מיזוג כלכלית ירושלים ומבני תעשיה יוצא לדרך – יחד ירכיבו את קבוצת הנדל”ן הגדולה בישראל

בתום שלוש שנים מאז היפרדותן מקבוצת פישמן, חברות הנדל”ן, “כלכלית ירושלים” ו”מבני תעשייה” ששקעו בחובות ענק, ובמשך תקופה ארוכה הנהיגה הנהלת הקבוצה תהליכים אסטרטגיים מורכבים לצמצום החוב והשבחת נכסי החברות מתמזגות והופכות לקבוצת הנדל”ן הגדולה בישראל. עם השלמת המיזוג תהפוכנה החברות לקבוצת “מבנה”- הגדולה בישראל בהיקף השטחים שבבעלותה והרביעית בגודלה בבורסה בת”א. דוד זבידה מנכ”ל קבוצת מבנה מציין: “אנו עדים כיום להשלמתו של שלב חשוב במהלך אסטרטגי מורכב שהיה כרוך בעמל רב. המיזוג המוצע, צפוי להביא להצפת ערך משמעותית עבור בעלי המניות של שתי החברות. זהו מהלך שיטיב עם כל בעלי המניות ויהפוך את “מבנה” לקבוצה דומיננטית, עם גב כלכלי איתן, הן בבורסה והן בשוק הנדל”ן”

כלכלית ירושלים ומבני תעשיה דיווחו כי חתמו על הסכם מיזוג אשר כולל תנאים מתלים, וביניהם אישור האסיפות הכלליות. בכך יוצא המיזוג לדרך באופן רשמי. תהליך המיזוג יושלם לאחר אישור האסיפות ועמידה בתנאים המתלים באמצעות החלפת מניות בין שתי החברות.

יחס ההחלפה בין החברות נקבע על 1:935. כך, לאחר קיום התנאים המתלים שנקבעו בהסכם המיזוג, תהפוכנה שתי החברות לקבוצת נדל”ן אחת בעלת גוף ניהולי אחד. קבוצת מבנה הממוזגת תהפוך לקבוצת הנדל”ן הגדולה בישראל בהיקף השטחים שברשותה כ-1.6 מיליון מ”ר מדן ועד אילת ולקבוצת הנדל”ן הרביעית בגודלה בבורסה בת”א בשווי נכסיה, אחרי קבוצת עזריאלי, גזית גלוב ומליסרון.

כזכור, לפני שלוש שנים  נקלעו החברות למשבר פיננסי עם חובות עתק של כ-20 מיליארד ש”ח לבנקים ולבעלי האג”ח. מאז הנהיגה הנהלת הקבוצה מדיניות אסטרטגית סדורה של צמצום החוב ומיקוד החברה בפעילות עסקית בישראל תוך חיזוק וגידול תזרים המזומנים, כך הצליחה הקבוצה להיחלץ מהמשבר ולהפוך לקבוצה איתנה, מהראשונות בישראל ללא גרעין שליטה הצפויה להשיא ערך משמעותי לבעלי המניות.

קבוצת הנדל”ן הרביעית בגודלה בבורסה

עם השלמת המיזוג, ככל שיושלם, קבוצת מבנה הממוזגת תחזיק במאזן בהיקף של כ-12.9 מיליארד ש”ח עם הון עצמי של כ-4.6 מיליארד ש”ח, כמו כן, לראשונה מזה 5 שנים מסתמן צפי לחלוקת דיבידנדים לבעלי המניות, ככל שיוחלט על ידי דירקטוריון החברה הממוזגת. החברה צפויה להגיע ל-NOI של כ-670-680 מיליון ש”ח בשנה ו-FFO של כ-335-345  מיליון ש”ח. כמו כן, המיזוג צפוי להביא  לחיסכון בעלויות התפעול ויאפשר לחברה הממוזגת לגייס חוב בריבית נמוכה יותר.

קבוצת הנדל”ן הגדולה בישראל

במהלך השנים האחרונות מימשו החברות את התכנית האסטרטגית שהותוותה ע”י הנהלת החברה ומיקדו את הפעילות העסקית בישראל ובאזורים בהם לחברות יש יתרון יחסי משמעותי. לחברה הממוזגת יהיו נכסים בכל רחבי הארץ בסגמנטים  שונים: כ-43% בתחום התעשייה והלוגיסטיקה (בשווי של כ-3.4 מיליארד ש”ח), כ-35% בתחום המשרדים (שווי של כ-2.9 מיליארד ש”ח) וכ-22% בתחום המסחר (שווי של כ-1.8 מיליארד ש”ח). סה”כ נכסי הקבוצה בהיקף של כ-1.6 מיליון מ”ר בישראל, היקף השטח להשכרה הגדול ביותר מבין חברות הנדל”ן הפועלות בישראל ובשווי של כ-8 מיליארד ש”ח.

במסגרת מיקוד הפעילות בישראל החברות ריכזו מאמץ בהשבחת הנכסים שברשותן. כך למשל במהלך השנה תתחיל החברה בבניית פרויקט הדגל של הקבוצה ברחוב הסוללים (פינת דרך השלום) בת”א המשלב מגורים, משרדים ומסחר אשר צפוי לכלול כ-68.3 אלף מ”ר משרדים ומסחר וכ-32 אלף מ”ר מגורים ב-360 יח”ד.

פרויקטים נוספים של הקבוצה בת”א– פרויקט המיטב בהיקף של כ-14 אלף מ”ר ו-170 יח”ד עתיד להסתיים ב-2021. בנוסף החברה פועלת להגדלת זכויות ל-370 יח”ד וכ-180 אלף מ”ר משרדים, (בשלב זה התכנית הקיימת מקנה לחברה זכויות לכ-57 אלף מ”ר משרדים).

פרויקט “מבנה” בהרצליה, הינו פרי שיתוף פעולה ייחודי בין העירייה לקבוצה במסגרתו יקום פרויקט ברחוב אבא אבן פינת שנקר אשר יכלול 34 אלף מ”ר של משרדים ויחידות דיור.

בימים אלו משלימה הקבוצה קבלת היתר בניה לשלב השני במתחם העסקים והמסחר בחולון בהיקף כולל של כ-17.5 אלף מ”ר. בשלב השלישי יקום פרויקט נוסף הכולל כ-100 אלף מ”ר של משרדים ומסחר והוא צפוי לקום ב-2023.

פרויקטים גדולים נוספים של הקבוצה- פארק מדעי החיים בחיפה כולל ארבעה בנייני משרדים בהיקף של כ-56 אלף מ”ר, פרויקט “מבנה” אור יהודה כולל כ-7.5 אלף מ”ר משרדים, פרויקט המרכבה בחולון הכולל כ-100 אלף מ”ר משרדים ומסחר ועוד.

קבוצת מבנה הממוזגת במספרים:

בבעלות הקבוצה כ-1.6 מיליון מ”ר להשכרה בארץ

כ-700 מיליון ש”ח NOI

הון עצמי כ-4.6 מיליארד ש”ח

סך שווי נדל”ן כ-10.3 מיליארד ש”ח

10 פרויקטים חדשים בשלבי בנייה שונים

פעילות בישראל:

366 אלף מ”ר משרדים

1,068 אלף מ”ר תעשיה ולוגיסטיקה

1,390 יח”ד בשלבי ביצוע שונים, עיקרן באזור ת”א

177 אלף מ”ר מסחר

2,769 שוכרים

12 מרכזים מסחריים

 

בתוך כך דיווחה כלכלית ירושלים על דוחותיה השנתיים המעידים על שיפור ניכר בכל הפרמטרים:

מדד ה- FFO בתקופה המדווחת רשם עליה של 22.7%, לעומת התקופה המקבילה אשתקד והסתכם בסך של 347 מיליון ש”ח. ה-NOI בישראל בתקופה המדווחת הסתכם ב-564 מיליון ש”ח עלייה של כ-1.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. NOI SP בישראל עלה בתקופה המדווחת ב-2.4%. הרווח הנקי בתקופה המדווחת הסתכם בכ-551 מיליון ש”ח, לעומת רווח של כ-108 מיליון ש”ח בתקופה המקבילה אשתקד. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה הסתכם לסך של כ-3.8 מיליארד ש”ח, זאת לעומת 3.2 מיליארד ש”ח בתקופה המקבילה. בתקופה המדווחת ירד יחס החוב ל-CAP בשיעור של כ-10.88% לכ-56.5%.

את עבודתן של ועדות הדירקטוריון המיוחדות שמונו לצורך בחינת כדאיות ההליך ויחס ההחלפה הראוי ליוו: שרון זאורבך וניר בדנר ממשרד MNS, פרופ’ צבי וינר ומור קולה ממשרד וריאנס אסכולה, עורכי הדין אודי אפרון, שרית מוסאיף ויותם ליפוביץ ממשרד מ. פירון ועורכי הדין אברמי וול ואיתיאל בן חיים ממשרד פישר, בכר, חן, וול, אוריון ושות’.