נדל”ן מסחרי – מתי, כמה ולמה?

אם החלטת להקציב סכום מכספך לטובת הון בהשקעה, סביר מאוד להניח ששקלת להשקיעו בנדל”ן. אין כל פלא, מדובר בהשקעה יציבה שתניב תשואה לאורך זמן כך שתוכל לישון בשקט בידיעה שהכסף שלך עובד. רבים משקיעים בתחום נדל”ן המגורים ובעיקר רוכשים דירות להשכרה עם זאת, העלייה המתמשכת במחירי הדירות וקשיים אחרים שצצו לאחרונה על משקיעים, גורמים להם לפזול יותר ויותר לתחום הנדל”ן המסחרי.

מדוע כדאי להשקיע בנדל”ן מסחרי?

נדל”ן מסחרי הוא למעשה כל נכס שאינו משמש למגורים, כך לדוגמא חנויות, עסקי המסעדנות, משרדים, מחסנים, מגרשי חנייה וכו’. במרבית המקרים עסקאות הנוגעות בנדל”ן מסחרי נחשבות מורכבות יותר לעומת עסקאות נדל”ן הנוגעות למגורים בלבד, אך הן גם עשויות להניב תשואה גבוהה יותר, בטווח הקצר והארוך – אם בנדל”ן לצורך מגורים ניתן לצפות לתשואה של כ-3%-4%, הרי שעם נכס מסחרי מוצלח נוכל לקבל לכל הפחות תשואה של 8% שתוכל להגיע אף ל-12%. מעבר לרווחים השוטפים של הנכס, הנכס לרוב יעלה את ערכו באופן משמעותי ולכן עסקאות מכירת הנכס העתידיות לרוב מניבות גם הן רווח נאה.

השקעה בנדל”ן מסחרי – כך תעשו זאת:

השקעה בנדל”ן מסחרי כאמור מורכבת יותר לעומת עסקת נדל”ן מגורים ודורשת ליווי וייעוץ מקצועי צמוד, לרוב של עורך דין המתמחה בנדלן ומקרקעין והנה כמה סיבות חשובות ומרכזיות לכך:

●       ייעוד הנכס

לעומת נדל”ן לצרכי מגורים שייעודו משתמע מאליו, לנכס מסחרי יכולים להיות ייעודים מקצועיים מגוונים מאוד. לכל ייעוד נכס כזה נדרשים אישורים והיתרים מיוחדים. חשוב לוודא שהנכס שרכשת למטרה מסוימת מוגדר באופן שיאפשר אותה או שיהיה קל להגדירו לכך.

●       חוזים

חוזי שכירות למגורים הם בסיסיים מאוד ובעלי דירות לרוב מורידים חוזה סטנדרטי מוכן מהאינטרנט ואינם נעזרים כלל בייעוץ משפטי. בנכס מסחרי, לעומת זאת, נגלה שהדברים מורכבים בהרבה. יש לשאוף לתנאים שיציבו אותך במקום יציב מול העסק השוכר בשני מובנים עיקריים:

1. כידוע, שלושת המ”מים של הנדל”ן – מיקום, מיקום, מיקום – הם המשתנה החשוב ביותר בכל השקעת נדל”ן. שינוי מיקום העסק יכול לפגוע בתדמיתו ובתפקודו. לכן, יש להבטיח בחתימת החוזה שהעסק השוכר מתחייב לשנים רבות ויבטיח לך רווח קבוע מראש החסין לשינויים בחלוף הזמן.
2. עם זאת, עדיף לא לכבול את עצמנו לתקופה ארוכה מדי. לא ניתן לדעת כיצד יתפקד העסק ומערכת היחסים שלך איתו בעוד 20 שנה.

●       מיסוי

כיוון שנדל”ן מסחרי אינו פטור ממס, חשוב לבצע תכנון מס מוקפד בליווי עורך דין בקיא שיסייע לכם לחשב את המס באופן כזה שהשוכר והמשכיר יישאו בכמה שפחות הוצאות ויבחן האם מיסוי המקרקעין על הנכס הספציפי יניב השקעה משתלמת בסופו של דבר.