יעל וייסעל רקע פרסום מדד נובמבר והעלייה במחירי הדיור, שרת הפנים איילת שקד והגורמים המשפיעים ביותר על שוק הנדל”ן בישראל לקחו חלק בכנס הפתיחה של מועדון המנהלים של בית הספר למנהל עסקים באוניברסיטת בר-אילן ופירמת BDO
משתתפים נוספים באירוע: פרופ’ רועי גלברד מנהל ביה”ס למנהל עסקים, מנכ”ל האוניברסיטה זהר ינון, ינקי קוינט מרשות מקרקעי ישראל, שלומי הייזלר ממטה הדיור הלאומי, שי אהרונוביץ מרשות המיסים וראול סרוגו מהתאחדות הקבלנים ישבו על במה אחת כדי לדון במצב הנדל”ן בישראל. איתם בפאנל ישבו פרופ’ אייל יניב מהמרכז לערים חכמות באוניברסיטת בר-אילן ועו”ד אדווה בלמס, מנהלת צוות מימון תאגידי, BDO.
שרת הפנים איילת שקד אמרה באירוע: “הבעיות המרכזיות שהובילו למשבר הנדל”ן הם שבמשך שנים הממשלות שיווקו פחות דירות ממה שהיה צריך. לממשלת אולמרט היה רעיון טיפשי של לשווק פחות דירות וראינו בבירור שזה לא עובד. השנה אגב אנחנו נשבור את שיאי הבנייה. אם זה מה שהיו עושים ב5 שנים האחרונות, אזי לא היינו איפה שאנחנו היום. הקיפאון הפוליטי בשנתיים האחרונות בטח לא הוסיף.
ברוב הרשויות, ראשי הערים בונים ואנחנו נותנים להם כסף על זה. הבירוקרטיה הרגולציה והליכי התכנון מסורבלים, זו האמת. שדה דב לדוגמא, כל כך הרבה שנים בוזבזו שם. יש לנו רעיונות לפשט זאת.
מטרת התוכנית הממשלתית היא להגדיל את ההיצע חד משמעית. הארץ רותחת ואיפה שלא נבנה, הדירות יימכרו מאוד מהר”.
לגבי מס הרכישה, אמרה שקד כי אינה אוהדת גדולה של העלאת מס הרכישה, לכן בפרויקטים שונים יהיה ניתן גם להשכיר דירות.
השרה המשיכה ואמרה: “בכל הקשור לראשי רשויות, אני רוצה לנפץ את המיתוס. ראשי רשויות הולכים מכות כדי להיכס לוותמל. אם הייתי יכולה לשכפל את הוותמל שלוש פעמים, כולם היו מלאות. ראשי הרשויות רוצים לבנות. השלטון בישראל פשוט מאוד מאוד ריכוזי. אני מנסה להבין איך אפשר להעביר עוד סמכויות לראשי הרשויות. יש עניינים מגוחכים כמו פנייה של ראש רשות לוועדות כדי לבנות סככה בחוף הים שברשות שלו.
לגבי ביטול מגבלות מכסות הבנייה באיזורי הגליל והנגב אמרה השרה: “ישנם מושבים באיזורים אלה שפשוט נובלים. לא נותנים למנהל מקרקעי ישראל לצאת לשיווק כי מפחדים שזה יפגע באופי היישוב. זה אולי לא פוליטקלי קורקט אבל זה הדבר הנכון לעשותו. יש תחושה בקרב ראשי הרשויות באיזורים האלו שהם קמלים לאיטם ואנחנו רואים את זה כאקט ציוני. כחול לבן ויש עתיד בעד, מוזר שמפלגת העבודה מתנגדת אבל אני מקווה שזה יעבור”.
לגבי עתידה הפוליטי, ענתה השרה כי הוא פתוח והיא מבקשת בסך הכל לצלוח יום אחר יום.
בתגובה לדבריו של ראול סרוגו מהתאחדות הקבלנים על כך שלא שווקו כל הדירות הקיימות בשדה דב, אמר ינקי קוינט שזה לא נכון וכל דירה שם משווקת. הקהל באירוע מחא כפיים לדבריו של חיים פייגלין מצמח המרמן כשאמר שכל הרצון של הקבלנים הוא למכור דירות מהר ובזול ולהתקדם לפרויקט הבא. אין להם שום אינטרס למכור דירות לאט וביוקר.
פייגלין המשיך ואמר: “השיח עם השלטון הנוכחי הוא שיח פורה של עשייה ופיתרון בעיות, בשונה מממשלות עבר. הכשל הוא בפרשנות השגויה של החלטת הממשלה מ-2017 לשווק 3 מיליון דורות עד 2050 – במקום לתכנן את 3 המיליון דירות מתארית כבר עכשיו, החליטו לתכנן כל שנה מחדש מאה אלף דירות”.
תכנון ארוך טווח הוא מחויב המציאות, אמר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים: “יש לבנות את מדינת ישראל מחדש. מה שבנו פה ב-120 שנה, אנחנו צריכים לבנות ב-30 שנה. האתגר הוא אדיר אבל זה גם אומר שהענף הוא בתנופה חסרת תקדים. ענף הבניה הוא המקום הנכון להיות בו בימים אלה. צריך גם להבין שאנחנו צריכים לבנות מיליון דירות רק בצפון ובדרום. ללא קשר לגוש דן. אבל צריך גם לזכור שאנחנו נמצאים על סף מגבלת האשראי הבנקאי שלנו וצריך גם על זה לתת את הדעת.
פרופ’ אייל יניב מהמרכז לערים חכמות באוניברסיטת בר-אילן: “זה לא יכול להימשך ככה. אנחנו מדינה מאוד קטנה. הערים מאוד קטנות. מבקר המדינה קטל את התקדמות הערים בכל הקשור להפיכתן לחכמות ודיבר על חוסר בגורם מתכלל. עד שלא יהיה גורם אחד שיבוא ויגיד לערים שהן חייבות לשתף פעולה, זה לא ייפסק והמצב רק יחמיר עבורנו, תושבי המדינה. דיור בר השגה בעולם זה לחיות בבריאות ולספק את הצרכים הבסיסיים ולא רק מהו מספר המשכורות הנדרשות לקנות דירה. השיח סובב כל הזמן סביב מספר הדירות המשווקות ומספר המשכורות. יש מגוון שלם של טכנולוגיות כמו הדפסה תלת ממדית של בניינים או שימוש בנתונים, למידת מכונה ושימוש ברובוטים כדי להאיץ את הבנייה, להוזיל אותה ולשפר את רמת החיים של התושבים”.
רו”ח שחר זיו, שותף מנהל, BDO:
“מחירי הדירות נמצאים כבר מספר שנים בשיא של כ 150 משכורות לרכישת דירה. שיעור גבוה ב-50% מרמתו עד שנת 2009. ליבת הבעיה אינה בצד הביקוש, הריבית או תשומות הבניה אלא בצד היצע הקרקעות וזכויות הזמינות לבניה. מגבלת קרקעות וזכויות בניה אינה מגבלה פיזית אמיתית אלא מגבלה ניהולית הנובעת מהחלטות הממשלה לדורותיה. פתרון מבני לבעיה יגיע רק אם ייפתר ניגוד העניינים המובנה שיוצר לרשויות המקומיות גירעון שיטתי מבניה למגורים ועודף שיטתי מבניה לצרכים מסחריים. פתרונות תחבורתיים חיוניים להקטנת הלחצים ולהרחבת אזורי הביקוש אך הם מאד ארוכי טווח ויקרים, ובסופו של דבר יביאו רק להקלה. ”
עו”ד אדווה בלמס, מנהלת צוות מימון תאגידי, BDO : “לרשויות המקומיות יש כיום תמריץ שלילי להקמת בנייני מגורים ופיתוח שכונות חדשות. הארנונה ממגורים הינה גרעונית, ועל מנת להיות מאוזנת על רשות להניב מעל – 60% הכנסות מארנונה עסקית. התוצאה האבסורדית היא שרשויות דוחות פיתוח דמוגרפי, על מנת לא להעמיק את גירעון הרשות, מאחר ומנגד ההכנסות מארנונה לעסקים לא גדלות באותו היחס. הבעיה חמורה אף יותר בפריפריה, שם השטחים הפנויים להתחלות בנייה הינם בהיקפים גדולים יותר. עובדה זו יכולה להעמיק את הפערים בין הפריפריה למרכז. תמריץ שלילי זה יוכל להיפתר לדוגמא על ידי יצירת רשת בטחון לרשויות מקומיות באמצעות הענקת תמריץ דיפרנציאלי (רשת בטחון) על כל 5,000 דירות חדשות הנוספות מידי שנה לרשות, באופן שיאזן את הגרעון שנוצר לה על כל יחידת דיור, וזאת כדי לעודד אותן לקדם ולהאיץ את תהליכי התכנון והבניה.”