אביחי טבקבישראל, שבה הביקוש לדיור גובר והקרקעות הפנויות הולכות ואוזלות, ההתחדשות העירונית הפכה לכלי מרכזי בהתמודדות עם מצוקת הדיור ובשדרוג פני הערים. פינוי-בינוי ותמ”א 38, שהחלו כאופציה נקודתית, הפכו בשנים האחרונות למדיניות מוצהרת בערים רבות – עם השפעה ישירה על רמת החיים, התשתיות והמרקם האורבני. אבל פרויקט מוצלח לא מתחיל ונגמר רק בתוספת מטרים רבועים לדירה; מדובר בתהליך מורכב, רווי גורמים מקצועיים, אינטרסים ולעיתים גם בירוקרטיה מסועפת.
כדי להבין טוב יותר איך הדברים נראים בשטח, שוחחנו עם דני גנדלמן, בעלים של “גנדלמן הנדסה”, המתמחה בתחום של פיקוח מטעם בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. בשיחה פתוחה הוא מסביר מדוע ליווי נכון הוא קריטי להצלחת הפרויקט, איך בעלי הדירות יכולים לשמור על זכויותיהם – ואיך תוכניות ההתחדשות העירונית החדשות, דוגמת תכנית 10/10ב’ ברעננה ואחרות – הן לא פחות ממהפכה.
“התחלתי בתחום הביצוע – זה היתרון הכי גדול שלי היום”
דני, איך הגעת לתחום הנדל”ן ובמיוחד לעולם ההתחדשות העירונית?
מגיל צעיר נמשכתי לענף הבנייה. התחלתי את דרכי כעוזר מנהל עבודה בחברה קבלנית, שם למדתי את הענף בצורה הכי פרקטית – בשטח. זה לא משהו שאפשר ללמוד רק באקדמיה. משם התקדמתי לתפקיד של מפקח בנייה בכיר, ובשלב מסוים הבנתי שהשירות לבעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית לוקה בחסר. הדיירים נמצאים בעמדה מאוד מאתגרת, הם חותמים על עסקה שהיא אולי העסקה הכי משמעותית בחייהם, ואין להם תמיד את הכלים להבין את כל הפרטים הקטנים. הקמתי את ‘גנדלמן הנדסה’ בדיוק בשביל זה – כדי לתת להם ליווי מקצועי ולוודא שהפרויקט מתקדם בצורה הטובה ביותר.”
מה בעצם התפקיד של מפקח בנייה מטעם הדיירים?
מבחינה מקצועית – אנחנו העיניים והאוזניים של בעלי הדירות בפרויקט. התפקיד שלנו הוא לוודא שכל מה שהובטח להם על ידי היזם – אכן מתקיים, שאיכות הבנייה תואמת למפרט ועומדת בסטנדרטים הגבוהים ביותר ושהיזם עומד בקצב העבודה ובזמני הביצוע שנקבעו והוסכמו בחוזה.
למעשה, במצב אידיאלי התפקיד שלנו מתחיל עוד לפני שבעלי הדירות יוצאים למכרז יזמים. תחילה אנחנו נפגשים, מבינים את הצרכים של בעלי הדירות ושל הפרויקט ואז יכולים לנסח מראש דרישות ברורות ומפרט טכני מלא ומדויק ליזמים המעוניינים לבצע את הפרויקט.
ישנם מקרים שאנחנו נכנסים ללוות פרויקט לאחר שכבר נבחר היזם ואז תפקידנו מתמקד בעיקר בבחינה של ההצעה שלו, תיקונים במידת הצורך, ופיקוח לאורך כל משך זמן הביצוע – ועד סיומה של תקופת הבדק. אבל באופן אידיאלי הדרך הנכונה היא שאת הצרכים אנחנו אלו שמנסחים יחד עם הדיירים ורק אז הולכים למכרז יזמים. דרך הפעולה הזו מבטיחה שהצד החזק במו”מ על תנאי החוזה יהיו בעלי הדירות שהיזמים מתחרים על תשומת ליבם, ולא היזם שכבר נבחר ואז ,כשכבר כמעט מאוחר מדי והכל סגור בעלי הדירות מגלים פערים ואי התאמות מקצועיות וצריכים לנסות ולכופף אותו במטרה שיתיישר עם הצרכים שלהם.
אז בעלי הדירות צריכים אתכם גם לפני החתימה על חוזה עם יזם – אבל גם אחריה?
נכון. החלק המקדמי של עבודת הפיקוח מתחיל בהחלטה לצאת להתחדשות עירונית ועוד לפני מכרז היזמים, והחלק המרכזי ממשיך אחרי החתימה על החוזה בין הצדדים, עם היציאה לביצוע.
צריך לזכור שבמהלך חיי הפרויקט בעלי הדירות תלויים בקבלן וביזם, ולפעמים האינטרסים שלהם לא מקבילים, שלא לומר הפוכים, מאלו של בעלי הדירות. תפקידנו הוא להבטיח שהפרויקט מבוצע בהתאם לתקנים, התקנות ותוכניות הדירה, ללוות את בעלי הנכס מול הגורמים השונים ולהוות גורם מקצועי שמפקח על כל שלב – מהתכנון דרך הביצוע וקבלת המפתח – ועד לסיומה של תקופת הבדק.
לפני כחצי שנה פקעה תמ”א 38 ובמקומה אישרו רוב הרשויות המקומיות תוכניות עצמאיות. מה הרוויח הציבור מזה?
מאז פקעה תמ”א 38 בסוף השנה שעברה, אישרו רשויות רבות – אך לא כולן – תוכניות התחדשות עירונית מקומיות. ברעננה למשל, אחת הערים שבהם אנחנו עובדים מאוד חזק ומלווים מספר רב של פרויקטים להתחדשות אושרה תכנית 10/10ב’ שמביאה חשיבה חדשה להתחדשות עירונית ברעננה.
השינוי העיקרי הוא בכך שהתוכנית החדשה לא קובעת מכפיל שרירותי וקשיח לכל העיר (מכפיל 2.5 ולא יותר מ-28 יח”ד לדונם, בתוכנית הקודמת; א”ט), אלא מגדירה אחוזי בניה ונפח בהתאם למצב הנתון בשטח – ובכך מאפשרת גמישות רבה יותר בתכנון וכדאיות כלכלית ביותר מתחמים ומרחיבה את ההזדמניות לפרויקטים חדשים ברעננה.
בנוסף, התוכנית החדשה מאפשרת תוספת של קומה נוספת מעבר לזו שאושרה בתוכנית הקודמת, ומאפשרת תמהיל של 25-30% דירות קטנות – עד 80 מ”ר – בפרויקט. פרט שחשוב גם כן ליצירת היתכנות כלכלית לפרויקט, במיוחד בעיר יקרה יחסית כמו רעננה, שבה המחיר למ”ר מהגבוהים בארץ.
היתרון הגדול הוא שתכנית 10/10ב’ מעודדת בנייה חדשה מהיסוד (הריסה ובנייה מחדש) על פני חיזוק בניינים קיימים, מה שמביא לתוצאה הרבה יותר איכותית גם מבחינת דירות הדיירים וגם מבחינת המרחב הציבורי. ובאופן כללי, התוכנית מייצרת כדאיות כלכלית שקודם לכן היתה גבולית או אפילו הפסדית במקרים רבים – ועתה מאפשרת ליותר בעלי דירות ברעננה לקדם התחדשות עירונית על הדירה שבבעלותם ולשדרג את עצמם הן מבחינת איכות החיים, הן מבחינת ביטחונם העתידי והן מבחינה פיננסית כשערך הנכס שבבעלותם יקפוץ בסיום הפרויקט.
“בלי ליווי נכון – הדיירים עלולים להפסיד הרבה”
במה שונים פרויקטים של התחדשות עירונית מפרויקטי נדל”ן רגילים?
“השוני הגדול הוא בריבוי בעלי העניין. כשיזם בונה פרויקט חדש על קרקע פנויה, הוא מקבל החלטות בעצמו – ומתקדם. בהתחדשות עירונית יש בעלי דירות שהם צד אקטיבי בעסקה, והם צריכים לדעת איך להגן על עצמם. לא פעם אנחנו נתקלים בפרויקטים שהובטחו בהם דברים לדיירים – אבל בלי ליווי נכון, הם לא תמיד מקבלים את מה שסוכם. ההבדל בין פרויקט מוצלח לפרויקט כושל טמון בליווי המקצועי.”
מהן הטעויות הנפוצות של בעלי דירות שנכנסים להתחדשות עירונית?
בתהליך התחדשות עירונית אפשר “ליפול” בהרבה שלבים בדרך. החל מבחירת יזם שמבטיח הבטחות מופרכות, שלא עומדות במבחן המציאות ועלול לגרור פרויקט למבוי סתום, דרך חתימה על חוזים ללא ייעוץ משפטי ופיקוח הנדסי שמוודאים שההסכם מגן עליכם. ועד הציפייה שהדברים “יקרו מאליהם”, שגוררת חוסר מעורבות בתהליך מתוך מחשבה שהכל ‘יזרום’ ושמישהו אחר יפתור את הבעיות שלהם – דיירים שמצפים שמרגע בחירת היזם הכל ירוץ ללא מעורבות קרובה שלהם – עלולים לגלות שהפרויקט נתקע במקרה הטוב, או שנעשו טעויות קריטיות שלא ניתנות לתיקון, במקרה הרע. זה פרויקט של החיים שלכם – תהיו מעורבים, ותלמדו את הנושא היטב מראש. אל “תתגלגלו” ותסמכו רק על היזם. תמנו מישהו שבמתח שבין שלל האינטרסים – הוא קודם כל בצד שלכם.
איך אתה רואה את עתיד ההתחדשות העירונית בארץ?
“אני מאמין שהכיוון ברור – עם המחסור בקרקעות והצורך הדוחק בדיור חדש, התחום הזה רק ילך ויתרחב. ערים רבות כבר מבינות שהתחדשות עירונית היא לא רק פתרון דיור, אלא גם מנוף לפיתוח עירוני. הבעיה המרכזית כרגע היא הבירוקרטיה והרגולציה שעדיין מקשות על יישום פרויקטים. אני מקווה שנראה יותר גמישות מצד הרשויות ואישור מהיר יותר של תכניות.”
לסיכום – מה המסר שלך לבעלי דירות ששוקלים להיכנס לתהליך?
“אל תתפתו להבטחות נוצצות. תבחרו אנשי מקצוע שילוו אתכם כבר בשלב הרעיון לקדם פרויקט ובטרם התקשרות עם יזם ובכך ילוו אתכם לכל אורך הדרך ויוודאו שהפרויקט מנוהל ומתקדם כמו שצריך. בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא הזדמנות אדירה – אבל רק עם הליווי הנכון היא הופכת להצלחה.”
תודה רבה.