משפטנים מזהירים: שינויים בתקנון הבית המשותף עלולים להפחית בעשרות אחוזים את ערך הדירה

ביקור בלשכת רישום המקרקעין, לשכת רשם המשכונות וביקור בשלטונות המס ובאגפים השונים של הרשות המקומית הם רק חלק מהפעולות הרבות, הנדרשות טרם רכישת דירה – הרכישה המשמעותית והגדולה ביותר שקיימת. בין שלל הבדיקות והמסמכים שנועדו להבטיח את זכויותיו של בעל הנכס החדש, נמצא גם “תקנון בית משותף”, אך פרמטר זה פעמים רבות לא מקבל את תשומת הלב הראויה, והולך לאיבוד בין הררי הבירוקרטיה.

לדברי עוה”ד טל מירון ונטע כהן-סלמן, המתמחות בדיני משפחה ובנדל”ן, רבים אינם יודעים שלתקנון הבית המשותף קיימת משמעות רבה עבור רוכשי דירות, והוא משליך על שוויה של הדירה, היכולת למוכרה בעתיד, ומשפיע רבות על היחסים שירקמו עם הדיירים בבניין.

“תקנון של בית משותף הוא חוזה לכל דבר, שנועד להסדיר את מערכת היחסים בין כלל בעלי הדירות בבית המשותף”, מסבירות עוה”ד מירון וכהן-סלמן. לדבריהן, התקנון קובע, למשל, למי מותר השימוש בגג, וכיצד. כמו כן קובע התקנון את חלוקת הנטל בין הדיירים בתשלום מיסי הוועד, את חלוקת השטחים המשותפים, את אופן ניהול האחזקה השוטפת של הבית המשותף, ולעיתים גם מכתיב קווים מנחים בדבר חזות הבניין.

הקדשת תשומת לב ראויה לתקנון הבית המשותף עשויה למנוע עוגמת נפש, סכסוכים מיותרים עם השכנים, וגם לא מעט הפסדים כלכליים. על תקנון הבית המשותף והשפעתו על רוכשים לא זהירים, בכתבה הבאה.

עוה”ד מירון וכהן-סלמן מספרות על מקרה אשר ארע לדיירים בבניין משותף, אשר קבעו ביניהם כי מיסי ועד הבית יחולקו בין כל הדירות בבניין באופן שווה.

לאחר אישור השינוי בתקנון, ורישומו ברשם הבתים המשותפים, הגיע דייר חדש, אשר רכש את הדירה הקטנה ביותר בבניין.

מכיוון שהאיש לא בדק מבעוד מועד את התקנון, הוא גילה, רק לאחר הרכישה, את ההפתעה העגומה: עליו לשלם בדיוק את אותו הסכום של מיסי הוועד, אותם משלם הדייר של הפנטהאוז באותו בניין.

היות והבניין היה רב קומות, והעלות החודשית של חברת ניהול הייתה משמעותית ביותר, הרגיש בעל הדירה החדש, כי נעשה לו עוול. לדברי עורכות הדין מירון וכהן סלמן, לצערו הבין האיש, שהיות והסכים לתנאי הרכישה, ולא טען דבר נגד תקנון הבית המשותף – כי מאבקו להשוואת תנאיו באופן יחסי לשאר דיירי הבניין – נדון לכישלון.

שכן יקר, אינך יכול להשתמש בגג המשותף

לדברי עורכות הדין טל מירון ונטע כהן-סלמן, לשינויים שהדיירים מחליטים להכניס בתקנון הבית המשותף קיימת משמעות רבה –  בעיקר אם השינויים הללו נרשמו ברשם הבתים המשותפים, שכן רק אז יהיו השינויים האלה ברי תוקף מחייב כלפי דיירים חדשים בבניין.

עוה”ד מירון וכהן-סלמן טיפלו במקרה, בו דיירי בית משותף קיבלו החלטה לוותר על גג הבניין, אשר היווה חלק מהרכוש המשותף, לטובת דיירי הקומה האחרונה – החלטה אשר נתקבעה בתקנון ונרשמה ברשם הבתים המשותפים.

משפחה חדשה שעברה להתגורר בבניין לאחר השינוי, התכוונה לעשות שימוש בשטח הגג לטובת אירוע משפחתי, אך גילתה להפתעתה שלא מדובר בשטח משותף, וכי תאלץ למצוא מקום אחר עבור האירוע. מחאותיה, כמובן, לא הועילו.

כלבים? לא בבניין שלנו

לדברי עו”ד מירון וכהן סלמן, דיירים אשר יגלו כי השינויים לא עברו אישור של רשם הבתים המשותפים, אולי צודקים מבחינה משפטית, אך עלולים לזכות ליחס עוין וקר מצד הדיירים האחרים.

כך למשל ארע, בבניין יוקרתי בצפון תל אביב, בו החליטו הדיירים על איסור גורף של גידול חיות מחמד בשטח הבית המשותף.

משפחה חדשה שעברה להתגורר בבניין יחד עם כלבה האהוב, התמרדה נגד ההחלטה. בבדיקה אותה ערך אב המשפחה, עורך דין במקצועו, התגלה כי ההחלטה טרם נרשמה ברשם הבתים המשותפים.

למרות צדקת המשפחה, ולמרות התעקשותה, המובנת, להמשיך ולגדל את כלבם האהוב, אף דייר לא קיבל בברכה את העניין, והפרשה יצרה חיכוכים רבים, עוינות וענן כבד שהעיב על מערכת היחסים בין הדיירים החדשים לוותיקים. כעבור כשנה, החליטה המשפחה לעזוב את הדירה, והחלה להשכיר אותה לדיירים אחרים.

לדברי עוה”ד מירון וכהן-סלמן, הדבר מחדד את הצורך לקרוא את שני התקנונים, זה שרשום בטאבו, וזה שנמצא בידי נציגות הבית המשותף, כדי להבטיח הבנה והיכרות מוקדמת עם הדיירים ועם דרישותיהם לגבי ההתנהלות בבניין, ולמנוע מצבי אי נעימות עם השכנים.
סליחה, מי הזיז את החנייה שלי?

לדברי עורכות הדין נטע כהן סלמן וטל מירון, לא רק גג נחשב לשטח משותף של בניין, אלא גם מחסן, החנייה, חדר המדרגות, הגינה, הלובי ועוד. על רוכש הדירה לבצע בדיקה מעמיקה בתקנונים של הבית המשותף, כולל בזה הרשום בטאבו, כדי להבין מהן עומדות להיות זכויותיו בשטחים המשותפים של הבניין, והאם נעשו ויתורים בשטחים המוצמדים לדירתו.

עוה”ד מירון וכהן-סלמן מדגישות, כי כל החלטה שמתקבלת בקרב דיירי הבניין, בדבר הצמדה של רכוש משותף כלשהו, דוגמת מחסן או חנייה לדירה ספציפית, מחייבת התקשרות משפטית, שתבוא לידי ביטוי בהסכם המעוגן בתקנון הבית המשותף. כאשר מוצמד רכוש משותף לביתו של דייר, והדבר עוגן כחוק בתקנונים, הדבר עלול להעיב קשות על חייהם של דיירים עתידיים אחרים, אשר אותה התקשרות משפטית לא היתה ידועה להם בעת רכישת דירה בבניין, ולמעשה, מבחינה חוקית, משרכשו את דירתם, לאחר אותה ההתקשרות, אין להם הרבה מה לעשות בנדון.

 

עו”ד טל מירון ועו”ד נטע כהן-סלמן עוסקות בדיני משפחה ובנדל”ן, בענייני גירושים, גישור, צוואות, הורות משותפת, מאבקי ירושות ומקרקעין.