אביעד ברטובמרכז שדרות הרצל בירושלים, בלב שכונת בית הכרם הנמצאת על ציר מרכזי של תהליכי התחדשות עירונית, התגלגלה לפתחו של בית המשפט המחוזי בעיר תביעה שמדירה שינה מעיניהם של רבים בתעשיית הפינוי-בינוי. חברת “יתד התחדשות עירונית” הגישה תביעה בסך 20 מיליון שקלים נגד נציגות דיירים – סכום חסר תקדים בנסיבות שכאלה. לטענת החברה, נציגות הדיירים “סיכלה” את העסקה שנרקמה עמה, תוך התנהלות חסרת תום לב. הנציגות מצדה – מגובה בחוות דעת משפטיות ועובדות קונקרטיות – טוענים למהלך תקדימי ומסוכן, שעלול לפגוע במרקם כולו של תחום ההתחדשות העירונית בישראל.
הנתונים המרכזיים בפרשה כפי שמוצגים בכתבי טענות הצדדים בתביעה ובהגנה מספרים כי חברת “יתד” הציגה לדיירים הצעה לעסקת פינוי-בינוי – שבסופו של דבר התגלתה כנמוכה משמעותית מהצעות חלופיות שקיבלה. הנציגות, לאחר שבחנה את ההצעה והתייעצה עם יועצים חיצוניים, החליטה לסיים את המשא ומתן עם יתד עוד בטרם נחתם הסכם עם מי מהדיירים. למרות זאת, ולמרות שלא התקיים כנס דיירים – צעד הכרחי בכל התקדמות בעסקת פינוי-בינוי – החליטה החברה להגיש כתב תביעה חריף, תוך שהיא תולה בנציגות אחריות לאובדן פוטנציאלי לרווחים של מיליונים.
החשש שהובע מיידית בקרב אנשי המקצוע בתחום, הוא מ”אפקט מצנן”: נציגויות דיירים, המורכבות מאנשים פרטיים הפועלים בהתנדבות מתוך הקהילה, יחששו מהשלכות משפטיות ויעדיפו להימנע ממעורבות. “לא מדובר רק במקרה נקודתי, אלא ביצירת תקדים בעייתי”, אומר לכתבנו עו”ד בתחום ההתחדשות העירונית. “אם כל יזם יוכל לאיים בתביעת ענק במקרה של סירוב להצעה, נותרנו עם תהליך שלכאורה וולונטרי, אך בפועל כפוי”.
עיון בכתב ההגנה שגובש עבור הנציגות חושף תמונה שונה מזו שביקשה “יתד” לצייר. על פי עמדת הנתבעים, ההצעה שהוגשה כללה תמורות של כ-25 מ”ר תוספת לדירה בלבד – לעומת שלוש הצעות חלופיות עבור אותו פרויקט של כ-40 מ”ר שהתקבלו משלוש חברות מובילות חלקן ציבוריות. כמו כן, נטען כי הנציגות לא הצליחה להגיע להבנות עם החברה ביחס למספר סוגיות מהותיות כמו אופן חישוב שטחי הדירות הקיימות, מנגנון חלוקת הדירות החדשות, ומספר הקומות שיתווספו בבניין החדש. מדובר בהפרש ששוויו כמיליון שקל לכל דירה. “ההצעה הייתה בלתי ראויה ולא ניתן היה לצפות מנציגות אחראית לאשר אותה”, נכתב בכתב ההגנה.
מטבע הדברים נוצר חוסר אמון עמוק בין חברי הנציגות ליזם, ולאחר שהודיעו ליזם על הפסקת ההתקשרות עמו פנו לקבל הצעות נוספות ואכן התברר, כפי שהעריכו, שלאור מיקום הפרויקט על ציר רק”ל ולאור מחירי המכירה הגבוהים יחסית בשכונה, ניתן לקבל תמורות גבוהות יותר, כך לטענתם. חברי הנציגות קיבלו שלוש הצעות עם הצעת תמורות גבוהה משמעותית של תוספת של 40 מ”ר לעומת תוספת של 25 מ”ר בלבד שהוצע על ידי יתד.
אחת הסוגיות המרכזיות בפרשה עוסקת בשאלה – מתי נוצר בכלל הסכם מחייב מול יזם בפרויקט התחדשות עירונית? על פי פסיקת בתי המשפט, חוק פינוי-בינוי, והנחיות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כל עוד לא נחתם הסכם פינוי בינוי מלא ומפורט עם לפחות 40% מהדיירים, וכל עוד לא התקיים כנס דיירים כנדרש בחוק – רוב דיירים יכול להודיע על ביטול העסקה מבלי שיחשב כמי שהפר אותה. אם הסכם חתום ניתן לבטל – ברור שנציגות רשאית בכל שלב להפסיק התקשרות עם יזם כל עוד התהליך לא עבר את השלבים הפורמליים שבחוק. במקרה של שדרות הרצל – לא נחתם כל חוזה, לא נערך כנס דיירים, עיקרי העסקה לא הוצגו בפני כלל דיירי הפרויקט, ואף לא הוגשה בקשה לרישום הפרויקט כ”מאושר עקרונית”.
לטענת הדיירים, מטרת התביעה אינה אלא להפחיד ולגזול מהם את המגיע להם, לכאורה. “אנחנו חוששים מאוד שהמקרה שלנו יהפוך למדרון חלקלק”, אומר אחד מחברי הנציגות, שבחר להישאר בעילום שם. “יזמים יתחילו לתבוע כל מי שלא רוקד לפי החליל שלהם. זה יהרוג את התחום, היתכן עושק כזה של בעלי הדירות? כמה תאוות בצע יכולה להיות ליזם למנוע מדיירים את המגיע להם לפי תנאי השוק ולמנוע מאיתנו קבלת שווי תמורת נוספות של כמיליון שקלים לדייר. בחישוב פשוט יתד ניסתה לעשוק את הדיירים ולמנוע מהם תוספת שווי כספי של 30 מיליון שקל (בפרויקט ישנם 30 בעלי דירות) ולהשאיר סכום זה בכיסה”.
עו”ד אחר מהתחום אף הוסיף כי עצם הגשת התביעה חושפת חוסר הבנה לכאורה של רוח החוק. לדבריו, “עסקת פינוי-בינוי היא מהלך ארוך, הדורש אמון עמוק בין כל הצדדים. תביעה אישית בסך עשרות מיליונים רק כי לא קיבלו את מבוקשם? זו לא דרך לייצר אמון. זו דרך לשתק כל שיח עסקי חופשי בנוגע לעתיד השכונה, יתרה מכך, יתד כורתת את הענף עליו היא יושבת, מי הם הדיירים שיהיו מוכנים להתקשר עם חברה יזמית המאיימת לתבוע אותם אם לא יסכימו להצעה שהוגשה להם?”.
מנגד, בחברת “יתד” טוענים כי הנציגות הביעה הסכמות מסוימות והובילה מהלך מול בעלי הדירות – ולאחר מכן חזרה בה. החברה טוענת לנזק תדמיתי וכלכלי בשל ההחלטה הפתאומית לחדול מהקידום מול הדיירים.
כרגע, התביעה עדיין בתחילתה, וטרם התקיימו דיונים מהותיים, כך שמוקדם מדי להעריך מי צודק ומי יזכה בתיק. אך די בעצם קיומה כדי לעורר דיון רחב יותר: מי מגן על נציגי הדיירים? האם חקיקה תידרש כדי לאפשר להם לפעול ללא חשש מתביעות יקרות? והאם פרויקט התחדשות עירונית הוא עדיין עסקה הוגנת לשני הצדדים – או שהפך להיות זירת לחץ משפטית כלפי הציבור?
לסיום, אחד הדיירים מסכם: “אנחנו לא נגד פרויקטים. להפך. כולנו רוצים לחדש את הבית. אבל אנחנו רוצים עסקה הוגנת המבוססת על יחסי אמון, עם יזם שאפשר לסמוך עליו. לא אקדח משפטי שמכוון לרקה”.