ערן טוויטוביום חמישי האחרון העלאה הבנק האירופי המרכזי את הריבית בגוש האירו לרמה ביותר הגבוהה ביותר מזה עשור. זאת כחלק ממלחמתו באינפלציה הגואה ביבשת. לצעד זה השלכות משמעותיות גם על שוק הנדל”ן ביבשת ועל אפיק ההשקעה הפולארי בקרב ישראלים רבים – רכישת דירה להשקעה בחו”ל.
נועם עמרם, מנכ”ל REALTY BUNDLES: בתקופה זו כדאי למשקיעי נדל”ן ישראלים באירופה לבחון עסקאות של מימון מיזמי נדל”ן ביבשת – ולאו דווקא עסקאות של רכישת נכסים
לדברי נועם עמרם, מנכ”ל חברת REALTY BUNDLES, פלטפורמה דיגיטלית להשקעות נדל”ן בחו”ל, “העלאות הריבית באירופה פוגעות הן באטרקטיביות של השקעה בנכסים ביבשת והן ביכולת של היזמים המקומיים לקבל מימון. מאידך, היא פותחת למשקיעי הנדל”ן הישראלים הזדמנות השקעה באפיק חדש: במקום להיות בצד שנפגע מעליות הריבית, קרי רוכשי הנכסים והיזמים, כדאי לשקול להיות בצד המרוויח מכך – הגורם המממן” אומר עמרם.
הישראלים נחשבים למובילים בהשקעות נדל”ן בחו”ל, על פי נתוני חברת JLL שפורסמו לאחרונה, ישראל ניצבת במקום ה-9 בעולם בהשקעות זרות בארה”ב ובמקום ה-14 בהשקעות זרות באירופה. לפי JLL חלק ניכר מההשקעות של המוסדיים הן בתחום המשרדים והמגורים. תחומים פופולאריים נוספים הם בתחום המסחר, המלונאות והתעשיה. ב-REALTY BUNDLES מציינים כי משקיעים פרטיים מתמקדים בעיקר ברכישת דירות. לדברי עמרם, העלאת הריבית באירופה והצפי להמשך העליות משפיעה על כללי המשחק בתחום הנדל”ן באירופה ופותחת למשקיע הישראלי אפיק חדש של עסקאות חוב ומימון יזמים ולאו דווקא עסקאות אקוויטי.
עסקת חוב הינה למעשה הלוואה אותה נותן המשקיע ליזם תמורת ריבית קבועה מראש ובטוחות. גובה הריבית ותנאי ההלוואה נקבעים על פי איכות הבטוחות, משך ההלוואה, איכות הלווה וגורמים נוספים. עסקת אקוויטי היא רכישת הנכס עצמו מתוך מטרה ליהנות מדמי שכירות, מהיכולת להשביח אותו ומעליית מחירי הנדל”ן. “בעבר היה מקובל שהשקעה בנכסים כגון דירות או משרדים באירופה מהווה עוגן יציב כשהמשקיע נהנה מפוטנציאל השבחה ועליית שווי הנכס” אומר עמרם. “אולם, העלאות הריבית שכבר בוצעו, והכוונה של הבנק המרכזי באירופה להילחם באינפלציה הגואה תוך המשך העלאות הריבית, משנה את המצב”.
במקום לרכוש נכס – להפוך לגורם מממן: “כשמשקיע ישראלי נכנס להשקעת אקוויטי בפרויקט נדל”ן באירופה הוא לוקח את הסיכון עליו” מסביר עמרם. לאור עליות הריבית ובשקלול של סיכון מול תגמול עסקאות אקוויטי עלולות לסבול מעלויות מימון גבוהות יותר והשקעה במיזמי נדל”ן הופכת למסוכנת יותר. גם רכישת נכס בודד, כגון דירה או משרד, מצריכה מחשבה מחדש. רכישת הנכס הופכת ליקרה יותר בשל עלויות המימון, היכולת של משקיעים נפגעה וקיים חשש שהמשך העלאות הריבית יביא לירידת מחירי הנדל”ן וערך הנכס”.
לא רק המשקיעים נפגעים מהעלאות הריבית אלא גם היזמים. “בעקבות מהלכי הבנק המרכזי באירופה, הבנקים המסחריים מקשיחים את תנאי ההלוואות אותן הן נותנים ליזמי הנדל”ן ולמעשה מתחיל להיווצר מחנק אשראי ומחסור במקורות מימון. קבלנים ויזמים רבים במדינות השונות ביבשת מתקשים לקבל מימון מהמערכת הבנקאים ונאלצים לחפש מקורות מימון חיצוניים”.
לדברי עמרם, שילוב זה של מימון יקר יותר ומחנק האשראי פותח למשקיע הישראלי אפיק השקעה חדש בכל הקשור בנדל”ן באירופה, אפיק שכדאי למשקיעי הנדל”ן לבחון. “כדאיות כל השקעה, ובכלל זה עסקאות נדל”ן, נבחנת בפער בין רמת התגמול לסיכון. אם בעבר הפער היה משמעותי לטובת עסקאות אקוויטי על פני עסקאות חוב, בתקופה זו הוא הצטמצם. למשקיעים הישראלים המעוניינים להשקיע בתחום הנדל”ן באירופה כדאי לבחון אפשרות לעבור לצד המממן וליהנות מהריבית המוגדלת אותם מוכנים יזמים לשלם” אומר עמרם. “בשורה התחתונה, בשקלול בין סיכון לתשואה עסקאות חוב הנחשבות ליציבות ובטוחות יותר מעסקאות אקוויטי והן אפיק חדש ששווה להכיר”.