אביעד ברטובבדו”ח שמפרסם משרד הבינוי והשיכון הוא חושף כי בעשור האחרון גדל מספר הבניינים הגבוהים בכ-50% ומספר רבי הקומות (מעל 21 קומות) – שילש את עצמו. עכשיו מקדם המשרד תוכנית לשיפור תחזוקת המבנים הללו, שהינה מורכבת ויקרה ממה שהתרגלו אליה האזרחים עד היום.
כון לשנת 2016, שיעור יחידות הדיור במבנים בני 10 קומות ומעלה עמד על כ-30%, עליה של עשרה אחוזים תוך פחות מעשור. בתוך כך, מספר התחלות הבניה במבנים בני 21 קומות ומעלה שילש עצמו מ-2% לכ-7%. כתוצאה מכך, תחזוקת המבנים הופכת לניהול במשרה מלאה בעלויות של מאות אלפי ₪ בשנה. הנטל הכלכלי נופל על כתפי הדיירים, חלקם גם דיירי שכונות שעברו התחדשות עירונית שם נבנו מבנים גבוהים, אשר נדרשים לשלם מחירים גבוהים בהרבה ממה שנהגו לשלם קודם לכן.
המעבר לבנייה גבוהה כרוך בשינוי מהותי של תרבות המגורים בישראל – מעבר מבניין בן מספר מצומצם של דירות המנוהל על ידי ועד בית הפועל בהתנדבות ואחראי על ניקוי חדר המדרגות – למבנה גבוה הכולל עשרות ומאות יחידות דיור, הדורש ניהול במשרה מלאה ואת אחזקתן התקינה של מערכות מורכבות בעלויות של מאות אלפי שקלים מדי שנה.
מגמה זו נושאת בחובה השלכות גם לגבי תושבי שכונות העוברות תהליכי התחדשות עירונית, במסגרתם נהרסים מבני שיכון ישנים ונמוכים ובמקומם נבנים, על פי רוב, רבי קומות מרובי דיירים. תושבי שכונות אלה, החוזרים להתגורר במבנים החדשים לאחר השלמתם, נהנים אמנם מדירה חדשה ומרווחת, אולם בה בעת נדרשים לשלם מאות שקלים מדי חודש.
במרבית המבנים החדשים במדינת ישראל מבוצעת תחזוקה שוטפת של הבניין (ניקיון, גינון וכו’). רק בחלק קטן מהמבנים מתבצעת תחזוקה מונעת – ביצוע בקרות שוטפות על מערכות המבנה באופן ובתדירות הנדרשים. היעדר תחזוקה שוטפת מובילה לעיתים רבות לכשלים במערכות המבנה ולצורך בתחזוקת שבר, להחלפת המערכות שכשלו. לעיתים רבות, נמנעים הדיירים מהחלפת המערכות שכשלו, בעיקר כאשר אלה אינן נוגעות לשגרת חייהם היום-יומית, גם אם הן נדרשות לצורך הצלת חיים (רכזות כיבוי אש, גנרטור חירום וכו’).
הסיבות העיקריות לעלייה בעלויות התחזוקה:
– גובה המבנים מצריך מערכות רבות ומורכבות הדורשות תחזוקה יקרה.
– בעשור האחרון נקבעו דרישות רגולציה ותקנים חדשים, בעיקר בכל הנוגע להוראות מילוט ובטיחות אש. עלויות התחזוקה של מבנה בן 12 קומות שנבנה בשנת 2006 עומדת על 250 ₪ בחודש, לעומת כ-500 ₪ לחודש במבנה זהה שבנייתו החלה בשנת 2016.
– בנייה בתת-הקרקע – מרתפי חנייה מחייבים הפעלה 24/7 של מערכות אוורור ותאורה המייקרות את עלויות התחזוקה השוטפת
– מספר יחידות הדיור במבנה – העלייה במספר יחידות הדיור בכל מבנה מקשות מאוד על תפעול המבנה על ידי ועד בית בהתנדבות, ומצריך תפעול על ידי חברות ניהול
קידום שורה של צעדים לפתרון:
– הגברת המודעות לנושא עלויות תחזוקת המבנה בקרב רוכשי הדירות, בין היתר על ידי חיוב המוכר לציין את עלויות התחזוקה הצפויות במסגרת חוק המכר
– הקמת קרן תחזוקה בפרויקטים של התחדשות עירונית, שתסייע במימון העלויות על ידי הדיירים הממשיכים
– אכיפה ממשלתית של ביצוע פעולות תחזוקה מצילות חיים
מעבר מאסיבי לבנייה לגובה ושינוי תרבות המגורים בישראל מצריך חשיבה מחודשת על תרבות ניהול הבניינים הללו, על עלויות התחזוקה המגולגלות לצרכן ועל חשיבות האחזקה התקינה של מערכות המבנה. הדו”ח שמפרסם המשרד בוחן כיצד לשפר את תחזוקת מבני המגורים המשותפים למניעת הידרדרות המבנים, תוך התאמת השיטה ליכולות התשלום של הדיירים, בדגש על דיירים ממשיכים בפרויקטי התחדשות עירונית.
שר הבינוי והשיכון אלוף (מיל’) יואב גלנט: “מדובר במחקר מקיף שנעשה במטרה להיערך ולהתכונן לבעיות שטרם הכרנו בעבר ולהביא לשיפור תחזוקת המבנים הגבוהים. במדינת ישראל השטח הכולל קטן והשימושים רבים ולכן עתיד הנדל״ן בארץ טמון בבנייה לגובה. כבר היום אנו חייבים לפעול במלוא המרץ במטרה להגדיל את מלאי הדירות ולספק פתרונות דיור באמצעות תהליכי התחדשות עירונית ובאמצעות מעבר מאסיבי לבנייה לגובה. כמו במדינות המתקדמות והמפותחות בעולם, גם במדינת ישראל השטחים האטרקטיביים ביותר אלו השטחים שנחשבים כיום לשטחים המוזנחים ביותר במרכזי הערים במקומות הצפופים״.