יעל וייסקיימות כיום בישראל אלפי דירות שבנייתן מתוכננת להסתיים בחודשים הקרובים. אולם בשל משבר הקורונה צפויים הרוכשים לקבל אותן באיחור, דבר שעשוי להסב להם נזקים כספיים רבים. האם יהיה על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי על כך או שמא איחור זה ייחשב ככוח עליון באופן שיפטור את הקבלן מלפצות את הרוכשים?
מה קובע החוק בישראל בנושא?
חוק מכר (דירות) קובע בין היתר, כי במקרים בהם איחר קבלן למסור לרוכשים דירה ביותר מ-60 ימים ממועד המסירה שנקבע ביניהם במסגרת חוזה המכר, יהיה עליו לשלם להם פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו “מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו” של המוכר בפועל (ציטוט מהוראות סעיף 5 לחוק).
פיצוי זה קיים לנוכח החשיבות במועד מסירת הדירה ופערי הכוחות בין הקבלן לרוכשים, ונועד מחד לתמרץ את הקבלן למסור לרוכשים את הדירה במועד בו התחייב ומאידך לחזק את יכולת הסתמכותם של הרוכשים וליצור וודאות, וכן כדי למנוע מהקבלן לדחות באופן בלתי מוגבל את מועד המסירה, דבר העשוי להסב לרוכשים נזקים, ובין היתר לגרום לרבים מהם לשלם שכירות ותשלומי משכנתה במקביל.
מה הפיצוי שזכאים הרוכשים לקבל באיחור המסירה?
עורך דין מקרקעין מסביר, כי הפיצוי שמחויב הקבלן לשלם לרוכשים נועד בעיקר כדי להבטיח שיהיה לרוכשים כיצד לממן דמי שכירות החל מהתקופה של מועד מסירת הדירה המקורי ועד למועד המסירה בפועל. שימו לב שמועד המסירה בפועל אמור להיות במועד בו הדירה ראויה למגורים ולאחר שהונפק לה טופס 4.
במקרה של איחור במסירת הדירה של עד 8 חודשים, על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5. החל מהחודש התשיעי לאיחור ומעלה, על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי השווה לדמי שכירות כשהם מוכפלים ב- 1.25.
יש לציין שהקבלן אומנם פטור מלשלם לרוכשים פיצוי אם האיחור במסירת הדירה היה פחות מ-60 ימים, אולם אם האיחור התארך, עליו לשלם פיצוי גם עבור תקופה זו. כך למשל, אם האיחור במסירת הדירה היה 6 חודשים, עליו לשלם לרוכשים פיצוי עבור כל החודשים לרבות עבור החודשים הראשונים.
מתי על הקבלן לשלם את הפיצוי והאם הוא רשאי להפחית ממנו?
הרוכשים זכאים לקבל מהקבלן פיצויים עבור איחור במסירת הדירה בתום כל חודש ביחס לאותו חודש שנכלל בתקופת האיחור. עבור התקופה של 60 הימים הראשונים של האיחור נדרש הקבלן לשלם לרוכשים את הפיצוי בתום 60 ימים אלו.
יש לציין שהקבלן אינו רשאי לפגוע בזכויות אלה. שכן, חוק זה קובע כי “אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה…”. המשמעות היא שהוראותיו הן קוגנטיות והקבלן אינו רשאי להתנות או לפגוע בזכויות אלה אפילו אם במסגרת הסכם ביניהם הוסכם אחרת. כלומר, הקבלן מחויב לשלם לרוכשים פיצוי כספי ורק אם הם הסכימו שהפיצוי יהיה בדמות של הענקת הטבה מסוימת (לדוגמה חניה או תוספת לדירה) רשאי הקבלן לפצותם בהטבה זו במקום פיצוי כספי, ובלבד שהשווי שלה לא יפחת מהפיצוי הכספי שעל הקבלן לשלם לרוכשים.
מתי הקבלן יהיה פטור מלשלם לרוכשת פיצוי?
חוק המכר קובע, כי הקבלן והרוכשים יכולים להסכים ביניהם שהוראות החוק באשר לחובת הקבלן לפצות את הרוכשים בגין איחור במסירת הדירה “לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו”. לאור הוראה זו במרבית הסכמי המכר קיימים סעיפים בהם מוגדרות אותן נסיבות באופן רחב ביותר, כדי שהקבלנים יהיו פטורים מתשלום פיצוי לרוכשים מקום בו אותן נסיבות התרחשו בפועל.
יחד עם זאת במסגרת פסקי הדין שניתנו בתחום זה נקבע, כי יש להחיל הוראות הפוטרות את הקבלן מלשלם לרוכשים פיצוי זה פרשנות מצומצמת, על מנת להגן על זכויותיהם של רוכשי הדירות. עוד נקבע, כי הקבלן אינו רשאי לקבוע בהסכם הוראה רחבה מדי המאפשר לו לדחות את מועד המסירה מבלי לקבוע מועד חדש, מאחר והוראה זו עשויה להיות מנוגדת לחוק המכר ולהוות תניה המקפחת את זכויות הרוכשים.
יש לציין, כי הפיצוי שאותו זכאים הרוכשים לקבל הוא פיצוי ללא הוכחת נזק קרי, הם אינם נדרשים להוכיח שנגרם להם נזק כתוצאה מאיחור במסירת הדירה. יחד עם זאת, רוכשים רכשו דירה באמצעות מתווך ואף אם היא נמסרה להם באיחור, עדין יהיה מחויבים לשלם למתווך דמי תיווך זאת בהנחה והמתווך עמד בתנאים הנדרשים מכוח חוק המתווכים.
האם משבר הקורונה מהווה נסיבות העשויות לפטור את הקבלן?
במהלך תקופת משבר הקורונה עד כה לא נכללו הגבלות בענף הבניה מאחר והוא נחשב כחיוני. יחד עם זאת, במהלך תקופת הסגר לא יכלו העובדים לנוע ממקום למקום ולכן לא יכלו גם לעבוד, ויש אף לזכור כי רבים מהעובדים בענף הבניה אינם מתגוררים בשטחי ישראל, ולכן ייתכן והיו או יהיו ימים שלא התאפשר להם להיכנס לישראל.
בנוסף אף ייתכן ויתרחשו מקרים בהם יחולו עיכובים במסירת הדירה לרוכשים בעקבות עיכובים בקבלת חומרים לבנייה עקב בעיות שינוע לארץ או עיכובים הקשורים לאילוצי רשויות מקומיות או הליכי תכנון ובניה הפועלים בתקופה זו במתכונת מצומצמת. יחד עם זאת, חשוב לציין שהנטל להוכיח שהעיכוב במסירת הדירה נגרם בשל אותן נסיבות חריגות חלה על הקבלן, והוא אינו רשאי לדחות באופן שרירותי את מועד מסירת הדירה וללא פרופורציה למשך הזמן בו התרחשו אותן נסיבות.
לכן, ייתכן ועיכובים מסוימים וספציפיים שגרמו או שייגרמו לעיכוב במסירת הדירה יוכרו על-ידי בתי המשפט – כנסיבות הפוטרות את הקבלנים מתשלום פיצוי לרוכשים, אך יהיה על הקבלנים להוכיח באמצעות ראיות קונקרטיות נסיבות אלה ואת הזמן המדויק שהן גרמו לעיכוב. במידה וטענות אלה יטענו באופן שרירותי ובאופן גורף, עשויים הקבלנים להיות מחויבים לשלם לרוכשים פיצויים, בדומה לתביעות בתחום ליקויי בניה.
כך למשל במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום בפתח תקווה נדונה תביעה של רוכשת כנגד חברה קבלנית, בה טענה החברה כי היא פטורה מלשלם לרוכשת פיצויים בגין איחור במסירת הדירה מאחר והאיחור נגרם בן היתר בשל מבצע “צוק איתן”, שמנע הגעת מרבית פועלי הבניין לאתר, לרבות נציגי מכבי אש לצורך קבלת טופס 4.
אולם בית המשפט דחה במקרה זה את טענותיה של החברה וחייב אותה לשלם לרוכשת פיצויים, לאחר שקבע כי טענה זו נטענה על-ידי החברה הקבלנית בעלמא, ללא פירוט ותימוכין בראיות. עוד צוין כי על מנת להוכיח טענה זו, היה על החברה הקבלנית להמציא יומני עבודה או את רשימת הפועלים שכניסתם לישראל נמנעה כתוצאה מהמבצע, על מנת להוכיח היעדרות עובדים או לפרט הזמנות שהתעכבו, וכן היה עליה להוכיח ולפרט את האמצעים בהם היא נקטה כדי להתגבר על העיכוב שנוצר במסירת הדירה.
מאמר זה מהווה תוכן פרסומי. אין באמור בו בכדי להוות יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.