התחדשות עירונית היא כבר לא רק נדל״ן, היא ביטחון לאומי

בימים שבהם מדינת ישראל מתמודדת שוב עם איום רקטי רב־זירתי, סוגיית המיגון חוזרת אל מרכז סדר היום. אזעקות, מטחי טילים וכטב”מים הפכו כבר מזמן לחלק מהמציאות של העורף הישראלי. בתוך המציאות הזו צריך לומר את הדברים בצורה ברורה: פערי המיגון בישראל אינם רק בעיה תכנונית או נדל”נית. הם קודם כל סוגיה ביטחונית.

האיום על העורף אינו חדש. כבר במלחמת העצמאות הפציצו מטוסים מצריים את תל אביב ופגעו באזרחים. מאז, דרך מתקפת טילי הסקאד במלחמת המפרץ בשנת 1991 ועד למטחי הטילים והכטב”מים של השנים האחרונות, האסטרטגיה של אויבי ישראל נותרה דומה: פגיעה בעורף האזרחי.

מלחמת המפרץ הייתה נקודת מפנה. מתקפת הסקאדים חשפה את פגיעותם של מבני המגורים הישנים והובילה להקמת פיקוד העורף ולחובת בניית ממ”ד בכל דירה חדשה החל משנת 1992. מאז הוכיח הממ”ד את עצמו שוב ושוב. גם במקרים של פגיעות ישירות הוא סיפק הגנה מצילת חיים ומנע במקרים רבים פגיעה בנפש.

במובן הזה, הממ”ד אינו רק פתרון הנדסי. הוא מרכיב יסוד בביטחון הלאומי של ישראל.

אלא שבישראל של 2026 הפער עדיין גדול. על פי נתוני מבקר המדינה, כ־3.2 מיליון אזרחים, כשליש מאוכלוסיית המדינה, עדיין חיים ללא מיגון תקני. מדובר בכ־1.63 מיליון דירות ללא ממ”ד.

בעשור האחרון הפכה ההתחדשות העירונית לכלי המרכזי לצמצום הפער הזה. המדינה ניסתה לקדם אותה באמצעות צעדים שונים ובהם הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הקמת מנהלות עירוניות וחקיקה שנועדה להקל על קידום פרויקטים.

אך למרות המאמצים הללו, בשנת 2025 נרשמה דווקא ירידה של כ־20% במספר היתרי הבנייה להתחדשות עירונית. הסיבה לכך אינה גורם אחד בלבד, אלא שרשרת של כשלים ואחריות משותפת של כלל המעורבים בתהליך.

לעיתים מדובר ברשויות מקומיות שמתקשות להתמודד עם העלויות התכנוניות והתשתיתיות של תוספת יחידות דיור. לעיתים מדובר בציפיות לא ריאליות של בעלי דירות לתמורות גבוהות יותר. במקרים אחרים נכנסים לתחום יזמים חסרי ניסיון או חוסן פיננסי שמציעים הצעות שאינן עומדות במבחן הכלכלי.

התוצאה היא שמיליוני אזרחים ממשיכים להתגורר בדירות ללא ממ”ד, בעוד פרויקטים שיכלו לשפר את ביטחונם נתקעים במשך שנים.

לכן צריך להסתכל על ההתחדשות העירונית בצורה מפוכחת יותר. זה אינו רק ויכוח על מטרים, רווחיות יזמית או איזון תקציבי עירוני. במציאות הביטחונית של ישראל מדובר במשימה לאומית.

האחריות לכך אינה מוטלת על גורם אחד בלבד. המדינה, הרשויות המקומיות, הדיירים והיזמים כולם צריכים להתאים את סדרי העדיפויות למציאות הביטחונית.

כל פרויקט שמתעכב בגלל בירוקרטיה, פוליטיקה עירונית או הצעות יזמיות שאינן עומדות במבחן המציאות הוא לא רק פרויקט נדל”ן שלא מתקדם, זהו עוד יום שבו העורף הישראלי נותר חשוף.

הכותב הוא רפי קשקש, סמנכ”ל פיתוח עסקי בסיירוס קפיטל, המתמחה בהתחדשות עירונית.