טור אורחבזמן האחרון שוב חוזרים הקולות, הפעם גם מתוך הממשלה, הקוראים להקל עד ביצוע פרויקטים של פינוי בינוי ולאפשר התקדמות לפרויקט גם עם הסכמות של 66, ואף 51 אחוז בלבד מהדיירים. נושא זה הביא אותי לכתוב מעט על ההתנגשות בין מעורבות רגולטורית וחופש בחירה.
עשרות מאמרים וטורי דעה נכתבו בחודש האחרון על הצעתו של שר השיכון זאב אלקין להוריד את רף ההסכמה לפינוי בינוי ל-51%, ולכן אני כרגע אשאיר את הנושא בצד, על אף שיש לי דעה ברורה בעניין. יחד עם זאת, אני רוצה לגעת בהתנגשות נוספת שקיימת בין הרגולטור לרצון בעלי הקניין, בעלי הנכסים, וזאת בתחום בחירת עורך דין דיירים, שמאי דיירים, מפקח דיירים , וכמובן הליך בחירת יזם לטובת הפרויקט.
נכון להיום כל נציגות רשאית לבחור לעצמה את גורמי המקצוע (עורכי דין, מפקח, שמאי וכו’) אשר ילוו את הנציגות מקצועית לבחירת יזם לפרויקט מתוך שמירה על האינטרסים שלהם ולהתחיל לקדם תמ”א 38 או פינוי בינוי. דא עקה, בערים רבות החליטו הרשויות שלא לקדם מיזמים פרטיים אלא לעודד התחדשות עירונית אך ורק במסגרת של “מסלול רשויות” שבו הערים עצמן, בדרך כלל באמצעות מנהלת ההתחדשות העירונית, הן אלה שמגישות את הבקשות עבור הדיירים ובשיתוף איתם.
הרעיון לכשעצמו מבורך ביותר – העיר לוקחת אחריות על הפיתוח שלה ולא משאירה מקום למאכערים, קבלני חתימות ושאר עסקנים להיכנס ולשכנע תושבים תמימים לעבוד איתם – ובכך למעשה דווקא לתקוע את התקדמות הפרויקט שנים רבות, עד שיצלחו להשיא ערך מקסימלי. לעצמם.
יחד עם זאת, לעיתים דאגה יתרה וחציית גבול בין מעורבות לגיטימית להתערבות שאינה לגיטימית ואינה חוקית עלולה ליצור כפייה על דיירים לעבוד אם אי אלו ספקים ולבטל את חופש הבחירה שלהם. כל עוד מדובר בבניית תנאי סף, קריטריונים מקצועיים, ניסיון, הדרכה וכו’ – זה בהחלט מבורך וראוי שהעיר תסייע לתושביה בהליך, שבסופו של דבר גם מחיר טוב ועוזר לעיר עצמה להתחדש ולשנות את פניה לטובה. אך במקרים מסוימים הגבול לעיתים מטשטש בין עשייה תורמת לבין עשייה שאינה חוקית וכזו עלולה לבטל את חופש הבחירה וחופש הקניין לבחור במי שרוצים.
הבחירה צריכה להישאר בידיים של בעלי הנכס
תארו לעצמכם מצב שבו הדיירים התאגדו יחד, למדו את הנושא ובחרו משרד עו”ד גדול עליו הם סומכים, אולי אפילו אחד מהם הוא עו”ד לענייני מקרקעין בעצמו, אבל העירייה החליטה לפסול את הבחירה של הדיירים, ולבחור להם בעצמה עו”ד מתוך רשימה סגורה בלבד שהורכבה על ידי נציגי העירייה ללא שיתוף התושבים?
אותו הדבר עם יזם הפרויקט, החברה הקבלנית שתבצע אותו, אדריכל, ארכיטקט וכו’. הרי לא יעלה על הדעת שהריבון יקח על עצמו את הסמכות וחופש הבחירה של בעלי הקניין לבחור בעצמם ולעצמם את אנשי המקצוע איתם הם ילכו בדרך המשותפת של פרויקט התחדשות הכולל את הריסת ביתם ובנייתו מחדש – ויבחר עבורם. האם הריבון גם מוצא לנכון להמליץ אילו בעלי מקצוע, עו”ד מלווה או מעצבות פנים יוכלו לעבוד בכל בית בפרויקט חדש שנמכר, שאינו תמ”א 38 או פינוי בינוי? וכי מה ההבדל – בסופו של דבר מדובר בקניינם הפרטי של הרוכשים או בעלי הדירות.
אין ספק שאינטרס כללי במדינת ישראל – לקדם התחדשות עירונית בצורה יעילה, וכחלק מכך על מקבלי ההחלטות ופקידי העירייה לפעול על מנת שהמתחמים המיועדים לפינוי בינוי יקודמו ולא ייתקעו, ולכן חשוב שלכל עיר תהיה תנאי סף שבו נעזרים בעלי דירות אשר נמצאים בהליך, כמו שגם ראוי שהעירייה או המינהלת להתחדשות עירונית המקומית יסייעו בהתארגנות התושבים בצורה כזו שתקדם את הבניה ולא תתקע אותה בויכוחים ואי הסכמות חסרות תוחלת. אך בשורה התחתונה יש לשמור על האיזון העדין בין האינטרס הציבורי וחופש הבחירה הפרטי, אחרי הכל הבית הוא הנכס והקנין הפרטי הכי גדול של רובנו, וחזקה על כל דייר שיקבל בסופו של דבר את ההחלטה הכי טובה עבורו.