הגבלות בנק ישראל: איך התקנות החדשות ימנעו רכישת דירה במינוף עצמי?

שוב בנק ישראל מטיל פצצה כדי לנסות ולהילחם בעליות המחירים בשוק הדיור והפעם – מטיל הבנק הגבלות על בעלי נכסים למנף את ביתם לטובת רכישת דירה שנייה (או יותר). אז מה הסיפור?

כבר זמן רב שבנק ישראל מנסה להוריד את מחירי הדיור בשוק הנדל”ן. טוב, זה לא חדש וברור לכולם שצריך “לעשות משהו”. אבל בנק ישראל כגוף פיננסי לא יכול להסיר חסמים או להגדיל את ההיצע של הדירות בשוק – שזהו הפתרון ההגיוני והברור לכולם – שמשום מה באוצר ובמשרד השיכון והבינוי לא מצליחים לעשות כבר כמה שנים.

אז מה עושה הבנק? מנסה להקשות על רוכשי דירות להשקעה ובכך “להוציא אותם מהשוק” ולהקטין את הפער בין ההיצע והביקוש.

או במילים אחרות – אם לא נוכל לטפל ולהגדיל את ההיצע, אז לפחות נקטין את הביקוש.

ואיך עושה את זה בנק ישראל? אחד הכלים המשמעותיים שיש היום בידי משקיעי הנדל”ן על מנת לרכוש דירות נוספות הוא מינוף. הרי לא כל מי שקונה דירה להשקעה מחזיק עכשיו בכיס, או בחשבון הבנק, מיליון, שניים או יותר. אלא מספיק לו להביא 50% ממחיר דירה חדשה – ועל השאר הוא יכול לקבל משכנתא.

אבל במחירים של היום, גם 50% ממחיר דירה ממוצעת זה לא מעט, אז מה עושים? מינוף כפול.

לקנות דירה בפחות מ-300 אלף שקל

אם לאותו משקיע כבר יש דירה אחרת בבעלותו, נניח ששוויה 2.4 מיליון שקלים, ועליה נשארה לו משכנתא בסך 800 אלף ₪. עכשיו, יכול אותו משקיע לקחת “הלוואה לכל מטרה” עד גובה חצי ממחיר הבית, היינו עוד 400 אלף שקל בדוגמא שלנו ולהשתמש בה בתור הון עצמי לרכישת דירה חדשה.
נניח שהדירה החדשה קטנה יותר ובמיקום פחות טוב מזו הראשונה, ועולה רק 1.4 מיליון ₪. על חצי מהסכום הרוכש יכול לקבל משכנתא רגילה. ו-400 אלף נוספים יש לו על חשבון הדירה הראשונה שלו. מה נשאר לו? להביא מהבית 300 אלף שקל (שגם אותם אולי הוא יכול להלוות ממקורות אחרים) וזהו, יש לו עוד דירה שהמחיר שלה, לפחות בעשור וקצת האחרון רק עולה ועולה.

בשבוע שעבר בנק ישראל החליט לעצור את החגיגה. הוא העביר הוראה לבנקים למשכנתאות שמעתה הם לא יכולים להעניק הלוואה לכל מטרה ע”ח המשכנתא לטובת רכישת נכס נוסף.

על מנת שלא לפגוע במשפרי דיור, שבסך הכל צריכים את ההלוואה הנוספת כגישור בין התשלום על הבית החדש לבין מועד מכירת הבית הנוכחי (מה זו הלוואת גישור – אני אסביר בפעם אחרת), הכניס הבנק כמה הוראות מתקנות שיאפשרו לבנקים להמשיך ולסייע לאותם רוכשים שאינם משקיעים, אבל במידה מסוימת גם בהם ההחלטה החדשה מעט פוגעת.
אבל כנראה שאין מה לעשות – כשחוטבים עצים, עפים שבבים.

אז כעת הבנק המרכזי ממשיך להתערב בלי סוף בשוק הדיור (וזה שנה בדיוק אחרי שבחרו באוצר דווקא להקטין את מס הרכישה, דבר שנועד לעודד באופן ישיר משקיעים לרכוש יותר דירות. לאלוהיי שוק הדיור הפיתרונים) ובמקביל בשבוע שעבר אישרה הכנסת את חוק הותמ”ל המחודש ומי יודע, אולי אולי בעוד כמה חודשים נתחיל לראות שינוי מגמה במחירי הדיור.

ההימור שלי – מגמת העלייה דווקא רחוקה מאוד מלהעצר.