טור אורחמאת: ניר שמול, מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ”ל חברת שניר
מלחמת “חרבות ברזל” ואירועי ה- 7.10 אינם רק המאורעות הקשים ביותר והמלחמה הארוכה ביותר מאז הקמת המדינה, אלא הם גם משנים נדלנית את פניה של מדינת ישראל, כפי שלא היה מעולם.
המרחב הדרומי שחווה טבח נוראי בעוטף עזה ובערים מרכזיות בדרום כמו שדרות ואופקים, פונה מיושביו למשך תקופה ארוכה מאוד ושינה את פניו.
יישובים שלמים לרבות קיבוצים אינם ראויים עוד למגורים וקהילות שלמות נאלצו לעזוב את בתיהם אחרי הרס עצום ביישובים והטרגדיה הנוראית שכללה נרצחים וחטופים אשר עדיין נמשכת. קהילות שלמות באזורים אלו עזבו את בתיהם והן מתגוררות כיום ביישובים אחרים כקהילה או כבודדים. חלק גדול מתושבי היישובים בסביבה גיאוגרפית זו לא נפגעו ברמה דומה של מסעות רצח והרג ב-7.10 אולם הם נותרו עם פגיעות נדלניות שטחיות במושבים ובערי הדרום ובעוטף. הם חזרו לביתם והם מנסים לבנות את חייהם מחדש.
בערי הצפון המצב קשה אף יותר והסוף נכון להיום לא נראה באופק. כמאה אלף תושבים עזבו ערים ויישובים מרכזיים בצפון לאור ירי בלתי פוסק של חיזבאללה אשר מטווח ללא הרף את המושבים ואת ערי הצפון, הורס מבנים ללא היכר, יוצר הרס מסיבי ומשמעותי אשר הופך את האזורים הקרובים לגבול הצפוני לערי רפאים. רוב התושבים שפונו מהצפון מתגוררים במלונות ובפתרונות דיור כאלו ואחרים כאשר החזרה הביתה אינה נראית באופק, כאמור עד להסדרה מדינית או צבאית של המצב בצפון.
מהן המשמעויות של השינויים הללו נכון להיום ולעתיד לבוא?
1. לחץ נוסף על מחירי הדיור במרכז לאור האוכלוסייה הרבה מהמרחב הדרומי ומהמרחב הצפוני אשר נאלצה לעזוב את ביתה ולחפש פתרונות דיור זמניים פרטניים באזור המרכז והשרון. מצב זה מוביל להמשך ההתמרכזות של תושבי מדינת ישראל על כל משמעותיה לרבות ביקוש רחב היקף לדיור להשכרה ולקנייה באזור שגם ככה סובל ממחסור בקרקעות וממחירים אשר הולכים ומאמירים משנה לשנה בשל היצע נמוך וביקוש גבוה. כמו כן לאור אפשרויות התעסוקה, החינוך, הבריאות, התרבות וכו’ אשר מושכות אנשים מכל רחבי המדינה להתגורר במרכז אל מול המרחב הצפוני והדרומי.
2. על פי ההערכות, הסקרים והמחקרים הראשוניים שבוצעו בחודשים האחרונים כ-15-13 אחוז מהתושבים שפונו קיבלו החלטה לא לחזור ליישוב שבו הם התגוררו בעבר וחלקם אף רכש נכס נדלני באזור אחר בישראל. ישנה קבוצה נוספת של 20-15 אחוז מהנשאלים שחושבים על האפשרות הזו, אך עוד לא קיבלו החלטה סופית.
3. חלק מהמפונים איבדו את עבודתם בין שהם היו שכירים ובין שהם היו עצמאיים וזאת לאור השינוי באזור המגורים. בנוסף לכך חלק מהעסקים נסגרו, חלק מהעובדים התפטרו או פוטרו במהלך תקופה זו לאור המרחק הגדול בין מקום המגורים הקודם אל מול מקום המגורים הנוכחי. כשאין מקום עבודה לעיתים גם המגורים מקבלים תפנית מבחינת המיקום בו יתגוררו העובדים בעתיד.
4. נכסי נדל”ן רבים שחלקם נרכשו להשקעה בתקופה שקדמה למלחמה, בעיקר בערים בצפון כמו קריית שמונה ויישובים אחרים עומדים ריקים. מצד אחד בעלי הנכסים אינם יכולים להשכיר את הדירה לגורמים אחרים לאור המצב הבטחוני ומצד שני תשלומי המשכנתא ממשיכים לזרום. מי שרכש נכס להשקעה וכתובתו ברשויות היא במקום אחר בארץ, מוגדר כמי שלא פונה ולכן לא זכאי
לתשלומים מהמדינה בגין הפינוי והוא עומד בפני שוקת שבורה.
זו גם ההתייחסות של המדינה לגבי בעלי חנויות ומרכזי מסחר שנמצאים במצב דומה שחלקם לקחו הלוואות כספיות לטובת קניית הנכס שעומד שומם ומכורח החוזים עליהם לעמוד בכל התשלומים השוטפים לרבות משכנתאות והלוואות מסחריות, כשאין להם הכנסות שוטפות.
5. סטגנציה ברבים מהיישובים המפונים בדרום ובצפון, אין קונה ואין מוכר, אין שוכר ואין משכיר כל השוק עומד. מצב זה עלול להביא תוך פרק זמן קצר לירידה במחרי הנדל”ן בעיר לאור תשלומים שוטפים בעיקר לכיסוי ההלוואות (ראה סעיף 4).
6. המדינה ראתה שנים רבות בפריפריה (אני אוהב לכנות אזורים גיאוגרפיים אלו בשם מרחבים) כאזורים בעלי עדיפות לאומית הן מבחינת הטבות המס והן מבחינת השקעות לאומיות (שאפשר להתווכח אם כך היה הדבר באמת או זהו מס שפתיים). מה קורה היום כשאין פריפריה? כשהפריפריה משנה את פניה ועוברת על יושביה לאזורים אחרים? מה המשמעות העתידית של מהלך זה? האם המדינה נותנת את הדעת לכך?
7. המצב המלחמתי עולה כסף, מדובר בממון רב. על פי ההערכות במשק עלויות המלחמה עד כה מוערכות ב-550-500 מיליארדי שקלים, מעל תקציב המדינה השנתי. המדינה תיאלץ בקרוב להטיל גזרות על הציבור, בעיקר להעלות מיסים ולצמצם באופן ניכר בהוצאות הממשלה כלומר לצמצם בשירותים שהיא מעניקה לתושביה, מה גם שהוצאות הביטחון בשנים הבאות יגדלו משמעותית לאור אתגרי הביטחון שבפניהם אנו ניצבים.
כיצד לאור הנתונים האלו תשקיע המדינה משאבים כלכליים אדירים במרחב הצפוני והדרומי וביישובים שפונו כדי לשקמם? השאלות הן בהיבט הנדל”ני של הבתים שחרבו וגם בהיבט הקהילתי הנדרש. האם יהיו מספיק מורים שירצו ללמד את הילדים? רופאים שירצו לחזור למרפאות? מספיק תלמידים שלא יבססו את המרקם החברתי החדש שלהם במקום אחר? המון שאלות ללא תשובות.
8. חלק מהיישובים בעיקר בדרום אולם גם בצפון אינם ראויים למגורי אדם וחלק מהקהילות בחרו את ביתם החדש באזור אחר. מי הם אלו שיבואו במקומם? האם ישנה תוכנית חלופית כזו במדינה? האם יהיו אלו גרעיני הנח”ל שיישבו מחדש את היישובים כמו שנעשה בעבר או קהילות אחרות? דתיים לאומיים? קיבוצניקים מאזורים אחרים? גרעינים תורניים? חרדים? חילוניים? מתנחלים? לכל
החלטה כזו משמעות גדולה מבחינה חברתית, קהילתית, מדינית ועוד. האם מישהו נותן את הדעת לכך? פועל בכיוון מסוים? למדינה התשובות.
9. האם מהמשבר הגדול ביותר בתולדות מדינת ישראל יכולה לצמוח תקווה? תקווה נדל”נית? אני מאמין, מייחל ומצפה שכן. ניתן יהיה להפריח מחדש את היישובים שפונו, ליישב אזורים נוספים בעוטף עזה ובצפון שלא יושבו בעבר ולהגדיר כמשימה לאומית את התרחבות המרחב הצפוני והדרומי. זו תהיה התשובה המושלמת לרצון של האויבים שלנו לכווץ אותנו תרתי משמע במדינתנו.
המגמה של האויבים שלנו היא להפוך את ישראל למדינה קטנה וחלשה יותר מבחינה נדל”נית כחלק מתוכניתם רבת השנים “לזרוק את היהודים לים”. איחוד הזירות מבקש להביא אותנו לשם כי זה כבר קורה נדל”נית בימים אלו.
התשובה חייבת להיות באיחוד השורות בין כל רבדי החברה הישראלית, הגדרת חזון משותף לעתיד ויצירת עתיד נדל”ני חדש באזורים שכרגע התכווצו במטרה להרחיבם בעתיד כתשובה ציונית הולמת למבקשי רעתנו. הדבר הוא בידינו אולם נדרשת עשייה משמעותית ואסטרטגית חדשה, כי אנחנו כבר בפיגור.