טור אורחנתוני מדד הדיור של דצמבר 2022, שפורסמו לאחרונה, ושהצביעו על עלייה מתונה בסך 0.3 אחוזים, לא הפתיעו אותי כלל ועיקר. הם הצביעו, כצפוי, על התמתנות ניכרת בעליית מחירי הדירות ברוב חלקי הארץ ובאזורים מסוימים, במיוחד בפריפריה, אף היו ירידות מחירים.
גם העובדה שבאזור הביקוש, ובמיוחד ירושלים ותל אביב, המחירים המשיכו לעלות, לא הפתיעה כלל ועיקר. ככלות הכל, ההיצע המאוד דל, זאת לעומת הביקושים הכבושים המשמעותיים, תרם לכך שגם 7 העלאות ריבית רצופות ובד בבד הקשחת תנאי המשכנתאות, לא יצרו מהפך ברמות המחירים.
אולם, וזה אולם גדול, מטרידה אותי במיוחד העובדה שכלי התקשורת, ברובם המכריע, התמקדו במיוחד בציון העובדה שהנה, סוף סוף, נעצרו כמעט לחלוטין עליות המחירים ובכך שהעלאות הריבית מטילות את רישומן על התנהלות השוק. העובדה שהמצב בפועל נותר על כנו, היצע מאוד דל וכן ירידה תלולה בנובמבר 2022, כ-2,900 דירות, זאת לעומת כ-9,100 בנובמבר 2021, כמעט ולא צוינה כלל.
בעיית הבעיות של שוק הדיור, לטעמי, איננה עצירת העלייה במחירי הדיור. מאבק סיזיפי זה הינו בתוצאה (effect) ולא בגורמים לאותה תוצאה(cause). על כן העצירה המלאכותית בתדלוק מחירי הדיור אין לה, לצערי, דבר וחצי דבר, עם פתרונות שורש חיוניים ששוק הדיור משווע אליהן.
לפרוטוקול: אינני מזלזלת כלל ועיקר ברצון של בנק ישראל לעצור את האינפלציה. אכן, ההיסטוריה הכלכלית בישראל, ובמיוחד בשנות ה-80 של המאה שעברה, צרובה בטראומה של אינפלציה דוהרת שאיימה למוטט את הכלכלה ולהביא אותו לכדי מיתון עמוק, ובתוך זה גם שוק הנדל”ן.
אולם, מהלכים דוגמת העלאות ריבית, שכבודם במקומם מונח, לא יוכלו לעולם להותיר את חותמם על שוק הדיור, זאת במידה ולא יתבצעו בתיאום מדוקדק עם מהלכי עומק משלימים שאכן יביאו לשינוי של ממש בשוק הדיור, ובמיוחד פתרון בעיית ההיצע הדל.
העובדה שממשלה אחר ממשלה ושורה ארוכה של שרי שיכון, לא הצליחו במשימה להבקיע את תקרת הזכוכית של 50-60 אלף דירות “על המדף” איננה מקרית. אם נבחן את ההצהרות של 10 שרי שיכון במרוצת העשורים האחרונים, נראה פער משמעותי בין ההצהרות אודות 100 אלף התחלות בנייה וכו’, לבין המציאות בפועל.
הבעיה הייתה ונותרה איך לתכלל יחדיו את כל השחקנים בשוק הדיור, איך לשנות מהיסוד את מדיניות שיווק הקרקע של רמ”י, ובמיוחד את שיטת המכרזים שלה, איך לגרום סוף סוף למנהל התכנון להפוך את ההתחדשות העירונית ללב ליבו של השוק ולהטמיע את העובדה שמדובר במשימה לאומית מהמעלה הראשונה ואיך לייצר תמריצים נאותים לעיריות ולרשויות המקומיות, זאת על מנת שיעדיפו קידום פרויקטים למגורים.
כל אלה, ומשימות נוספות, מצויים כעת על המדוכה וממתינים למוצא פיהם של שרי האוצר, הפנים, השיכון ולכל יתר הגורמים הנוגעים באופן כזה או אחר בעתידו של שוק הדיור. על כן, לסיכום, מי שמתבשם מנתוני המדד האחרון, לדידי הדבר משול לשמחת עניים.
* המאמר נכתב על ידי צאלה רוזנבלום עמור – משנה למנכ”ל מ.אביב