ערן טוויטובשנים האחרונות, יותר ויותר משקיעים ישראלים פונים לשוק הנדל”ן האמריקאי בחיפוש אחר תשואות גבוהות, פיזור סיכונים וגישה לשווקים מגוונים. עם זאת, השקעה בנדל”ן בארה”ב דורשת הבנה מעמיקה של השוק, הרגולציה והאתגרים האפשריים. במאמר זה נסקור את ההזדמנויות המרכזיות, האתגרים והיבטים חשובים שיש לקחת בחשבון.
הזדמנויות השקעה בולטות
שווקים מתפתחים עם פוטנציאל תשואה גבוה
מספר אזורים בארה”ב מציעים כיום הזדמנויות השקעה אטרקטיביות:
דייטון, אוהיו: מדורגת כעיר המובילה להשקעות נדל”ן בארה”ב, עם מחירי בתים נמוכים וביקוש גובר. שיעור הדירות הריקות (Vacancy Rate) להשכרה עומד על 4.7% בלבד, מה שמעיד על ביקוש גבוה לנכסים להשכרה.
סן אנטוניו, טקסס: מציעה צמיחה יציבה באוכלוסייה וביקוש גבוה להשכרה, במיוחד בקרב אנשי צבא ומשפחות צעירות.
גרינוויל, דרום קרוליינה: מדורגת כאחת הערים הטובות ביותר למגורים בארה”ב, עם שוק נדל”ן מתפתח וביקוש גובר לנכסים.
השקעות אלטרנטיביות
בשוק האמריקאי המתפתח, תחום הנדל”ן האלטרנטיבי הולך וצובר תאוצה במיוחד על רקע העלייה המתמשכת במחירי הדיור והמגבלות הכלכליות של שכבות רבות באוכלוסייה. בניגוד לדירות מגורים קלאסיות או נדל”ן מסחרי בערים הגדולות, כאן מדובר בהשקעות יצירתיות יותר, אך לא פחות רווחיות.
פארקי קרוואנים (Mobile Home Parks)
אחת האופציות הפופולריות היא רכישת קרקעות או מתחמים קיימים שמיועדים להשכרה לתושבים שמחזיקים בבתים ניידים (mobile homes). מדובר באוכלוסייה מבוססת באופן מפתיע כ־22 מיליון אמריקאים חיים כיום בבתים ניידים, כאשר רבים מהם בגיל העבודה או בגמלאות. היתרון הבולט למשקיע הוא בכך שההשקעה מתמקדת בתשתית ובקרקע, ולא בתחזוקת המבנים עצמם.
לפי מחקר של Commercial Property Executive משנת 2024, שיעורי התשואה במתחמי קרוואנים נעים בטווח של 6%–10%, לעיתים אף יותר במיוחד באזורים עם הגירה חיובית, כמו פלורידה, ג’ורג’יה או מיזורי.
דיור בר השגה ובנייה מודולרית
סגמנט נוסף שזוכה לעדנה הוא השקעה בפרויקטים של בנייה מודולרית או טרומית, המיועדים לדיור מוזל. מודלים אלו מאפשרים להקים יחידות מגורים במהירות ובעלות נמוכה יחסית ומושכים אליהם שוכרים צעירים, משפחות חד־הוריות וקשישים.
לפי נתוני Urban Institute משנת 2023, הביקוש לדיור בר השגה צפוי להמשיך ולגדול בעשור הקרוב, מה שמגביר את כדאיות ההשקעה בסגמנט זה. באזורים מסוימים מדובר גם על הכנסות יציבות מרשויות מקומיות או פדרליות במסגרת פרויקטים של Section 8 (סיוע בשכר דירה).
יתרונות נוספים:
עלויות כניסה נמוכות יותר: השקעה בפארק קרוואנים או פרויקט מודולרי יכולה להתחיל מעשרות אלפי דולרים, לעומת מאות אלפים ברכישת דירה באזורים מרכזיים.
ביזור סיכונים: השקעה באפיקים אלו שונה בתכלית מנדל”ן קלאסי, ולכן היא יכולה להוות מרכיב מגן בתיק ההשקעות.
קהל יעד יציב: לא מדובר באוכלוסייה מתחלפת, אלא לעיתים בקהילה מגובשת שמחפשת מגורי קבע בטווח הארוך.
אתגרים מרכזיים למשקיעים זרים
רגולציה ומיסוי
משקיעים זרים נדרשים לעמוד בדרישות רגולטוריות ומיסוייות מורכבות:
- FIRPTA: חוק המיסוי על השקעות נדל”ן של זרים בארה”ב מחייב ניכוי מס במקור של 15% בעת מכירת נכס.
- דיווחים לרשויות: משקיעים זרים חייבים לדווח על השקעותיהם לרשויות האמריקאיות, כולל מילוי טפסים כמו FinCEN 105 בעת העברת כספים לארה”ב.
מימון ואשראי
קבלת מימון לרכישת נכסים בארה”ב יכולה להיות מאתגרת עבור משקיעים זרים, במיוחד ללא היסטוריית אשראי מקומית. חלק מהבנקים דורשים מקדמות גבוהות או ערבויות נוספות.
העברת כספים לארצות הברית
לפני ביצוע ההשקעה בפועל, חשוב להסדיר מראש את נושא העברת כספים לארצות הברית בהתאם להנחיות הרגולטוריות ולבחון את מסלול ההעברה המשתלם והבטוח ביותר. קיימות מספר דרכים להעברת כספים:
- העברות בנקאיות: דרך בטוחה ונפוצה, אך עשויה להיות כרוכה בעמלות גבוהות.
- שירותי העברה בינלאומיים: חברות כמו Wise ו-Xe מציעות העברות מהירות עם עמלות נמוכות ושערי המרה תחרותיים
- כרטיסי אשראי וכרטיסי נסיעות מרובי מטבעות: מתאימים להעברות קטנות יותר, אך אינם אידיאליים להשקעות נדל”ן משמעותיות.
השקעה בנדל”ן בארצות הברית מציעה פוטנציאל תשואה גבוה והזדמנויות מגוונות, אך דורשת הבנה מעמיקה של השוק, הרגולציה והאתגרים האפשריים. מומלץ להיוועץ עם מומחים בתחום, לבדוק את האפשרויות השונות להעברת כספים ולבחון את השווקים המתאימים ביותר לצרכים האישיים.