עמית קלייןמימון בנקאי של 90% אמור לסייע לרוכשי דירות אך הוא לא מחליף את הצורך בתכנון תקציב וקביעת החזרים חודשיים של עד שליש מההכנסה הפנויה. רוצים לקחת משכנתא? הנה המדריך שיעזור לכם בתהליך
הממשלה השיקה לאחרונה תכנית שמאפשרת נטילת משכנתא במימון של 90%. המשמעות בפועל היא שבעזרת הון עצמי של 100,000 ש”ח תוכלו לרכוש דירה של 1 מיליון ש”ח, והשאלה המתבקשת היא האם מדובר במצב נורמלי.
לשם השוואה, טרם התקנות החדשות אושרו על ידי בנק ישראל משכנתאות באחוז מימון של עד 75% בלבד. כמו כן, דוח של בנק ישראל על הלוואות לדיור מחודש ספטמבר 2018 מגלה שמתוך היקף משכנתאות כולל של 3.2 מיליארד ש”ח, רק 2.2 מיליון ש”ח נלקחו במימון של מעל 90%. לעומתם, כ-1 מיליארד ש”ח של משכנתאות הן בשיעור מימון (LTV) של 60%-75% ועוד 1.1 מיליארד ש”ח הן בשיעור מימון של 45%-60%.
לגזור, לחשב ולשמור: כך נראית משכנתא תקינה
כל מי שחושב לקחת הלוואה כדי לקנות דירה צריך להשתמש בכלי אמין כמו מחשבון משכנתאות ולוודא שההחזר החודשי לא עולה על שליש מההכנסה הפנויה. כל עוד זה המצב, השאלה לגבי ההון הראשוני פחות רלוונטי. הבעיה האמיתית מתחילה כאשר היקף ההחזר החודשי עולה משמעותית על שליש מההכנסה הפנויה, ולצערנו זה גם פחות או יותר המצב כיום.
אם נחזור לנתונים של בנק ישראל מספטמבר האחרון, נראה שמתוך כל היקף המשכנתאות, רק 622 מיליון ש”ח הם בהחזר של עד 20% מההכנסה הפנויה ועוד 1.2 מיליארד ש”ח נלקחו בהחזר של מעל 20% ועד 30%. מנגד, כ-1.1 מיליארד ש”ח מייצגים שיעור החזר מההכנסה של 30%-40% ועוד 5.3 מיליון הם בשיעור של 40%-60%. בנוסף, יש נכון להיום כ-1 מיליון ש”ח של הלוואות משכנתא בשיעור החזר מההכנסה של 60% ומעלה – מצב שהוא לא תקין בעליל.
במילים אחרות, הרבה אנשים בציבור לוקחים הלוואה שההחזר החודשי עבורה גבוה משמעותית מזה שבו הם יכולים לעמוד. זו כאמור בעיה הרבה יותר גדולה מהשאלה כמה הון עצמי הם הביאו, למרות שכמובן מדובר בשני אלמנטים שמשפיעים אחד על השני.
גם בהלוואות אפשר לבצע התאמה אישית
מהאמור לעיל ניתן לחלץ כמה מסקנות שיכולות לעזור לכל מי שמתכנן לקחת משכנתא. קודם כל, מומלץ להעריך את העלות הכוללת האמיתית של הדירה ולא רק את המחיר החוזי שנקבע בהסכם.
שנית, יש לתכנן היטב את התקציב ולשמור שסך כל החזרי המשכנתא לרבות תשלומי הביטוח לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה.
לבסוף, מומלץ להקטין את אחוז המימון של המשכנתא גם בלי קשר למה שיאושר לכם על ידי הממשלה והבנק וזאת כדי למנוע תמחור יקר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.