ערן טוויטובעלי הקרקעות הפרטיים בתוכנית “חוף התכלת” במערב הרצליה התבשרו כי בקרוב יוקצו להם זכויותיהם בקרקע במסגרת התוכנית המפורטת של המתחם הראשון בתוכנית הכולל כ- 4,000 יח”ד.
תוכנית המתאר הכוללנית של חוף התכלת כוללת כ-12,500 יחידות דיור. החלק הארי של הקרקעות במסגרת התוכנית הינו בבעלות בעלי קרקעות פרטיים שהמתינו שנים לאישור התוכנית הכוללנית וכעת לאישור התוכניות המפורטות במסגרתן יוקצו להם זכויותיהם בקרקע.
מתחם חוף התכלת מחולק לשלושה מתחמים כאשר האחד מקודם ע”י החברה הממשלתית דירה להשכיר, ושניים ע”י רמ”י. מתחם 1 (רובע דרום מערב) שמתקדם כעת לקראת קביעת הוראות מפורטות, תנאים להיתרי בנייה וטבלאות איזון והקצאה. באמצעות חברת דירה להשכיר , גובל מצפון ברחוב אבא אבן ובשכונות מגורים בצפיפות נמוכה, ממזרח ברחוב ישעיהו ליבוביץ’ ואזור התעסוקה, ממערב ברחוב דרך הים (הממשיך את רחוב וינגייט מצפון), בפארק חופי, רחוב השונית ומרינה הרצליה, ומדרום רחוב אלטנוילנד
על פי נתוני התוכנית, מלבד כ- 4,000 יח”ד הוא יכלול 492 יח”ד של דיור בהישג יד, מלונאות, כ- 103,000 שטחי תעסוקה ומסחר וכ- 173,500 מ”ר של מבני ומוסדות ציבור.
התוכנית מגדירה שינוי ייעוד מקיף של הקרקע לטובת המגורים, המלונאות והתעסוקה, לצד שטחים ציבוריים פתוחים (שצ”פ), שבילים, פארק ציבורי ומתקנים הנדסיים. כמו כן, היא מתווה מערכת דרכים מתקדמת ומרכז תחבורה בזיקה ישירה לתחנת המטרו העתידית ותחנות הרק”ל (רכבת קלה), לצד מערכות תשתית מתקדמות הכוללות ניהול מי נגר ומערכת איסוף אשפה פניאומטית.
עוה”ד שמואל שוב ונעמה שיף, שותפים במשרד שוב ושות’, המייצג בעלי קרקעות פרטיים רבים במתחם מציינים כי מאחר שהתוכנית כוללת הוראות מפורשות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, יש חשיבות להתאגדות הבעלים במתחם לקבלת זכויות משותפות במגרשים מאוגדים בשלמות.
לדבריהם: “בשלב זה של התוכנית נקבעות הוראות הבנייה וטבלאות האיזון שיחלקו את הזכויות בפועל במגרשים השונים. לרשות מקרקעי ישראל ולחברת “דירה להשכיר” המקדמות את התוכנית יש כיום נכונות רבה לקבל התאגדויות מוקדמות מראש של קבוצות בעלים לצורך קבלת זכויות במגרשים מוגדרים ובשלמות. ככל שבעלי הקרקע ישכילו להתאגד מוקדם יותר לקבוצות גדולות ומגובשות, כך יגדל הסיכוי שלהם לקבל מגרשים עצמאיים ולצאת לבנייה מהירה באמצעות עסקאות קומבינציה או שירותי בנייה מיד עם אישור התוכנית.”
בעלי קרקעות שלא יתאגדו מראש עלולים לקבל זכויות במגרשים שבהם עשרות שותפים אקראיים שלא בהכרח חולקים אינטרס משותף. מצב כזה עלול להוביל למחלוקות, סכסוכים, תביעות ארוכות לפירוק שיתוף ועיכובים של שנים רבות נוספות במימוש הקרקע ובנייתה. הניסיון רב השנים של משרדנו במתחמים מרובי בעלים דומים כמו מתחם האלף בראשון לציון, דרום מערב בת-ים, והגוש הגדול בצפון מערב תל אביב מוכיח כי הקבוצות שהשכילו להתארגן מראש הן אלו שיצאו ראשונות לבנייה ומקסמו את הפוטנציאל הכלכלי שלהן.”
במקביל: התקדמות מהירה גם ברובע הצפוני של הרצליה
בתוך כך, במשרד שוב ושות’ קוראים גם לבעלי הקרקעות ברובע הצפוני של הרצליה (שכונת הפארק ושכונת המטרו – תוכניות תמ”ל/3006 ו-תמל/3006/א) שלא להמתין ולפעול בהקדם. תוכניות אלו, שמקדמת רשות מקרקעי ישראל ומציעות יחד כ-14,918 יח”ד, 600 יחידות דיור מוגן וכ-673,000 מ”ר למסחר ותעסוקה, כבר אושרו להפקדה בותמ”ל וצפויות להתקדם במהירות אל שלב הכנת טבלאות האיזון.
גם במתחמים אלה, הממוקמים בין כביש 531 בצפון לרחובות מנחם בגין והבריגדה היהודית בדרום, חלק נרחב מהקרקעות שהיו חקלאיות בעבר מוחזק כיום בידי בעלים פרטיים. בשל קצב ההתקדמות המהיר של מסלול הותמ”ל, התארגנות מוקדמת של בעלי הקרקע לקבוצות מוסדרות היא הדרך היחידה להבטיח קבלת זכויות משותפות במגרשים שלמים ולמנוע היגררות לעיכובים בירוקרטיים ומשפטיים ממושכים.