אביחי טבקדוח הדיור הציבורי לשנת 2024, שפרסם משרד הבינוי והשיכון, הוא אחד המסמכים החשובים להבנת השוק החברתי-נדל”ני בישראל. הנתונים בו משקפים השקעות חסרות תקדים – 2.02 מיליארד ש”ח ברכישת דירות חדשות, עלייה של 61% בשיפוצים, ופרויקטים רבים בהתחדשות עירונית. עם זאת, במקביל לנתונים המרשימים מתגלה אמת מטרידה: מלאי הדירות הציבוריות עומד כיום על 47,143 יחידות בלבד, ירידה של 22% בעשור.
הדוח מספק לא רק סקירה אלא קריאת כיוון לדיון אסטרטגי: כיצד משלבים את ההיבט החברתי בתוך שוק נדל”ן לוהט ויקר במיוחד, שבו דירת 4 חדרים ממוצעת חוצה את רף ה-2 מיליון ש”ח? האם המדיניות הנוכחית מספיקה, או שנדרשת פרדיגמה חדשה לחלוטין?
שיפוצים בהיקף שיא – אך בלי פתרון לשורש הבעיה
בשנת 2024 בוצעו למעלה מ-16 אלף פעולות שיפוץ ותחזוקה בדירות הציבוריות. מדובר בגידול של 61% לעומת השנים האחרונות – והזינוק החד ביותר נרשם בשיפוצים של דירות מאוכלסות (עלייה של 176% לעומת 2020). העלות לשיפוץ דירה לקראת אכלוס עמדה על 45,200 ש”ח, ואילו שיפוץ דירה מאוכלסת עמד על 26,500 ש”ח בממוצע.
במבט נדל”ני, מדובר באינדיקציה לכך שהמשרד מנסה להאריך את חיי המדף של מלאי ישן במקום להוסיף מלאי חדש. בעוד שהשיפוצים משפרים את איכות החיים בטווח הקצר, הם אינם מגדילים את ההיצע בפועל – ומדובר בתיקון קוסמטי יותר מאשר מהלך אסטרטגי ארוך טווח.
מלבד שיפוץ הדירות הישנות שבמלאי, 257 דירות חדשות נרכשו עבור הדיור הציבורי בשנת 2024, בפריסה של 61 רשויות מקומיות. שלוש השנים האחרונות (2022–2024) מסתכמות ב-1,043 דירות חדשות – השקעה כוללת של 2.02 מיליארד ש”ח. במונחי נדל”ן, מדובר בכמות מוגבלת מאוד ביחס לביקוש ההולך וגובר.
החיסכון שהושג ברכישות – 4.85% בממוצע (כ-95,000 ש”ח פחות מהמחיר המבוקש) – הוא הישג כלכלי מרשים, אך אינו משנה את תמונת השוק. המלאי נטו כמעט לא גדל, שכן דירות רבות נמכרות לזכאים לפי חוק זכויות רכישה, ועסקאות פינוי-בינוי מייצרות פערי זמן בין הריסת המבנים הישנים לבין קבלת הדירות החדשות.
הדיור הציבורי מהווה מרכיב מרכזי בהתחדשות העירונית – והזדמנות כלכלית משמעותית
ב-2024 שולבו 2,453 דירות ציבוריות בפרויקטים של התחדשות עירונית – פי שלושה מהממוצע של שלוש השנים האחרונות. רק 106 דירות נמסרו בפועל, אך המגמה חיובית: מדובר בפוטנציאל נדל”ני משמעותי להגדלת ההיצע, חידוש תשתיות והעלאת ערך הנכסים הציבוריים.
עם זאת, בעולם ההתחדשות העירונית זמן הוא כסף – והפער בין שלב החתימות לבין אכלוס בפועל עשוי להימשך שנים. לשם כך, נדרשת מדיניות מואצת של לוחות זמנים, תמריצים ליזמים, ומנגנון שמבטיח זכויות לדיירי הדיור הציבורי גם במתחמים משולבים.
הירידה של 22% במלאי בעשור האחרון נובעת בעיקר ממכירות לזכאים ומחוסר בנייה חדשה בקנה מידה רחב. כיום עומד המלאי על 47,143 דירות – 92% מהן בבנייה רוויה, לעומת יותר מ-60 אלף דירות לפני עשור.
מבחינה כלכלית, מדובר במצב בעייתי: הביקוש עולה וההיצע נשחק. אם המשרד לא יפתח תוכנית רב-שנתית להקמת אלפי יחידות דיור חדשות מדי שנה, הוא יתקשה לעמוד ברשימות ההמתנה, שכבר כיום כוללות אלפי משפחות.
דיור ציבורי – כלי כלכלי רב עוצמה
הדו”ח מציג חישוב כלכלי חדש: שווי ההטבות למשק בית בדיור הציבורי לאורך כל תקופת הזכאות עומד על כ-893,000 ש”ח. רוכשי דירות זוכים להטבות בשווי 1.28 מיליון ש”ח, כולל הנחה של מעל חצי מיליון ש”ח ברכישה.
מנקודת מבט נדל”נית, נתונים אלו מצביעים על כך שהדיור הציבורי אינו רק מוצר חברתי – אלא גם כלי כלכלי רב-השפעה, עם השפעה ישירה על שווי שוק הנדל”ן באזורים בהם הוא פועל. העלות האפקטיבית למדינה נמוכה ביחס לערך הכלכלי של יציבות דיור לאוכלוסיות מוחלשות.
בדוח עולה גם מפת אתגרים עכשווית שמחייבת בחינה רחבה יותר של הנחות היסוד שמנחות את מדיניות הדיור הציבורי כיום. כך, לדוגמה, אחת הסוגיות הבוערות ביותר היא המיקום הגיאוגרפי של הקרקעות המיועדות לבנייה ציבורית. מרבית הקרקעות הפנויות נמצאות בפריפריה, באזורים כמו קריית שמונה, אופקים, ערד או דימונה, בעוד שהביקוש המשמעותי ביותר מגיע דווקא מהמרכז – ערים כמו תל אביב, רמת גן, ראשון לציון ופתח תקווה. הפער הזה יוצר נתק בין הצרכים של הזכאים לבין היכולת לספק להם פתרונות ריאליים, ולעיתים רבות הדירה המוצעת כלל אינה רלוונטית למיקום העבודה, בית הספר של הילדים או מערכת התמיכה הקהילתית.
אתגר נוסף טמון בעלויות. שוק הבנייה בישראל נמצא בתקופה של עליית מחירים חדה, שנובעת גם מהתייקרות חומרי הגלם בעולם, גם ממחסור בכוח אדם מקצועי, וגם מהאטה בבנייה החדשה. בתוך תנאי השוק האלו, הקמה של פרויקט דיור ציבורי חדש – שדורשת גם תקצוב ממשלתי, גם מכרזים ציבוריים וגם לוחות זמנים נוקשים – הופכת למשימה מורכבת במיוחד. התוצאה: קבלנים ויזמים רבים חוששים לגשת לפרויקטים מסוג זה, והממשלה נאלצת למצוא דרכים לעידוד ההשתתפות שלהם.
כדי להתמודד עם החסם הזה, מדברים במשרד הבינוי והשיכון על שיתופי פעולה עם יזמים פרטיים – בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. פרויקטים מסוג זה עשויים לשלב דירות לדיור ציבורי בתוך מתחמים יוקרתיים יותר, באופן שמייעל את ההקמה אך גם מעלה סוגיות של צדק חברתי, תמהיל חברתי ומנגנוני פיקוח.
כיוון נוסף שבוחנים כיום במשרד הוא שימוש במודלים כלכליים חדשניים – כמו BOT (בנייה, תפעול והעברה) או PPP (שיתוף פעולה ציבורי-פרטי). במילים אחרות, המדינה לא בהכרח תבנה ותנהל את כל המתחמים בעצמה, אלא תעניק זיכיונות ארוכי טווח ליזמים שיבנו, יתחזקו וישכירו את הדירות – והמדינה תשתתף חלקית בעלויות או תסבסד את שכר הדירה עבור הזכאים.
האם 2025 תהיה שנת מפנה?
לנוכח כלל הממצאים וההמלצות, דוח 2024 אינו מסתפק בסיכום עבר – אלא מהווה גם תוכנית עבודה לשנים הבאות. אחת ההמלצות המרכזיות היא קביעת יעד שנתי ברור של הגדלת המלאי הציבורי – לכל הפחות 1,000 יחידות דיור חדשות מדי שנה, וזאת בנוסף לפרויקטי שיפוץ והתחדשות. מדובר ביעד שמצריך הקצאת תקציב ייעודי, שינוי סדרי עדיפויות, ויכולת ביצוע מיידית.
כדי למנוע המשך שחיקה במלאי, מציע הדוח להסדיר בחוק מנגנון “דירה תמורת דירה” – כלומר: כל דירה ציבורית שנמכרת תוחלף ברכישה או בנייה של דירה חדשה, במטרה לשמר את הרמה הקיימת ואף להרחיבה.
תחום נוסף שדורש שדרוג הוא מערך הניהול של הדיור הציבורי. כיום מתבצע המעקב אחר הדירות דרך שילוב של מערכות ישנות ומידע חלקי. הדוח ממליץ להקים מערכות מידע מתקדמות שיאפשרו בקרה בזמן אמת על מצב המלאי, הצרכים התחזוקתיים, והאכלוס בפועל – מה שצפוי לייעל תהליכים ולצמצם בזבוזים.
לבסוף, אחד הדגשים החשובים הוא על חיבור אסטרטגי בין עולם הדיור הציבורי לעולם הדיור הפרטי. במילים אחרות, במקום לנהל מערכות נפרדות, יש לבחון פרויקטים משולבים שכוללים גם דירות ציבוריות, גם דירות להשכרה, וגם דירות למכירה בשוק החופשי. תמהיל כזה עשוי לשרת את שני העולמות – להבטיח פתרונות דיור לאוכלוסיות מוחלשות, מבלי לנתק אותן מהשוק הכללי, מהתשתיות ומהקהילה.