזרחים רבים שרוצים פתרון קבוע, ופונים לשוק הדירות החדשות שמספק כיום הזדמנויות לרכישת דירות עם ממ”ד המוכנות לאכלוס מיידי.

מלאי עצום של דירות עם ממ”ד שמחכה לקונים

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ”ס), בישראל יש כיום למעלה מ-80,000 דירות חדשות לא מכורות. על פי ההערכות בשוק הנדל”ן, כ-15% מהן הן דירות שכבר קיבלו טופס 4 (טופס אכלוס). משמעות הדבר היא שמי שיבצע את העסקה יוכל להיכנס לדירות אלו באופן מיידי.

מנכ”ל קבוצת שניר לשיווק נדל”ן, ניר שמול, מסביר את הדינמיקה בשטח: הגידול בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות, לצד ההאטה בביקושים מאז תחילת שנת 2025, הביאו למצב שיש היום בשוק מספר לא מבוטל של דירות חדשות מוכנות לאכלוס שטרם נמכרו. עובדה זו מהווה יתרון לרוכשים שרוצים לעבור לדירה עם ממ”ד בזמן מיידי. לדבריו, השילוב של ההאטה בשוק יחד עם המלחמה הופך את השוק הנוכחי לשוק של קונים. מי שיפנה היום לחברות הקבלניות בבקשה לרכוש דירה חדשה ומוכנה, יזכה קרוב לוודאי להטבות משמעותיות בתנאי המימון, בדחיית תשלומים, ובסיוע במכירת הדירה הקיימת.

עם זאת, ניר שמול מזהיר מקוצר ראייה: יש לקחת בחשבון שכאשר המלחמה תסתיים וחוסר הוודאות ייעלם, אנו נראה את הביקושים הכבושים הופכים לעסקאות, מלאי הדירות ירד, והמחירים יחזרו לעלות.

ה”פרמיה” על הביטחון

כמה אנחנו מוכנים לשלם על שקט נפשי? מנכ”ל משותף בחברת אס.קי SK שמאות מקרקעין, השמאי שמוליק כהן, מציין כי שוויו של הממ”ד הוא פרמטר משתנה ביחס לתקופה ולמיקום. בתקופה ובמיקום שבהם קיים איום טילים מוחשי, הממ”ד מעלה את מחיר הנכס בכ-10%-15% בהשוואה לנכס ללא ממ”ד. יותר מכך, מי שינסה להשכיר או למכור כעת נכס ללא ממ”ד, יגלה שללא קשר למחיר, קשה מאוד לבצע עסקאות.

ואולם, הזיכרון הציבורי נוטה להיות קצר. שמוליק כהן מזכיר כי בעבר ראינו שכאשר איום הטילים נעצר לתקופה ארוכה, אנשים נוטים לשכוח את הסכנה המיידית. במצבי שגרה מתמשכים, הממ”ד כבר אינו מהווה שיקול ראשון במעלה בבחירת דירה, וגם הפערים במחיר עשויים להצטמצם במידה מסוימת.

איפה קונים דירה עם ממ”ד ובכמה?

השילוב של צורך קיומי מול קבלנים שלחוצים למכור, יצר תמונת מצב מעניינת בשטח בכל רמות המחיר:

• דירות חדשות בדרום בטווח של 1-2 מיליון שקל: חברת “פרץ בוני הנגב” מציעה בפרויקט “בפארק” שבשכונת הפארק בבאר שבע, הכולל בנייני בוטיק בני 4 קומות, דירות 4 חדרים (99 מ”ר ומרפסת של 19 מ”ר) החל מ-1,545,000 שקל. קבוצת “צרפתי שמעון” מציעה בפרויקט “צרפתי בפארק” בעיר, הכולל כ-700 יחידות דיור, דירות 5 חדרים החל מ-1.79 מיליון שקל, עם הלוואת קבלן של עד מיליון שקל ללא ריבית והצמדה המשולמת שנה לאחר האכלוס. באשקלון, “פרץ בוני הנגב” מציעה בשכונת “עיר היין” דירות 3 חדרים החל מ-1,690,000 שקל, ובשכונת “אגמים” דירות 5 חדרים החל מ-1,999,000 שקל.

• דירות גן ופנטאוז בטווח של 2-3 מיליון שקל: קבוצת “רם אדרת” מציעה בפרויקט “רמת אדרת” באריאל דירות גן (5 חדרים) ופנטהאוזים (5.5 חדרים) שמוכנות לאכלוס. הפרויקט נבנה ביציקת בטון מלאה של כל קירות הבניין, כאשר הממ”ד מעובה ב-10 ס”מ נוספים, כך שהבניין כולו פועל כמבנה ממוגן אחד. דירות הגן מתחילות ב-2.7 מיליון שקל והפנטהאוזים ב-2.8 מיליון שקל, עם תשלום של 30% באכלוס והיתרה בעוד שנתיים.

• דירות למכירה בטווח של 3-4 מיליון שקל: בבנייה הנמוכה של כרמי גת, קבוצת “רם אדרת” מציעה בפרויקט My Aderet דירות גן 5 חדרים לאכלוס מיידי, החל מ-3.1 מיליון שקל. בגבעתיים, בפרויקט “המרי 58” (בניין בוטיק של 20 דירות), מוצעות דירות 3 חדרים אחרונות החל מ-3.95 מיליון שקל, במבצע של כניסה מיידית ותשלום בעוד שנתיים (בכפוף לתקנון).

• דירות עם ממ”ד בתל אביב במחיר של 4-5 מיליון שקל: בתל אביב, בפרויקט “אנטיגונוס 11 ו-13” של קבוצת לוינשטין הכולל שני בניינים בני 8 קומות ו-44 יחידות דיור, דירות 3 חדרים אחרונות נמכרות החל מ-4.7 מיליון שקל. גם כאן מוצע מבצע אכלוס המאפשר כניסה היום ותשלום בעוד שנתיים (בכפוף לתקנון).