אורלי שטריתנושאי המיסוי הם אחד מהחלקים המורכבים ביותר בתחום החקיקה בישראל והוא משתנה כל הזמן בהתאם למצב השוק, הלך הרוח הפוליטי ועוד מגוון גורמים רלוונטיים יותר ופחות. מס שבח מהווה אחד הגורמים המשפיעים באופן המהותי ביותר על הרווח הנקי המתקבל ממכר דירה.
על מנת למקסם את ההכנסה האפשרית ממכירת נכס (וגם על מנת לקחת בחשבון את המס בעת קביעת המחיר הרצוי לקנייה), חשוב להבין את העיקרון שעליו משותת חישוב המס, וגם לדעת מתי מגיע היום שעליכם לשלם אותו, זאת על מנת לוודא שהכספים מהמכירה כבר יהיו נזילים והתשלום לא יהפוך לנטל על חיי היומיום.
מס שבח ומקורותיו
מס שבח מקרקעין, בשמו המלא, זהו פיתוח ישראלי מיוחד במינו ששאב השראה מחוק שנקבע בזמנו על ידי המנדט הבריטי. למעשה, חוק זה עושה הפרדה בין הרווח המתקבל ממכירת נכסי נדל”ן וקרקעות לבין רווחים והכנסות ממקורות אחרים.
מקורו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג-1963. מטרתו של מערך זה הוא לבדוק את הרווח שאדם קיבל במסגרת עסקת המכר ביחס להשבחה של הנכס (כלומר – בתמורה להשקעה שנעשתה טרם לכן) וכן בשל הירידה ההדרגתית בשוויו עם הזמן בשל בלאי טבעי, שנקראת “פחת”.
אז מתי משלמים מס שבח?
לפי מילת החוק היבש, תשלום מס שבח הוא חובה בעת מכירת כל דירה שנייה, כלומר שהיא אינה דירת המגורים העיקרית, להבדיל מתקופות קודמות ל-2014, שבהן ניתן היה למכור כל דירה שהיא ללא תשלום מס שבח, בתנאי שזה לא נעשה לעתים קרובות יותר מאשר אחת לארבע שנים. אך כיום המצב הוא שונה. מעמד התשלום – עד 60 יום מחתימה על חוזה המכר.
השינויים בחקיקה בהקשר של מס שבח
משנת 2014 התרחשו שינויים מהותיים ונרחבים בחוק מיסוי המקרקעין ומס שבח באופן ספציפי. עיקר השינוי הוא ביטול הפטור לו היו זכאים בעלי מספר דירות שלא ביצעו מכירה של אחת מהן בארבע השנים האחרונות. לאור תיקון זה, כל מוכרי הדירות משלמים 25% מהרווח שלהם על מכירת דירה שנייה (כלומר – כשמוכרים לא את הדירה היחידה שנמצאת בבעלותם).
להשלמת החקיקה, נעשה חישוב ליניארי של הרווח המתפרש על כל תקופת הבעלות על הדירה.
מעבר לחקיקה שהשתנתה וכוללת החרגות רבות המאפשרות פטורים מסיבה כזאת או אחרת, גם המדדים משתנים בהתאם לגורמים שונים. על מנת להתמצא בצורה היעילה ביותר בגורמים אלה, כדאי לפנות לגורמי מקצוע.
הבדלי מס שבח במכירות של נכסים שונים
בחוק המקרקעין קיים סעיף העוסק בדירת מגורים מזכה. מדובר בנכס נדל”ן בבעלות פרטית ולמטרות מגורים (כולל בעלות על חלק מדירה). בהתאם לדירה המזכה, חישוב מס השבח נעשה על פי נוסחה הגורסת שאין משלמים מס זה עד לתקופה שלפני שנת 2014. מה משלמים? על כל שנה שאחרי 2014 והדירה הייתה ברשות המוכר, משלמים 25% מהרווח הנקי מהרווח. היעדר מס השבח על נכסים שנרכשו לפני 2014 מאפשר להקטין במידה רבה את הסכום לתשלום, לכן אם יש אפשרות למכור מספר דירות – אז עדיף לבחור בזו הנכנסת לקטגוריית דירה מזכרה.
קיים מס נוסף בשל מכירת דירה “מס היסף” והוא מוטל על מכירת דירות בעלויות גבוהות מאוד, של מעל ל-4.5 מיליון ש”ח.
כיצד עורך דין עשוי להשפיע על החישוב ונהלי התשלום של המס?
על מנת להבין את כל הדקויות של העניין ולבדוק את כל הכיוונים האפשריים שבגינם ניתן לקבל הקלה או פטור מלא ממס – מומלץ לנהל את עסקת המכר בתיווך וליווי של עורך דין מיסוי מקרקעין שידאג למצות את זכויותיכם עד תום ולהביא לסכום התשלום ההגיוני והנכון ביותר בנסיבותיכם.
למידע נוסף היכנס לאתר חדשות נדל״ן.