המיליונים של דובאי: מיכאל מאיורוב וחברת מאיורס נדל״ן חושפים את סודות ההשקעה של הישראלים באמירויות

מאז הסכמי אברהם, המספרים מדברים בעד עצמם: שוק הנדל”ן של דובאי הפך ליעד מרכזי להון ישראלי, המונע מפוטנציאל לתשואות דו-ספרתיות וסביבת מס כמעט אפסית. אך מאחורי הכותרות המבטיחות, קיימת מציאות מורכבת של רגולציה, בירוקרטיה וסיכונים תפעוליים המהווים חסם כניסה משמעותי. אם כן, כיצד מגשרים על הפער בין ההזדמנות הגדולה לסיכון הממשי? ניתוח מעמיק של מודלים עסקיים מצליחים, כמו זה של חברת Mayors, חושף את האסטרטגיה המדויקת להפיכת הפוטנציאל הגולמי לרווח נקי.

מה סוד המשיכה של דובאי בעולם השקעות הנדל”ן?

ההתעניינות הגוברת בדובאי אינה טרנד חולף. היא נשענת על יסודות כלכליים ומבניים איתנים שהופכים אותה לאחת מזירות ההשקעה המחושבות והתחרותיות ביותר כיום.

היתרון המכריע: מדיניות מס מקלה מאוד

היתרון הבולט והדרמטי ביותר הוא סביבת המס. בדובאי קיים פטור מלא ממס הכנסה על הכנסות משכירות, כמו גם פטור ממס שבח ומס רווחי הון. המס היחיד המשמעותי הוא עמלת רישום בשיעור 4% למחלקת המקרקעין של דובאי (DLD) בעת הרכישה. זוהי הטבה ישירה המגדילה באופן דרמטי את התשואה נטו למשקיע. במקביל, הממשל מפעיל את סוכנות הסדרת הנדל”ן (RERA), גוף רגולטורי קפדני שמגן על זכויות המשקיעים ומבטיח שקיפות.

כל הפרויקטים “על הנייר” מחויבים להפקיד את כספי הרוכשים בחשבונות נאמנות, רשת ביטחון המבטיחה שהכסף ישמש אך ורק להתקדמות הבנייה ומפחיתה דרמטית את סיכון המשקיע.

הביקוש רק עולה: כוחה של עיר מהגרים

כ-90% מאוכלוסיית דובאי מורכבת מעובדים זרים, המהווים את מנוע הצמיחה של שוק השכירות. זרם קבוע של אנשי מקצוע, מנהלים ומומחים מכל רחבי העולם יוצר ביקוש קשיח ויציב לדיור איכותי בכל הרמות. הדינמיקה הדמוגרפית הייחודית הזו מבטיחה למשקיעים סיכון נמוך יותר לנכס ריק ושמירה על רמות מחירים יציבות, בעיקר באזורי הביקוש המרכזיים.

צמיחה מתוכננת היטב

הצמיחה של דובאי אינה מקרית; היא מונחית על ידי “תוכנית האב העירונית דובאי 2040”. זוהי תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח, הכוללת השקעות של מיליארדי דולרים בתשתיות-על, אזורי תעסוקה ירוקים, מוקדי תיירות ופתרונות תחבורה מתקדמים. עבור המשקיע, משמעות הדבר היא שההשקעה אינה נשענת רק על ההווה, אלא נהנית מפוטנציאל השבחה עתידי הנובע מפיתוח ממשלתי יזום.

הצד השני של המטבע: האתגרים של המשקיע הישראלי

לצד ההזדמנויות הברורות, משקיע ישראלי הפועל לבדו ניצב בפני אתגרים ממשיים:

• פערי מידע ואמינות: כיצד מבחינים מרחוק בין יזם איתן ובעל מוניטין לבין חברה ספקולטיבית? על מי סומכים בעסקאות של מאות אלפי שקלים במדינה זרה?
• מבוך הבירוקרטיה: תהליך הרכישה דורש התנהלות מול גופים מקומיים, פתיחת חשבון בנק באיחוד האמירויות והתמצאות בחוקים ובתקנות שאינם מוכרים למשקיע הישראלי.
• ניהול הנכס בשלט רחוק: לאחר הרכישה, מתחילה העבודה האמיתית. ניהול נכס מישראל – החל מאיתור שוכרים ועד טיפול בתקלות דחופות – הוא משימה לוגיסטית מורכבת שכמעט בלתי אפשרי לבצע ביעילות.

בדיוק חסמים אלו הם שגורמים למשקיעים רבים, למרות זיהוי הפוטנציאל, להישאר על הגדר.

הפתרון: כיצד ישראלים משקיעים היום בדובאי בביטחון?

התשובה טמונה במודל עבודה מובנה המנטרל את הסיכונים. חברת Mayors, שהוקמה ומנוהלת על ידי מיכאל מאיורוב, היא דוגמה בולטת לאסטרטגיה כזו. עם נתונים מרשימים של ליווי למעלה מ-840 משקיעים והיקף עסקאות מצטבר של כ-930 מיליון שקלים, המודל שלהם מציע תובנות מעשיות. החברה מחזיקה ברישיון נדל”ן רשמי ופועלת ממשרדים בדובאי, מה שמהווה את הבסיס ליכולת הביצוע שלה.

הנה כמה עקרונות שהחברה מתבססת עליהם בניהול השקעות בטוחות באזור דובאי:

התמחות אסטרטגית בפרויקטים “Off-Plan“

ליבת האסטרטגיה של החברה מתמקדת בפרויקטים בשלבי תכנון ובנייה. התמחות זו, כשהיא מבוצעת נכון, מאפשרת למשקיעים למנף מספר יתרונות מובנים: מחיר רכישה הנמוך משמעותית ממחיר השוק, תוכניות תשלום גמישות הפורסות את ההון על פני תקופת הבנייה, ופוטנציאל להשבחת הנכס עוד לפני מסירת המפתח.

מעטפת שירותים מלאה מקצה לקצה

Mayors בנתה את פעילותה על בסיס “מעטפת מלאה”, המספקת למשקיע ואן סטופ שופ לכל מה שהוא צריך:

• איתור וסינון פרויקטים: צוות ייעודי בוחן פרויקטים על בסיס קריטריונים נוקשים של איתנות היזם, איכות התכנון, פוטנציאל הפיתוח והתאמה למשקיע הישראלי.
• ליווי פיננסי ומשפטי: סיוע בפתיחת חשבון בנק, ליווי בחתימה על חוזה הרכישה (SPA) ורישום העסקה במרשמי המקרקעין של דובאי.
• ניהול נכסים ושירות לאחר מסירה: עם קבלת המפתח, מחלקת ניהול הנכסים אחראית על השכרת הנכס, תחזוקתו וניהול הקשר עם השוכרים, מה שהופך את ההשקעה לפסיבית לחלוטין עבור הבעלים.
• שקיפות טכנולוגית: גישה לאפליקציה ייעודית מאפשרת מעקב בזמן אמת אחר התקדמות הבנייה וקבלת דוחות, ובכך מגשרת על המרחק הפיזי.

על פי נתוני החברה, מודל זה הניב ללקוחותיה בשנים האחרונות תשואה שנתית ממוצעת של 16%, נתון המגלם את השילוב בין עליית ערך הנכס לתשואה משכירות.

מאחורי הקלעים של ההצלחה: תהליך ההשקעה המובנה

ההבנה כיצד חברות כמו Mayors משיגות תוצאות עקביות עבור לקוחותיהן דורשת הצצה אל מתודולוגיית העבודה עצמה. לא מדובר בבחירת נכסים אקראית, אלא בתהליך מובנה ומנוהל היטב שנועד למקסם את פוטנציאל הרווח ולמזער את הסיכון בכל שלב. התהליך מתחיל הרבה לפני שבכלל מוצג נכס ספציפי למשקיע.

אסטרטגיה לפני נכס: ניהול תיק השקעות אישי

השלב הראשון והקריטי ביותר הוא פגישת אבחון אסטרטגית. בשלב זה, המטרה אינה “למכור” דירה, אלא להבין לעומק את פרופיל המשקיע: מהו ההון העצמי הפנוי, מהן מטרות ההשקעה (תשואה שוטפת, עליית ערך לטווח ארוך, או “פליפ” מהיר), ומהי רמת הסיכון הנוחה לו. רק לאחר גיבוש פרופיל מדויק, צוות החברה בונה תיק השקעות מותאם אישית. גישה זו מבטיחה שהפרויקטים שיוצגו בהמשך לא יהיו רק אטרקטיביים באופן כללי, אלא יתאימו באופן ספציפי ליעדים הפיננסיים שהוגדרו מראש.

כוח הקבוצה והגישה הבלעדית: היתרון התחרותי

אחד ממכפילי הכוח המשמעותיים ביותר שחברה בסדר גודל של Mayors מביאה לשולחן הוא כוח הקנייה הקבוצתי. על ידי ריכוז של מאות משקיעים, החברה צוברת כוח מיקוח משמעותי מול יזמי הנדל”ן הגדולים ביותר בדובאי. כוח זה מתורגם בפועל ליתרונות מוחשיים עבור המשקיע הבודד: גישה מוקדמת לפרויקטים נחשקים עוד לפני שהם נפתחים לקהל הרחב, תנאי תשלום משופרים, ולעיתים קרובות גם הנחות משמעותיות ממחיר המחירון הרשמי. עבור המשקיע העצמאי, גישה לתנאים כאלה היא כמעט בלתי אפשרית. יתרון תחרותי זה הוא מרכיב מפתח ביכולת לייצר תשואות עודפות על פני השוק.

הליווי הישראלי בשטח

המרכיב הסופי, ואולי החשוב ביותר הוא הליווי האנושי והישראלי בשטח. המודל של Mayors כולל שירות ייחודי בשם “Fly Before You Buy”, סיורי משקיעים המאפשרים למתעניינים רציניים לחוות את דובאי, לראות את הפרויקטים בעיניים ולפגוש את הצוות המקומי פנים אל פנים. שירות זה הופך את ההחלטה מתיאורטית למעשית. מעבר לכך, הנוכחות של צוות דובר עברית בדובאי מנטרלת את החשש מהבירוקרטיה הזרה. הצוות מלווה את המשקיע בכל צעד מעשי – החל מפתיחת חשבון בנק מקומי וקבלת אשרת משקיע, ועד לניהול המשא ומתן על פרטי החוזה מול היזם. תמיכה זו מספקת שקט נפשי וחוסכת זמן ומשאבים יקרים.

להצליח בנדל”ן בדובאי: לא רק מה קונים, אלא איך קונים

שוק הנדל”ן בדובאי הוא זירה של הזדמנויות כלכליות משמעותיות, אך הוא לא מגיב בסלחנות כלפי מי שפועל ללא אסטרטגיה. הנתונים מראים כי המפתח למימוש הפוטנציאל טמון פחות בזיהוי הנכס “המושלם” ויותר באימוץ גישה מקיפה המנהלת את הסיכונים בכל שלבי התהליך.

מודלים עסקיים כמו זה של Mayors הופכים את ההשקעה ממהלך ספקולטיבי לתהליך מנוהל ושקוף, המאפשר גם למשקיעים ללא ניסיון קודם להיכנס לזירה בצורה מחושבת. הצלחתם של מאות ישראלים דרך גישה זו מוכיחה כי הדרך אל המיליונים של דובאי עוברת דרך ניהול סיכונים מקצועי, נוכחות בשטח והבנה עמוקה של כללי המשחק המקומיים.