יזמים בהתחדשות עירונית – כך תוכלו להימנע מהכשלת הפרויקט

מאת: עו”ד גילעד ושדי-  מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי.

חוק התמ”א 38 עתיד לפוג באוקטובר 2022 זאת למרות ניצול חלקי בלבד של חיזוק המבנים הדרושים לכך על פי הגדרת החוק. בשוק ההתחדשות העירונית קמו חברות רבות שעיקר התמחותם בנתח שוק זה. לקראת פקיעת החוק צומצמו בשנים האחרונות זכויות הבנייה והאפשרויות להקמת פרויקט הצטמצמו במידה ניכרת, הן בשל חוסר שיתוף הפעולה מצד רשויות רבות שמטרפדות תוכניות למרות שהחוק מאפשר את הקמתם והן בשל הזמן הרב שנדרש כיום להוצאת היתר במרבית הרשויות. צמצום צעדי היזמים ובעלי הדירות בבואם לממש את זכותם החוקית הובילו כמובן למדידת הסיכונים במשקפת דקדקנית יותר על מנת לא להיכנס לפרויקט שלא יניב רווחים או יוכל לצאת אל הפועל ברשות זו או אחרת. 

למרות כל זאת, ברשויות רבות מקודמות תב”עות להקמת פרויקטים של פינוי בינוי במקבצים ומתחמים. עיני היזמים נושאות עיניהם לכיוון זה עד אשר יתאפשר לטפל ברמת הבניין הבודד באמצעות חוק חלופי לחוק התמ”א 38 שבינתיים בושש מלהגיע. 

כך או כך, בבניינים הישנים שנבנו לפי תקן רעידות אדמה ישן ואין בהם ממ”דים יהיה צורך במוקדם או במאוחר לבצע תהליך התחדשות באמצעות תקנות וחוקים חדשים וחלופיים והתהליך יתבצע ככל הנראה באופנים זהים לאלו המתרחשים היום – הגדלת זכויות הבנייה לטובת חיזוק או בניית בניין חדיש לדיירים הקיימים.

בשל ההיצע הגדול  ולמרות שהציבור כבר למד דבר או שניים על התחדשות עירונית ועל ניהול מו”מ עם יזמים, יחסי הכוחות בין היזמים לבין בעלי הדירות עדיין אינם שווים. במקרים רבים “מתעוררים” בעלי הדירות בשלב מאוחר ומגלים כי התמורות שקיבלו נמוכות מדי או שהיזם הבטיח הבטחות שאינו יכול לקיים וזאת לאחר דריסת רגל בלתי חוזרת של היזם בבניין.

החברות היזמיות החדשות הרבות מבצעות הרבה תהליכי “ניסוי וטעייה” על גבם של בעלי הדירות המתבטאים פעמים רבות בהבטחות או עיכובים רבים בלו”ז משום חוסר ידע ותכנון לקוי של המהלכים והתהליכים. כל זאת על מנת ל”לתקוע יתד” בבניין. 

הכירו את כללי הברזל לזיהוי דרכי פעולה שעלולים להכשיל את הפרויקט בשלביו השונים:

התקשרות ורושם ראשוני: בעלי הדירות מעוניינים כמובן להשיג את המקסימום במסגרת מו”מ עם יזם , לפגישה ראשונה או שניה עם בעלי הדירות כדאי ליזם להגיע לבעלי הדירות עם איזו שהיא הצעה בסיסית שנסמכת על בדיקה ראשונית בעירייה ומכניסה בתוך המשוואה את זכויות הבנייה , אפשרויות הבנייה לדיירים הקיימים ותוספות הבנייה העיקריות שניתן לתת. כמו כן כדאי ליזם להוציא את תיק הבניין ולהכיר את מבנה הדירות והקומה הטיפוסית. הדמייה סתמית שלא נבנתה לבניין הספציפי מעידה על חוסר רצינות ושקיפות.

“נון שופ” – יזמים רבים מעוניינים להחתים את בעלי הדירות על מסמכי “נון שופ”/”כתבי התחייבות” לא ליצור קשר עם יזמים נוספים עד לסיום הבדיקה בגינם בעירייה ומול גורמי התכנון. הבדיקה צריכה להיות מעמיקה ולמינימום זמן על מנת לתת הצעה רצינית המבוססת על מדיניות העירייה. יזמים רבים מנצלים את הפלטפורמה הזו על מנת לבסס את מעמדם ו”לכלוא” את בעלי הדירות במסגרת בה הם יהיו מוגבלים לתקופה ארוכה. כך יקטן כוחם במסגרת המו”מ להגדלת התמורות. יזם שרוצה להראות רצינות ויעילות יוכל להסתמך על 3 חודשים לבדיקה מעמיקה ומתן הצעה. בחלק מהמקרים יזמים בעלי ביטחון עצמי גבוה ויכולת פיננסי

ת ישקיעו משאבים על מנת לתת הצעה מהירה ללא צורך בכתב התחייבות כזה או אחר .

מינוי עו”ד מטעם בעלי הדירות –זכותם הבסיסית של בעלי הדירות היא לייצוג בהליך כה מסובך וארוך הכורך בתוכו עסקה במקרקעין וחתימה על חוזים עבי כרס. טוב יעשה היזם אם יעודד את בעלי הדירות לבחור להם עו”ד עוד בתחילת הדרך לשם התמודדות שוויונית ומו”מ הוגן בין שני הצדדים.

הצעה – הצעתו של היזם לבעלי הדירות כדאי ותהיה עקבית ומבוססת על עובדות שנבחנו ע”י אדריכל במחלקת ההנדסה העירונית ולאחר דוח 0 מקצועי. כל שינוי לרעה בהצעתכם או ריקון ההצעה מתוכן ע”י סעיפי חוזה דרקוניים עלולים לפרק את הפרויקט ולהוביל ליח”צ שלילי בהמשך, דבר שוודאי לא יועיל לחברה היזמית.

יציבות ועקביות במו”מ החוזי – עוה”ד של היזם ובעלי הדירות עורכים את החוזה בין הצדדים, מטרת הליך זה הוא בין היתר ליצוק את התחייבויות היזם שנאמרו עד כה אל תוך החוזה.

זהו שלב שיש בו חיכוכים בין הצדדים בשל אי עקביות בין מה שיצא מהפה למה שנכתב בפועל. יעשה טוב היזם אם כל הצעותיו וסיכומי פגישתו יעלו על פרוטוקולי פגישה/ישיבה על מנת לתת משמעות לדברים שנאמרים בה, הדבר יחסוך זמן וויכוחים במו”מ המשפטי.

לוחות הזמנים –  לוחות הזמנים בחוזה הם אחד הדברים החשובים ביותר בהסכם. לשני הצדדים יש אינטרס לסיים את הכל בזמן, אך כשם שהדיירים רוצים לו”ז קצר ככל הניתן ,היזם רוצה להאריך את האופציה שלו לאחר את הלו”ז כמה שיותר כדי לא להיות בהפרת חוזה וכדי לא לשלם פיצויים בסוף התהליך.

לוחות הזמנים המקובלים לכל הליך הם שונים, כמו כן הם שונים ממקום למקום, וראוי לקבוע לוחות זמנים הוגנים לכל אחד מהשלבים עם תוספת “גרייס” (תוספת זמן מינימלי לחריגה) . כבילה של בעלי הדירות בלו”ז דרקוני מרחיקה לקוחות חדשים ומביאה להתנגחויות בהמשך הדרך. 

התמורות –  תמורות שוויוניות לכלל בעלי הדירות בבניין/במתחם הם אבן דרך חשוב בדרך להצלחת הפרויקט. בעלי הדירות משוחחים בינם לבין עצמם ולא מעוניינים להרגיש פראיירים לעומת בעלי דירות אחרות אף שלעיתים זה מתבקש.  יגדיל לעשות היזם ובהצעתו הראשונית ואף בחוזה הסופי יקפיד על מתן תמורה שוויונית ואחידה לכלל בעלי הדירות. הדבר יגדיל את סיכוייו להחתמת הרוב הדרוש במהירות רבה יותר.

הטבות לבעלי עניין –  מתן הטבות “מתחת לשולחן” לבעלי אינטרסים שונים מבעלי הדירות יוביל במקרים רבים ל”פיצוץ” בין בעלי הדירות עצמם וליזם. המחוקק וגם הפסיקה בנושא הבהירו היטב שהדבר הינו רעה חולה ואין מקומה בפרויקטים מעין אלו. בסעיף 6 לחוק הפינוי בינוי אף נכתב כי דייר שגילה שחברו קיבל תמורה גבוהה ממנו יכול לבטל את החוזה או שיקבלו כל בעלי הדירות תמורה זהה. דבר שיכול ודאי למוטט את הפרויקט. יזמים בעלי ניסיון נזהרים מאוד בדבר.

שקיפות  –  מידור של בעלי דירות וקידום הפרויקט במחשכים מעצים את התנגדותם של המתנגדים , שיתוף מתנגדים בתהליך ורתימה שלהם לעזור רותמת אותם לדעה חיובית ורצון טוב.

שיתוף –  גם אם אינכם חייבים, שתפו את בעלי הדירות בבחירות עיצוביות , תכנוניות בחירת אבזרים וצבעים . בכך תקרבו אותם לתרום לקידום הפרויקט ולהרגשת שייכות.

הוגנות ואנושיות – סעיף הגג המסכם עוסק באנושיות, עזרה לחלשים בבניין וסיוע לבעלי מוגבלויות . הכלה של מצוקות ספציפיות ומתן עזרה במסגרת האפשר בצורה גלויה לכל הדיירים תבליט את חברתכם על פני חברות אחרות. 

כותב שורות אלו – עו”ד ומגשר גילעד ושד מומחה במקרקעין ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי ברחבי ישראל.