אביעד ברטובבמשך שנים, בדיקת כדאיות של נכס מסחרי התמקדה בשורה מוכרת של משתנים: מיקום, זכויות בנייה, נגישות, שימושים מותרים, עלויות הקמה ורמת הביקוש. בשנים הקרובות עשוי להיכנס לרשימה הזאת משתנה נוסף, בסיסי מאוד לכאורה: כמה חשמל אפשר לקבל בנכס, ומתי.
בפרויקטים ובנכסים עתירי חשמל, יזם שבוחן מגרש, בעל נכס שמבקש להכניס שוכר חדש או קבלן שמתכנן מתחם מסחרי נדרשים לבחון כבר בשלב מוקדם האם תשתית החשמל הקיימת מסוגלת לתמוך בשימוש המתוכנן. אם נדרשת הגדלת חיבור, התהליך עשוי להשפיע על לוחות הזמנים, על עלויות הפיתוח ולעיתים גם על כדאיות העסקה.
המשמעות היא ששני נכסים בעלי שטח, מיקום וזכויות בנייה דומים יכולים להציע בפועל פוטנציאל שונה. נכס עם חיבור חשמל משמעותי וזמין יכול להתאים למגוון רחב יותר של שימושים ושוכרים, בעוד שנכס אחר עשוי לדרוש השקעה נוספת בתשתיות או להמתין להרחבת הרשת.
מבני משרדים גדולים, מרכזים מסחריים, מתחמי לוגיסטיקה, מפעלים וקמפוסים עסקיים צורכים יותר חשמל מבעבר. מערכות מיזוג, טעינת כלי רכב, מטבחים, מערכות מחשוב, אוטומציה וציוד חשמלי מגדילים בהדרגה את ההספק שנדרש מהנכס. במקביל, פיתוח רשת החשמל כרוך בתכנון ובביצוע של תשתיות שלעתים נמשכים שנים.
מכאן עולה שאלה נוספת, שכבר אינה שמורה למהנדסים בלבד: כמה מההספק שמבקש הנכס מהרשת הוא באמת צריך בכל רגע נתון, וכמה ממנו ניתן לנהל באופן חכם יותר לאורך שעות היממה.
חשמל הופך בהדרגה מתשתית רקע לשיקול עסקי בנכס. ״ככל שהביקוש להספק גדל והרשת נעשית עמוסה יותר, חשוב להבין כבר בשלבים המוקדמים של העסקה והתכנון מהו החיבור הקיים, מה צפוי להיות פרופיל הצריכה של הנכס, באילו שעות נוצרים השיאים ואילו עומסים ניתן לנהל״ אומרת עדי חכמון, מייסדת שותפה ב nGrid ולשעבר סגנית הממונה על התקציבים במשרד האוצר.
בנכס גדול, החיבור לרשת מתוכנן בדרך כלל גם בהתאם לשעות שבהן הביקוש לחשמל מגיע לשיא. בפועל, חלק מהעומסים מתרחשים במשך פרקי זמן מוגבלים. מערכת מיזוג שפועלת בעוצמה גבוהה בשעות מסוימות, טעינת צי רכב, מתקנים תפעוליים או פעילות מסחרית עשויים לייצר שיא נקודתי, בעוד שביתר שעות היממה הצריכה נמוכה משמעותית.
כאן מתחילה להיווצר זיקה ישירה בין ניהול אנרגיה לבין תכנון נדל”ן. שילוב של אגירה, ייצור מקומי וניהול צריכה מאפשר במקרים מסוימים לפרוס את צריכת החשמל בצורה יעילה יותר לאורך היממה ולהקטין את שיא הביקוש מהרשת. המשמעות עבור נכסים גדולים יכולה להיות שימוש יעיל יותר בחיבור הקיים, ולעיתים גם יכולת לקלוט פעילות נוספת במסגרת אותה תשתית.
“עד היום חשמל נתפס בחלק גדול מפרויקטי הנדל”ן כתשתית שמטפלים בה במסגרת התכנון ההנדסי. ככל שהביקוש להספק גדל והרשת נעשית עמוסה יותר, כדאי לבחון אותו כבר בשלב מוקדם יותר של העסקה והתכנון”, אומרת עדי.
nGrid פועלת כספקית חשמל טכנולוגית ובאמצעות הטכנולוגיה שפיתחה, משלבת אספקת חשמל מוזל עם ניהול צריכה, אגירה וייצור מקומי בהתאם לפרופיל האנרגיה של הנכס. החברה מספקת חשמל לנכסים ומתחמים עסקיים גדולים – בהם מרכזים מסחריים, מתחמי משרדים, אתרים לוגיסטיים ומפעלי תעשייה. בנכסים בהיקפים כאלה, גם הבדלים קטנים יחסית בדפוסי הצריכה עשויים להשפיע על ההספק הנדרש, על אופן השימוש בחיבור הקיים ועל הצורך בהרחבת תשתיות. מבנה מסחרי, מתחם משרדים ומפעל יכולים להיות בעלי הספק חיבור דומה, אך פרופילי צריכה שונים לחלוטין, ולכן גם אופן ניהול האנרגיה שלהם שונה.
עבור ענף הנדל”ן, המשמעות היא שקיבולת החשמל של הנכס צפויה לקבל משקל הולך וגדל לצד מ”ר, זכויות בנייה, נגישות ושימושים, בעיקר בפרויקטים ובנכסים בעלי היקף פעילות משמעותי. ככל שהמבנים נעשים זוללי חשמל יותר יותר, היכולת לקבל, לייצר, לאגור ולנהל חשמל באופן חכם הופכת לחלק מהתשתית שמאפשרת לנכס לתפקד, לצמוח ולקלוט שימושים ושוכרים נוספים.