אביעד ברטובהסכמים של כלל 69 של אריזונה (“הסכמים של כלל 69”) תואמים באופן גס אך אינם זהים להסכמים של חידוש עירוני בישראל, אשר פועלים למעשה כהרחבה של אפליקציית “תמ”א 38″. הסכמים אלה מייצגים פרויקט פיתוח טריטוריאלי משמעותי ורווחי, המוסמך בדרך כלל תחת החוק המדינתי הידוע כ”תוכנית הדיור והפיתוח העירוני”. הם משמשים כהסכמות בין בעל הנכס לבין הרשות המקומית לתכנון כדי להסדיר את הצפיפות של הבניין. בנוסף, הסכמים של כלל 69 נעשים תחת חסות מחלקת הדיור של אריזונה. למרות שהם רלוונטיים רק לאריזונה, הם משמשים כסיפור רלוונטי ומזהיר עבור חוק הנכסים הישראלי ומשקיעים על ידי הדגמת כיצד דאגה כמעט שאינה נחשבת לגבי זכויות חוקיות עשויה להשפיע באופן משמעותי על התקנות הזרות של עסקאות נדל”ן.
כפי שנ noted בסיכום מצוין של הסכמים אלה, מחלקת הדיור של אריזונה הוסמכה להנפיק כלל המחייב שימוש בנדל”ן בתוכנית מס property של המדינה “עד שהמחלקה מאשרת שהצד, שגרם לקשיים בלתי הפיכים למחלקה באכיפת מגבלות החוזה, עמד בהוראות הרלוונטיות של החוזה.” הבנת ההקשרים והנהלים הרגולטוריים המשפטיים הללו היא חיונית להבנת ההשלכות של הסכמים של כלל 69, במיוחד כפי שהם קשורים לחוק הנכסים, עסקאות וחוזים.
באופן טיפוסי, הסכם של כלל 69 מופעל כאשר בעלי נכסים מגישים תוכניות המציעות ש”רווחת הציבור דורשת עלייה של יותר מ-2 יחידות לדונם במספר הכולל של מגרשים או בלוקים או שהמגרשים או הבלוקים יופחתו ביותר מ-20 אחוזים מהמספר המוסמך בתוכנית הכללית.” לפני אישור השינויים הללו, מחלקת הדיור מספקת הודעה בכתב על השינויים המוצעים ולאחר מכן מקיימת שמיעה או פגישה ציבורית. חשוב לא פחות, המחלקה חייבת לפרסם את התיקון המוצע (ה”שינוי”) בעיתון לפחות 30 יום לפני השמיעה או הפגישה.
בנוסף לדרישת ההודעה הציבורית, שינוי שנעשה “לפני שהמחלקה מאשרת שהמחלקה יש לה הסדר מספיק לשימורם” מבוטל על ידי מחלקת הדיור. אין חריגים לדרישה בסיסית זו, ובכך מאפשרת למחלקת הדיור למנוע שינוי לפני שהוא מאושר.
בעצם, הסכמים של כלל 69 הם דוגמה בולטת ליכולת של מחלקת הדיור של אריזונה לסגור שינוי מוצע ובכך למנוע כל שינוי, פיתוח או שימוש במגרש או בלוק.
כפי שנ noted, הדרישות הקודמות של הסכמים של כלל 69 אינן נוקשות או מחמירות מדי, מה שאומר שחלק מהמעורבים בנדל”ן עשויים להתעלם מהניואנסים המשפטיים או ההשלכות של הסכמים אלה. עם זאת, המציאות היא שהסכמים של כלל 69 משפיעים באופן משמעותי על עסקאות נדל”ן ועל חוק הנכסים השולט בעסקאות נדל”ן אלה באריזונה. כתוצאה מכך, משקיעי נדל”ן ישראלים צריכים לשים לב להסכמים של כלל 69:
הכי חשוב, הבנת הפעולה המשפטית של הסכמים של כלל 69 תאפשר למשקיעי נדל”ן ישראלים לטעון עמדה משפטית בעסקאותיהם הרלוונטיות אם תתעורר הצורך.