עמית קלייןמשכנתא אופטימאלית הינה משכנתא שמושפעת מבניית תמהיל משכנתא המתאים לפרופיל הפיננסי של הלווים והשגת הריביות הנמוכות ביותר.
כלומר מרמת המקצועיות שלכם בבניית תמהיל משכנתא מיטביעבורכם ומכושר המיקוח שלכם על תנאי הריבית מול הבנקים. חלק זה תלוי בכם והוא חלק חשוב ביותר. על מנת להשיג את הטוב ביותר מומלץ להיעזר בחברת ייעוץ.
בניית תמהיל משכנתא מתאים והשגת הריביות הנמוכות ביותר עשויים לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים של ריבית מיותרת שאתם עלולים לשלם לאורך חיי המשכנתא שלקחתם. החלק השני המשפיע על איכות המשכנתא פחות תלוי בידע שלכם בתחום ומושפע מאילוצים כלכליים
אובייקטיביים: גובה ההון העצמי שלכם ורמת ההחזר החודשי בה תוכלו לעמוד. גם לחלק זה בבניית תמהיל אופטימאלי יש משמעות גבוהה , אך הוא פחות תלוי בכם כלווים.
ארבעת הגורמים העיקריים המרכיבים משכנתא אופטימאלית
תמהיל משכנתא – מורכב מהמסלולים ששילבתם במשכנתא. הבנקים מציעים כיום קשת רחבה שלמסלולי משכנתא. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. לפעמים יתרון של מסלול מסוים אצל לווה אחד יכול להיהפך לחיסרון אצל הלווה השני ולהיפך. בניית תמהיל לא מאוזן עלול להשפיע על ההחזר החודשי. בהיווצר תנאים מסוימים במשק, ההחזר החודשי יכול לגדול אף באופן משמעותי ובמצבי קיצון ייגרם כשל ללווים בהחזרים החודשיים של המשכנתא. גם יתרת הקרן יכולה לגדול (במקום לקטון) מאותן נסיבות. בהיעדר ידע מתאים אתם עלולים למצוא עצמכם מחזירים לבנק עשרות אם לא אלפי שקלים מיותרים שנובעים מריבית והפרשי הצמדה.
צריך להבין שיש להרכיב תמהיל משכנתא לכל לווה באופן אישי, בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו. מה שמתאים ללווה אחד לא מתאים לשני. לכל לקוח האילוצים שלו. בניית תמהיל מקצועי המתאימה לפרופיל הפיננסי של הלווה דורשת ידע מקצועי רב והבנה עמוקה של שוק המשכנתאות בישראל.
ריביות המשכנתא – לאחר בניית התמהיל ושילוב מסלולי המשכנתא המתאימים לאותו לווה, יש לצאת לשופינג מול מספר בנקים על מנת להשיג את הריביות הנמוכות ביותר. השגת הריביות הנמוכות ביותר קשורה בין השאר לאיכות שלכם כלווים (כושר השתכרות, גובה המימון ועוד) ולכושר המיקוח שלכם מול הבנקים. צריך להבין שאפילו הבדלים מזעריים בגובה הריבית יכולים לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. חברת ייעוץ מקצועית המקושרת למערכות הבנקאיות יכולה לעשות עבורכם את העבודה עד להשגת התוצאה המיטבית.
גובה המשכנתא (אחוז המימון) – תנאי הריבית של המשכנתא מושפעים מסכום המשכנתא. ככל שהסכום המבוקש יהיה גבוה יותר (כלומר ככל שאחוז המימון גבוה יותר), הריביות שהבנק ייתן יהיו גבוהות יותר ולהיפך. כך למשל, הריביות שלווה יקבל מהבנק באחוז מימון של 75% יהיו גבוהות יותר מריביות של משכנתא באחוז מימון של 60% עבור אותו תמהיל וכן הלאה.
הרציונל הוא שככל שהלקוח זקוק להלוואה גדולה יותר, הסיכון הפיננסי שלו גדל וגדלה ההסתברות שלא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים. לכן ככל שאחוז המימון גבוה יותר, הבנק יגלם בתוך הריביות שנותן פרמיית סיכון גבוהה יותר. מאידך, מקורות ההון העצמי שהלווים יכולים לגייס מוגבלים ולא ניתנים כל כך לשינוי. אם כי יש דרכים מסוימות להגדלת ההון העצמי ובעקבותיו לשיפור בתנאי הריבית.
החזר המשכנתא החודשי – ככל שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר, כך ניתן יהיה לקצר את משך חיי המשכנתא, להשיג ריביות נמוכות יותר ועקב כך לשלם ריבית מצטברת נמוכה יותר. אך צריך לדעת שהבנקים בישראל אינם מתירים החזר משכנתא הגבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו. כך למשל מי שמשתכרים הכנסה נטו של 9,000 ₪ לא יוכלו להחזיר יותר מ- 3,000 ₪ החזר משכנתא חודשי.
אם כי במקרים מסוימים מתירים חלק מהבנקים החזר משכנתא המהווה כ- 39% מההכנסה נטו. לפעמים להגדלת ההחזר החודשי בסכום זעום יכולה להיות השפעה גדולה על החיסכון בריבית שתשלמו לבנק במשך חיי המשכנתא. בלקיחת משכנתא יש לתכנן החזר חודשי המתאים לכושר ההשתכרות של הלווים ומספר הנפשות שלהם לרמת ההוצאות החודשיות ועוד.
צריך להבין שאיכות המשכנתא, טיבה והסיכון הגלום בה מורכבים בעיקר מהגורמים שפירטנו בכתבה. חלק מהגורמים תלויים בלקוח וחלק תלויים בו פחות. בנוסף לכל אלה על מנת שהמשכנתא תהיה אופטימאלית עבור אותו לקוח, יש להתחשב בנטיית הסיכון שלו ולבטא אותה בבניית תמהיל המשכנתא. אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים להשיג את התוצאה המיטבית עבורכם ולחסוך לכם הרבה מאוד כסף.