איך בונים תמהיל משכנתא נכון?

הלוואת משכנתא היא ההלוואה הגדולה והכבדה ביותר שזוג צפוי לקחת במהלך חייו ומשך ההחזר שלה הוא ממושך ביותר ועשוי להימשך עשרות שנים. מכאן נובע ההכרח לתכנן אותה בקפידה, ובעיקר באופן מקצועי ומושכל.  בהחזר הלוואה בסדר גודל שנאמד במאות אלפי שקלים – כמו בהשקעה – נדרש פיזור סיכונים ולו רק כדי למנוע שימת כל הביצים בסל אחד

יועצי משכנתא הם אנשי המקצוע הייעודיים שחשוב ביותר להתייעץ עמם, להקשיב לעצותיהם, ללמוד מניסיונם ולנהוג כעצתם, לא לפני קבלת ייעוץ מיועצים נוספים. אחד הדברים החשובים ביותר בקבלת ייעוץ בנושא משכנתא הוא פנייה אל יועץ עצמאי בלתי תלוי, אשר יובהר ויוסכם בינכם מראש כי הוא אינו מייעץ בכובעו של שום בנק, ודאי לא כנציגו, אלא משקלל את מכלול השיקולים בראיית האינטרס שלכם בלבד.

אף שקביעת המסלולים ותמהיל המשכנתא, תלויי מצבו של הזוג הלוקח, ההון העצמי שמצוי, אם מצוי, ברשותו, כושר ההשתכרות של שני בני הזוג, יכולת ההחזר החודשי מבלי שיועמס נטל בלתי נסבל על משק הבית ושיקולים נוספים.

עקרונות מנחים לבניית תמהיל נכון:

1. העדיפו מסלול הפריים משום שהוא אינו צמוד למדד והוא אינו מושפע מתנודותיו. כמו כן ללוקחת ההלוואה במסלול זה ניתנת האפשרות להחזיר את ההלוואה בכל עת מבלי לשלם קנס יציאה. עם זאת, חשוב לדעת כי מדובר במסלול עם ריבית משתנה, מה שיכול להסתכם בלא מעט כסף. חשוב לציין כי מזה שבע שנים (נכון ל-2018) בנק ישראל מגביל את סכום המשכנתא במסלול זה ל- 33% בלבד.
2. מסלול נוסף שהוא כדאי ומשתלם הוא מסלול בריבית קבועה צמודת מדד. חרף היותו יציב וללא סיכונים, אתם עלולים להיקנס ביציאתכם ממנו. בשל מגרעותיו השונות לא מומלץ לקחת מסלול זה ברמה של יותר מכ- 20% מגובה ההלוואה.
3. מסלול מומלץ נוסף הוא מסלול בריבית משתנה צמודת מדד. אף שלא ניתן לקחת הלוואה במסלול בריבית משתנה לאחר לקיחת מסלול הפריים, למזלם של הלווים בנק ישראל מתיר לקחת הלווה במסלול ריבית משתנה בנקודת שינוי הריבית אחת בחמש שנים מבלי שהדבר ייחשב כלקיחת הלוואה במסלול משתנה. מומלץ לקחת הלוואה במסלול זה בסכום שיהווה כשליש מסך כל גובה ההלוואה.
4. מסלול שניתן לכנותו “אליה וקוץ בה”- מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד. לכאורה, מסלול אידיאלי. הוא אינו מושפע מתנודות הריבית והמדד אבל דווקא בשל היתרונות האלה הריבית שלו יקרה יותר מהריבית בכל שאר המסלולים ולכן לטווח הקצר, קל וחומר לטווח הארוך. זה המסלול היקר ביותר. משקלו המומלץ בתמהיל – 15%

חשבון רואי, מנכ”ל חברת Bankrate – הפורטל הפיננסי המוביל בישראל, אומר כי חשוב לבנות את תמהיל המשכנתא באופן שיתאים ליכולת בני הזוג.  “בניית תמהיל נכון ומידתי היא מלאכה קשה ביותר המחייבת קבלת ייעוץ מיועץ משכנתאות פרטי, מוסמך ומנוסה. חשוב לבצע סקר שוק ולבחור יועץ מקצועי שילווה אתכם בתהליך המורכב ויסייע לכם לגבש תמהיל משכנתא הטוב ביותר עבורכם, כזה שיאפשר לכם לקיים שגרת חיים מבלי שנטל חוב ההחזר יכריע אתכם ויגרום, חלילה, לקריסתכם”, מסכם המנכ”ל.