עמית קלייןניתן לשמוע כיום בחדשות לא מעט אודות תמ”א 38 ושלל עדכונים בתחום, ואכן מדובר באופציה מאוד רלוונטית. עם זאת, העובדה היא שרבים לא לגמרי מבינים את סך התמונה, ועל כן מפספסים הזדמנות כלכלית. אי לכך נעצור להסביר במה דברים אמורים, מהם התנאים, מהן האופציות ומי יכול ליהנות מכל זאת. רמז? שני הצדדים!
אודות התוכנית
הכול התחיל בשנת 2005 כאשר תוכנית תמ”א 38/1 הושקה. הכוונה ללא ספק הייתה טובה ואף הייתה הרבה תקווה – לחזק מבנים ישנים (שנבנו לפני 1980) מפני רעידות אדמה, וזאת מבלי שהמדינה תישא בעלויות ובד בבד שהיזם והדייר ירוויחו – בעיקר זכויות כלכליות. עם זאת, כוונות לחוד ומציאות לחוד – עד לשנת 2015 רק מבנים בודדים ניצלו את ההזדמנות, ולו בשל מגוון בעיות (תמריץ כלכלי, הליכי רישוי מתישים, בעיות במתן ביטחונות לבנק וכדומה). אי לכך עם השנים נוספו מגוון תיקונים, כגון תוספות בנייה והרחבת הזכויות לצד מזעור המיסים וההיטלים – כך שכיום תוכנית התחדשות עירונית הרבה יותר מהודקת, מושכלת וכדאית – הן עבור היזם והן עבור הדייר.
כדאיות כלכלית לבעלי הדירות
לא מעט משיקולי הכדאיות יושבים על המשבצת של מיקום הנכס, כך שברור שתוכנית תמ”א 38 בתל אביב עשויה להיות הרבה יותר נוצצת מזו שבפרברים, ולו כי הערך הנדל”ני בתל אביב הרבה יותר גבוה, אך גם בפריפריה ניתן למצוא יזמים רבים שמרימים את הכפפה ומוציאים לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית. ההבדל המשמעותי שקידם את התוכנית היה סבב השינויים הראשון, ועל כן ראוי להכיר מה בדיוק כוללת תוכנית תמ”א 38/2. במקום רק חיזוק מבנים ותוספת של יחידות דיור בודדות, הרי שבדומה לתוכנית “פינוי בינוי” ניתן להרוס את כל הבניין ובמקומו להקים בניין חדש שעומד בתקנים המחמירים ביותר, בהתייחס לתרחיש של רעידת אדמה. בנוסף הבניין החדש כולל חנייה, לובי מודרני, מרפסת, חזות הרבה יותר מרשימה, ממ”ד ומפלס אחיד. מכאן, שאם נעצור לרגע לציין את היתרונות שעומדים אל מול הדייר:
- הדייר יגור ביעד חלופי בזמן הבנייה (מקבל דמי שכירות עבור דירה חלופית), כך יוצא שהוא אינו גר באתר בנייה.
- הדייר זוכה בדירה שערכה גדל בעשרות אחוזים. מגורים בבניין שמציע תשתיות חדשות.
- תנאי המחיה בבניין הופכים להרבה יותר נוחים – יש למשל מעלית וחניה.
- ניתן להיות רגועים מפני רעידת אדמה ומקרה בטחוני (ישנו ממ”ד).
- נהנים מהטבות מס והיטלים.
כיום יותר מתמיד!
מסקנה? כיום יותר מתמיד מומלץ לשקול תמ”א 38, בין אם אתם דיירים בבניין ישן ובין אם אתם יזמים שמחפשים פרויקט מניב, כל שנותר לעשות זה לבחון כיצד ניתן להרוויח מכך את המרב. בהצלחה!