ערן טוויטותל אביב משתנה בקנה מידה אחר. לא עוד בניין בודד שמתחדש בפינה שקטה של הרחוב, אלא מתחמים שלמים שעוברים תכנון מחדש. מה עומד מאחורי השינוי, ומה המשמעות שלו עבור תושבי העיר?
תל אביב היא אחת הערים הצפופות בישראל, והלחץ על הקרקע בה מורגש כמעט בכל שכונה. לפי נתוני הלמ”ס, תל אביב-יפו מדורגת בעקביות בצמרת הערים בישראל בצפיפות אוכלוסין ובמספר התחלות הבנייה באזורי ביקוש. במקביל, חלק ניכר ממלאי הדירות בעיר נבנה לפני שנות ה-80, טרם כניסת תקני רעידות אדמה מחמירים ולפני תפיסות תכנון עכשוויות. המציאות הזו הובילה בשנים האחרונות להאצה של תהליכי התחדשות, אך האופן שבו הם מתבצעים משתנה בהדרגה.
מהחיזוק הבודד למבט שכונתי רחב
בתחילת הדרך, תמ”א 38 סיפקה פתרון נקודתי: חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה והוספת יחידות דיור בבניין קיים. עבור לא מעט בניינים בעיר, זו הייתה קפיצת מדרגה של ממש. חזיתות שופצו, מעליות נוספו, תשתיות שודרגו. אלא שככל שהתהליך התרחב, התבררו גם מגבלותיו.
פרויקטים נקודתיים לא תמיד נתנו מענה לשאלות רחבות יותר:
- היכן ימוקמו גני ילדים חדשים?
- האם הרחוב יכול להכיל תוספת של עשרות דירות בלי שיפור תחבורתי?
- מה קורה לשטחים הציבוריים הפתוחים?
בדוחות ובניתוחים שפורסמו בגלובס ובדה מרקר בשנים האחרונות עלה כי רשויות מקומיות רבות, ובהן תל אביב, החלו לבחון מחדש את האיזון בין חיזוק נקודתי לבין תכנון מתחמי רחב יותר. בעיר צפופה כמו תל אביב, כל תוספת בניין משפיעה על המערכת כולה.
מדיניות עירונית שמעדיפה מתחמים
עיריית תל אביב-יפו פרסמה בשנים האחרונות מסמכי מדיניות ותוכניות שמקדמות תכנון כוללני יותר, במיוחד באזורים ותיקים. הדגש עבר מפרויקטים של בניין בודד למתחמים שלמים, שבהם ניתן לשלב מגורים, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים בתכנון אחד. מגמה זו משקפת תפיסה רחבה של התחדשות עירונית בתל אביב ככלי תכנוני אסטרטגי להתמודדות עם צפיפות, מחסור בקרקע והצורך בשיפור תשתיות עירוניות קיימות.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציינת בדוחותיה כי מגמת הפינוי-בינוי המתחמי מתחזקת בכלל הארץ, אך בתל אביב היא בולטת במיוחד בשל מחסור בקרקע פנויה והצורך בניצול יעיל של שטח בנוי. מתחם מאפשר לא רק להגדיל זכויות בנייה, אלא גם לארגן מחדש את המרחב: לפתוח רחובות, להרחיב מדרכות, להוסיף כיכרות ומבני ציבור.
האתגר של תל אביב אינו רק להוסיף דירות, אלא לעשות זאת באופן מאוזן. לפי נתוני הלמ”ס, שיעור הגידול הטבעי והביקוש למגורים באזור המרכז ממשיכים לעלות. בלי תכנון כולל, תוספת דירות עלולה להכביד על תשתיות קיימות.
כאן נכנסת חשיבותה של התחדשות עירונית במודל מתחמי: היא מאפשרת לתכנן מראש פתרונות לניקוז, חשמל, מים, חינוך ותחבורה. אקרו נדל”ן, למשל, פועלת בפרויקטים בעיר שבהם התכנון אינו מתמקד רק בדירה עצמה, אלא גם בסביבה העירונית הסובבת. בפרויקט GO YAFO TEL AVIV למשל, שנמצא בשלבי שיווק, הדגש מושם על חיבור למרחב העירוני הקיים ושילוב שימושים שמייצרים רחוב פעיל.
במקביל, פרויקט YARD בנווה שרת, שנמצא בבנייה, מדגים כיצד תכנון חדש בשכונה ותיקה יכול לשלב מגורים מודרניים עם סביבה עירונית מתחדשת. אלה דוגמאות למגמה רחבה יותר שבה יזמים נדרשים לחשוב בקנה מידה רחב ולא רק בניין-בניין.
בין תכנון כולל לאיכות חיים
המעבר למתחמים אינו רק עניין של מספר יחידות דיור. הוא משפיע על חוויית המגורים כולה. תכנון מתחמי מאפשר:
- תוספת של שטחי ציבור בנויים כמו גני ילדים או מרכזים קהילתיים
- יצירת רצף מסחרי פעיל בקומת הקרקע
- תכנון חניות ותנועה באופן שמפחית עומסים ברחוב
במתחם מתוכנן היטב נוצרת שכבה נוספת של חיים עירוניים: קומת קרקע פעילה שמשרתת את הדיירים ואת תושבי השכונה, שירותים קהילתיים במרחק הליכה, ומרחבים שמזמינים אינטראקציה. במקום בניין מחודש שמנותק מסביבתו, מתקבל מארג שלם שבו המגורים משתלבים בסביבה עירונית חיה. זהו שינוי תפיסתי שממקם את הדירה כחלק ממערכת רחבה יותר, ולא כיחידה עצמאית בלבד.
ההשפעה על הדיירים: ודאות לצד מורכבות
עבור דיירים בבניינים ותיקים, המעבר למתחם מייצר מציאות מורכבת יותר. בפרויקט נקודתי, ההחלטות מתקבלות בתוך בניין אחד, האינטרסים יחסית הומוגניים, והדיאלוג מתנהל בקנה מידה מצומצם. במתחם, לעומת זאת, מדובר לעיתים במאות יחידות דיור, בכמה בניינים ולעיתים גם במספר בעלי זכויות שונים, מה שדורש רמת תיאום גבוהה בהרבה בין הדיירים, ליווי משפטי וכלכלי צמוד, ולעיתים גם תהליך ממושך של גיבוש הסכמות.
בנוסף, פרויקט מתחמי מחייב תכנון סטטוטורי רחב יותר. בניגוד לחיזוק נקודתי שניתן היה לעיתים לקדם במסלול מהיר יחסית, תכנון מתחם כולל שינויי תב”ע, דיונים בוועדות מחוזיות ולעיתים גם התנגדויות ציבוריות. המשמעות עבור הדייר היא שלוחות הזמנים מתארכים, ולעיתים חולפות שנים בין שלב החתימות הראשוני לבין תחילת הבנייה בפועל.
יש גם היבט כלכלי משמעותי. בפרויקטים מתחמיים ניתן לעיתים לייצר כדאיות גבוהה יותר בזכות ניצול יעיל של זכויות הבנייה, מה שמאפשר תמורות רחבות יותר לדיירים, בכפוף למדיניות התכנון ולבדיקות שמאיות. מנגד, ככל שהפרויקט גדול יותר, כך גם רמת הסיכון המימוני והרגולטורי גבוהה יותר, והדיירים חשופים לאורך זמן רב יותר לאי ודאות.
עם זאת, כאשר הפרויקט יוצא לדרך, התוצאה עבור הדיירים שונה מהותית. במקום בניין מחודש שמוקף בסביבה עירונית שלא השתנתה, מתקבל מתחם שלם שתוכנן מחדש: רחובות רחבים יותר, שטחי ציבור משודרגים, חיבור משופר לתחבורה ולעיתים גם תוספת של מסחר ושירותים קהילתיים. התכנון הכולל מפחית את הסיכון לכך שהבניין המחודש יישאר “אי בודד” בתוך מרקם עירוני שלא עודכן.
הקשר לתחבורה ולמרחב הציבורי
אחד ההיבטים המשמעותיים במעבר למתחמים הוא היכולת לייצר התאמה טובה יותר בין מגורים לתחבורה. כאשר פרויקט מתוכנן במתחם, ניתן לייצר כניסות ויציאות שמתחברות לצירי תנועה ראשיים, לשבילי אופניים ולתחנות רכבת קלה.
משרד התחבורה ונת”ע מצביעים בדוחותיהם על שינוי תפיסתי במרכזי הערים: פחות תלות ברכב פרטי, יותר דגש על הליכה, רכיבה ותחבורה ציבורית. כאשר פרויקט מתוכנן כמתחם, ניתן להתאים אותו מראש לקווי רכבת קלה או לנתיבי תחבורה ציבורית קיימים ומתוכננים. בתל אביב, שבה הקו האדום כבר פועל וקווים נוספים מתקדמים, המשמעות של חיבור נכון לתחבורה היא קריטית.
התחדשות עירונית במודל מתחמי מאפשרת התאמה טובה יותר למציאות של פחות רכב פרטי ויותר תחבורה ציבורית, ומסייעת להפחתת עומסים ברחובות פנימיים. כך נוצר חיבור ישיר בין תכנון מגורים לבין מדיניות תחבורתית ארוכת טווח.
מבט קדימה: לאן הולכת העיר?
המגמה של יותר מתחמים ופחות חיזוק נקודתי אינה צפויה להיעלם. להפך. מדיניות התכנון הארצית והעירונית מצביעה על המשך חיזוק המודל המתחמי, במיוחד באזורים ותיקים שבהם יש פוטנציאל לשינוי עמוק.
עם זאת, האתגר יהיה לשמור על איזון. לא כל רחוב מתאים למתחם גדול, ולא כל בניין יכול להמתין שנים עד להבשלת תוכנית רחבה. ההצלחה של ההתחדשות העירונית בתל אביב תימדד לא רק במספר הדירות שנוספו, אלא באיכות המרחב שנוצר.
בסופו של דבר, השאלה אינה רק כמה בניינים יתחדשו, אלא איך תיראה העיר כולה בעוד עשור. אם המגמה הנוכחית תימשך, תל אביב תמשיך להשתנות בקנה מידה שכונתי ולא רק נקודתי.