תוכנית כלכלית לפני רכישת נכס: איך החלטה אחת משנה את התמונה לשנים

רוב האנשים מתחילים את מסע הנדל”ן שלהם מהשאלה “איזו דירה לקנות”. אבל השאלה הראשונה צריכה להיות אחרת: מה המהלך הנכון עבורי, בהתחשב בהון העצמי, ביכולת ההחזר וביעדים לשנים הקרובות? התשובה לשאלה הזו נמצאת בתוכנית כלכלית-נדל”נית, והיא יכולה להוביל להחלטה שונה לגמרי מזו שתוכננה מראש.

מהי תוכנית כלכלית-נדל”נית?

תוכנית כלכלית-נדל”נית היא מודל שמשווה בין כמה חלופות רכישה על בסיס נתונים אישיים. לפי המתודולוגיה של חברת נדל”ן נבון, כל תוכנית כוללת את מיקום הנכס, סך ההון העצמי, שווי הנכס וסוגו, העלות של כל סוג נכס, סכום המשכנתא הנדרש ודמי השכירות שניתן לקבל. בנוסף נבדקת היתכנות התוכנית לפי אמות המידה של הבנקים, ונכללות כל ההוצאות: מיסים, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות משכנתא וביטוחים, שמאי ושיפוצים. התוכניות נבנות בעזרת תוכנות כלכליות-נדל”ניות מתקדמות שפותחו בחברה.

מה מראה דוח רווחיות?

לכל חלופה נבנה דוח רווחיות בראייה של כחמש שנים קדימה. הדוח מחשב את התשואות על ההשקעה, את עליית ערך הנכס לאורך התקופה, את סך ההוצאות וההכנסות, ואת התוספת להון העצמי בסוף התקופה, כלומר הרווח. כל החלופות מוצגות לפי אותם פרמטרים, כדי שאפשר יהיה להשוות ביניהן ולראות את ההבדלים. בסוף התהליך ניתנת המלצה על התוכנית הרווחית והמתאימה ביותר.

לאחר שנבחרה החלופה, מגיע שלב הכלים. הרוכשים מקבלים הדרכה כיצד לאתר את השכונה הטובה ביותר להשקעה בהתאם לחלופה שנבחרה, כלים לבחירת הרחובות המתאימים בתוך השכונה, והנחיות לבחירת הדירה עצמה. מי שמעדיף שלא לעשות את הדרך לבד יכול לרכוש ליווי מלא עד מימוש התוכנית.

שני אחים, הגרלה אחת וארבע דירות

אחד המקרים שמתוארים באתר ממחיש כמה רחוק יכולה להוביל השוואה כזו. אחד משני אחים, איש צבא קבע, זכה בהגרלה לרכישת דירת חמישה חדרים בפרויקט באזור השפלה. השניים תכננו לרכוש יחד את הדירה ולהשכיר אותה. לאחר הייעוץ הומלץ להם במקום זאת לרכוש ארבע דירות במרכז הארץ, שתיים על שם כל אח, בהון עצמי מעט גבוה יותר ובתוספת משכנתא.

ערך ארבעת הנכסים עלה הרבה יותר מזה של הדירה שתוכננה, וגם השכירות שהתקבלה הייתה גבוהה יותר. באותו פרויקט בשפלה נוצרה בסופו של דבר הצפת משקיעים, וקושי רב בהשכרת הדירות ובמכירתן.

מה קורה אחרי שהנכס הראשון נרכש?

תוכנית טובה לא מסתיימת ברכישה הראשונה. זוג עם שני ילדים קטנים, שגר בשכירות, רכש במרץ 2021 דירת ארבעה חדרים להשקעה בשכונה בת כ-25 שנה באזור המרכז. במשך שלוש שנים עלה ערך הדירה ב-33%, והיא נמכרה בתוך כחודשיים. ההון העצמי שגדל אפשר לבני הזוג להתקדם לדירת מגורים בת שישה חדרים בפרויקט חדש בפתח תקווה, עם שתי חניות נפרדות הרשומות בטאבו, דירה שנמצאה תוך שבועיים מתחילת החיפוש. התהליך המלא מתואר בסיפור על השתדרגות מדירה להשקעה לדירת מגורים.

מי ששוקל מהלך דומה יכול לבדוק תחילה, ללא עלות, אם הוא אפשרי עבורו. אם מתברר שכן, נבנית בפגישת ייעוץ בתשלום תוכנית כלכלית עם דוח רווחיות, ובהמשך ניתן לרכוש ליווי למכירת הדירה הקיימת ולרכישת דירת המגורים.

למה לקוחות חוזרים שוב ושוב?

לפי נתוני החברה, יותר מ-90% מההכנסות שלה מגיעות מלקוחות חוזרים או מלקוחות שהגיעו בהמלצה. היועצים נשארים בקשר עם הלקוחות גם אחרי סיום הליווי, ומתאימים את ההמלצות לשינויים בחייהם. כשהריביות התייקרו, למשל, הומלץ ללקוחות לבצע מיחזור משכנתא לאחר בדיקה שהמהלך משתלם, ולקוחות רבים זכו לרווח של מאה עד מאות אלפי שקלים. לקוחות בגילאי 50 עד 60 מפנים את ילדיהם לרכישת הדירה הראשונה שלהם באותה דרך, כפי שאפשר לראות גם בהמלצות הלקוחות.

גם חברים קרובים ובני משפחה של לקוחות, שראו את התהליך מהצד, מגיעים כשמגיע זמנם לרכישת דירה ראשונה או נוספת.

מה מבדיל יעוץ נדל”ן מבוסס נתונים?

ההבדל המרכזי הוא נקודת המוצא. במקום להתחיל מנכס ולחפש דרך לממן אותו, יעוץ נדל”ן מבוסס נתונים מתחיל מהאדם ומהמספרים שלו, ורק אז מגיע לנכס. בנדל”ן נבון הייעוץ ניתן על ידי כלכלנים ומהנדסים, החברה אינה חברת תיווך, והשירות ניתן ישירות מול היועצים הבכירים. למי שמבקש להבין מה מבדיל את גישת הייעוץ של נדל”ן נבון, המקרים האלה מספקים תשובה מוחשית: החלטה אחת שהתקבלה על בסיס תוכנית כלכלית יכולה להשפיע על המצב הכלכלי של משפחה למשך שנים רבות.