אביעד ברטובתמ”א 38/2 הוא מסלול התחדשות עירונית ומשמעותו היא הריסה ובניה מחודשת ומחוזקת של בניין שניתן לו היתר בניה לפני שנת 1980, ואינו עומד בתקנות הבטיחות נגד רעידות אדמה. תמ”א 38/2 שונה מהמסלול המוכר יותר של תמ”א 38/1 שבמסגרתו מבנה קיים משופץ ומחוזק נגד רעידות אדמה, ושונה גם ממסלול “פינוי בינוי” שעובד על עיקרון דומה, ולכן יוצר אצל רבים בלבול בין השניים. שנעשה קצת סדר?
המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה.
למה תמ”א?
ע”פ דעות המומחים, רעידת אדמה היא תסריט אפשרי וסביר מאוד במדינתנו, ועלולה להתרחש בעתיד המאוד קרוב. סקירה הראתה, שרוב המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 – אינם עומדים ב”תקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה”, וכתוצאה מכך נכנסה לתוקף באפריל 2005 “תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה”, או בשמה היותר נפוץ – תמ”א 38. מדובר למעשה באוסף תקנות המנחה חיזוק ושיפוץ מבנים כך שיעמדו בתקן הנ”ל, וישמשו משכן בטוח עבור התושבים בזמן תסריט עתידי של רעידת אדמה או מתקפות טילים.
תמ”א 38/2, תמ”א 38/1 או פינוי בינוי?
מסלול ההתחדשות העירונית המוכר לרובנו, הוא תמ”א 38/1, שבמסגרתו מחוזקים מבנים קיימים ע”מ להקנות להם עמידות כנגד רעידות אדמה, בהתאם לתקנות הממשלה בנושא זה.
מסלול נוסף הוא בשם תמ”א 38/2, שבמסגרתו נהרס בניין ותיק (שניתן לו היתר בניה לפני שנת 1980 ואינו עומד בתקן רעידות האדמה), ונבנה שוב בצורה מחוזקת. התכנית מאפשרת לקבלן דירות נוספות בבניין החדש.
בעוד מסלול תמ”א 38/2 עוסק בבניין בודד, מסלול “פינוי בינוי” עוסק במספר בניינים – מתחם מגורים, ולעתים שכונה שלמה.
כל מסלול טומן בחובו סל זכויות שונה עבור הקבלן, ותוספות אפשריות משתנות עבור הדיירים.
ומה מבחינת הרשויות המקומיות? ובכן, הן בד”כ תעדפנה את מסלול פינוי בינוי, וזאת מהסיבה שמסלול זה בהכרח משדרג גם את תשתית מתחם העבודה, ומוסיף לו מוסדות קהילתיים, מרחבים ציבוריים ועוד.
תמ”א 38/2 – פשוט עדיף
כאמור, מסלול תמ”א 38/2 מאפשר להרוס בניין קיים ולבנות במקומו מבנה חדש ומחוזק. מסלול זה אורך פחות זמן מפינוי בינוי, ולכן מועד לפחות התנגדויות מצד הדיירים ברוב המקרים. הסיבה האמיתית שבגינה נכנס לתוקף מסלול זה, היא העובדה שבניינים רבים שחוזקו במסגרת תמ”א 38/1 נמצאו למעשה כלא עומדים בתקן. התיקון למסלול תמ”א 38/2 מפרט ומסביר כי בניית בניין חדש היא תמיד עדיפה על פני חיזוק הישן, ומבחינה בטיחותית – זו ההסכמה החד משמעית בקרב המהנדסים.
מה מבחינת זכויותיהם של הדיירים? ובכן, התיקון מקנה לדיירים זכויות כמו מקומות חניה לכל הדיירים, בניית לובי מודרני, ממ”ד בכל דירה ועוד. מעבר לכך שהדיירים נהנים מדירה בבניין חדש ויוקרתי, יש בידם את האופציה להרחיב את דירתם כך שערכה עשוי לעלות עשרות מונים ואילו מצד הקבלנים – הם נהנים מתמריץ של קבלת יחידות דיור חדשות עבור כל יחידת דיור קיימת ופטורים ממיסים, כך שהם מקבלים תמורה משתלמת בהחלט לביצוע הפרויקט.
יתרון נוסף למסלול תמ”א 38/2 הוא שהשגת ההיתר לפרויקט היא קצרה יחסית לעומת מסלול פינוי בינוי.
לסיכום, נראה כי מסלול תמ”א 38/2 הוא סוג של תשלובת בין מסלולי תמ”א 38/1 ופינוי בינוי, אך נראה שהוא נהנה מהיתרונות של כל הצדדים, תוך הפחתת החסרונות הקיימים במסלולים האחרים. החל מהליך קצר יחסית בהשגת היתר הבניה, דרך יתרון בטיחותי בהתאם לתקנות עמידות המבנים ברעידות אדמה, וכלה בזכויות ופריבילגיות מרשימות עבור הדיירים ועבור הקבלנים היוזמים את הפרויקט.
המאמר נכתב ע”י עו”ד אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית.
* יודגש כי המאמר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ובכל עניין בנושא מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.