קו החוף של הקריות: שוק של הון, סיכון והבנה עמוקה – לא של עסקאות מדף

קו החוף של קריית ים וקריית חיים מערבית אינו שוק נדל״ן רגיל. מדובר באזור שבו מתקיימות מעט עסקאות יחסית, אך בהיקפים כספיים גבוהים, ושבו הפער בין עסקה נכונה לעסקה בעייתית עלול להיות דרמטי. בשנים האחרונות, עם התקדמות תהליכי פינוי־בינוי, פינוי תשתיות מזהמות והסטת מוקדי פעילות עירוניים אל קו החוף, הפך האזור למוקד עניין למשקיעים – אך רק לחלק קטן מהם מדובר בשוק שמתאים באמת.

שלומי זינו, זכיין אנגלו־סכסון קריות, מגדיר זאת כך:

“זה שוק שמתגמל ידע וניסיון, ופחות סובל טעויות. מי שנכנס לכאן בלי להבין תזרים, סיכון ותכנון – עלול לשלם מחיר.”

קו ראשון לים: נכס נדיר – עם מחיר ותזרים בהתאם

העסקאות היקרות ביותר בקריות מתבצעות לאורך הקו הראשון לים, הן בקריית ים והן בקריית חיים מערבית. ברוב המקרים מדובר בדירות ישנות מאוד, בבנייני בלוקים משנות ה־60 וה־70, ללא מעלית וללא חניה, אך עם יתרון תכנוני מובהק: מיקום שאינו ניתן לשכפול.

דוגמאות מהשוק:

1. קריית ים, רחוב יוספטל – דירות 3 חדרים ישנות, כ־60 מ״ר, נמכרו סביב 1.75–1.8 מיליון ₪
2. קריית חיים מערבית, רחוב דגניה – בלוקים ישנים המיועדים לפינוי־בינוי:
3. קו ראשון לים: סביב 2.15 מיליון ₪
4. קו שני לים: סביב 1.45 מיליון ₪

המאפיין המשותף לעסקאות אלו הוא תשואה שוטפת נמוכה ולעיתים תזרים שלילי משמעותי. אלו עסקאות שמתאימות בעיקר למשקיעים בעלי:

• הון עצמי גבוה
• הכנסה פנויה יציבה
• יכולת להחזיק נכס שנים ללא לחץ תזרימי

צלצאו טקליה, יועץ נדל״ן בקריית חיים מערבית:

“רוב הקונים בקו הראשון לא שואלים מה התשואה השנה. הם שואלים מה יקרה לנכס בעוד עשר שנים.”

קו שני ושלישי: אלטרנטיבה למשקיע הממוצע

לעומת הקו הראשון, הקווים הפנימיים יותר מציעים איזון שונה בין סיכון לסיכוי:

מחירי כניסה נמוכים משמעותית

תזרים מאוזן יותר

פוטנציאל השבחה דרך פינוי־בינוי או תמ״א

עבור משקיעים שאינם יכולים או אינם רוצים להתמודד עם תזרים שלילי, קו שני או שלישי מהים מהווה לרוב פתרון מתאים יותר – גם אם פוטנציאל ההשבחה האבסולוטי נמוך מעט.

התחדשות עירונית לאורך החוף: לא כל מתחם שווה אותו דבר

לאורך קו החוף מקודמים מספר מתחמי פינוי־בינוי, אך רמת ההתקדמות ביניהם אינה אחידה. חלק מהמתחמים נמצאים בשלבים מתקדמים עם תכנון ברור, בעוד אחרים עדיין רחוקים מבשלות.

כאן נכנסת החשיבות של עבודה עם אנשי שטח מקומיים:

• היכרות עם היסטוריית הבניין
• בדיקת מצב תכנוני אמיתי (ולא רק הצהרות)
• הבנת מי היזם ומה היכולת שלו להוציא פרויקט לפועל

שלומי זינו:

“לא כל שלט ‘פינוי־בינוי’ שווה כסף. לפעמים הוא שווה רק אשליה.”

קבוצות רכישה במחירים נמוכים: הזדמנות או סיכון?

בשנים האחרונות פעלה באזור גם חברה שמכרה מאות דירות במחירים נמוכים במיוחד במסגרת קבוצות רכישה, בין היתר במתחם העירייה שפונה בקריית ים. מחירי הכניסה הנמוכים יצרו עניין רב – אך חשוב להבחין בין מחיר לבין סיכון.

מאפייני העסקאות הללו:

• ללא ליווי בנקאי
• תלות גבוהה ביכולת הארגון של הקבוצה
• לוחות זמנים שאינם מובטחים

סיכון גבוה משמעותית לעומת רכישה מיזם עם מימון סגור

עסקאות מסוג זה אינן מתאימות לכל משקיע, ובוודאי לא למי שמחפש ודאות או זקוק למימון בנקאי. עבור חלק קטן מהמשקיעים המנוסים, מדובר בהימור מחושב; עבור אחרים – בסיכון שאינו תואם את פרופיל ההשקעה שלהם.

שינויי עומק אזוריים: פינוי מיכלים, עירייה וים

מעבר לעסקאות הבודדות, מתרחשים באזור תהליכים רחבי היקף:

1. פינוי חוות המיכלים בקריית חיים, שכבר יצא לדרך, משנה את תפיסת האזור כולו
2. העברת עיריית קריית ים לקו החוף
3. קידום פרויקטים חדשים ומלונאות לאורך הים

מהלכים אלו תומכים בטווח הארוך בערך הקרקע, אך אינם מבטלים את הצורך בניתוח זהיר של כל עסקה לגופה.

עופרה פוגלהוט, יועצת נדל״ן בקריית ים:

“התכנון מתקדם, אבל זה לא אומר שכל עסקה נכונה לכל אחד.”

סיכום: שוק שמחייב התאמה, לא רדיפה

קו החוף של קריית ים וקריית חיים מערבית הוא שוק ייחודי:

שוק של נכסים נדירים, מחירי כניסה גבוהים, תזרים מאתגר – ופוטנציאל השבחה משמעותי למי שמתאים לו.

ההבדל בין עסקה מוצלחת לכישלון אינו במיקום בלבד, אלא ביכולת:

• להבין סיכון
• להתאים עסקה לפרופיל המשקיע
• ולבחור נכון בין קו ראשון, קו פנימי או מסלול חלופי

שלומי זינו מסכם:

“התפקיד שלנו הוא לא להלהיב – אלא לסנן. מי שעובר את הסינון הנכון, נשאר עם עסקה שעובדת לו.”