הבנת חוקי שוכרים ומשכירים

בהקשר של עסקאות נדל”ן, חוקי שוכרים ומשכירים הם נורמות משפטיות חשובות שהיישום שלהן ברוב המקרים הוא נרחב. בין אם מדובר בהסכם שכירות, חכירה או מכירה המעורבים בנכס מגורים, מסחרי או תעשייתי, ובין אם הגורם המעורב הוא משכיר (מעניק, נותן), שוכר (לוקח, מקבל) או צד שלישי, דיון בזכויות ובחובות של הצדדים הוא הכרחי.

בתוך אותה עסקה, חוקי שוכרים ומשכירים ותקנות ניתנים לאכיפה על ידי שני הצדדים. אזור פוטנציאלי של סכסוך יהיה רגולציית הפיקדונות. בעוד ששוכר עשוי לחפש החזר מיידי של הכספים ברגע שהחכירה מסתיימת או מבוטלת, משכיר בוודאי ירצה לשמור את הכסף הזה ולהשתמש בו, למשל, נגד תשלומים לא משולמים, נזקי רכוש או חובות כספיים אחרים כמו כישלון בתשלום שכר דירה.

בניגוד לאוהיו, ישראל היא מדינה שהוקמה על בסיס משפטי ורגולטורי שהושפע מהאימפריה העות’מאנית. רק בעשורים האחרונים, עם זאת, חוקי שוכרים ומשכירים הפכו ליותר מדויקים ופחות עצמאים; עדיין, המסגרת המשפטית הישראלית נשארת עד היום מעורפלת, במידה רבה משום שיש מעט מאוד פסיקות תקדימיות המבוססות על פסקי דין מקומיים של בתי המשפט לערעורים בישראל.

בעוד שחוקי שוכרים ומשכירים בישראל ותקנות לעיתים קרובות מעורפלים ביישומם (למשל, בסיס משפטי של חוזה, חובות המשכיר לתקן את הנכס), אוהיו פיתחה מערכת די חזקה של חוקים ותקנות כתובים הנוגעים ליחסים בין שוכרים למשכירים.

בישראל, חובות וזכויות השוכרים קשורות יחד עם סוגיית הפינוי. הכלל הכללי הוא שמשכיר אינו יכול לפנות שוכר מבלי לעבור דרך בתי המשפט. זה אומר שיש לעקוב אחרי מספר הליכים משפטיים מורכבים, כולל, אך לא מוגבל, לשירות של הודעת פינוי רשמית. עיכוב משמעותי בהליך כזה עשוי להתרחש לפעמים. יתרה מכך, בגלל העיכובים, מכירת הנכס על ידי השופט עשויה להתבצע רק שנים לאחר הפינוי בפועל.

חוסר החקיקה המדויק הוביל למצב שבו משכירים שצריכים לפנות שוכר שאינו עומד בדרישות, למעשה, מונעים מלעשות זאת בתוך פרק זמן סביר, ולעיתים נאלצים “לבנות” תרחיש שבו השוכר עוזב את הנכס על ידי הצעת תמריצים משפטיים כמו הפחתת שכר דירה, דחיית תשלומים וכו’.

חוסר החקיקה גרם לעיתים לכך שתהליך הפינוי יילקח לידיהם של “קציני פינוי כפויים” – בריונים או שוכרים שכירים – שלעיתים נעשה בהם שימוש על ידי משכירים כדי לבצע פינוי לא חוקי. מעשים אלה ניתנים לעונש על פי החוק, אך הנחישות של המשכירים הובילה לעיתים קרובות לפגיעות משמעותיות בשוכרים, גם כן.

למשקיעים המעוניינים להשקיע באחד או בשני מגזרי הנדל”ן הללו, חשוב לעסוק בעורך דין נדל”ן שמכיר את החוקים הרלוונטיים כמו גם כל בעיה פוטנציאלית של פרשנות החוקים על ידי בתי המשפט בשני השיפוטים.

ישראל הופכת לאזור מעניין שבו משקיעים זרים מראים עניין גובר בהשקעות נדל”ן מסחריות, כמו גם תעשייתיות ומגורים, במיוחד באזור איילון (אזור הכולל את תל אביב הגדולה). הביטחון בבעלות על קרקע השתפר באופן דרמטי והקנה המון הזדמנויות למשקיעי נדל”ן. חשוב לציין שהחוקים והתקנות סביב פיתוח נדל”ן נוטים להיות לא ברורים, ומשקיעים בינלאומיים צריכים להיות מודעים לגורמי הסיכון הפוטנציאליים לפני התחייבות לכל פרויקט פיתוח הקשור לנדל”ן.

בישראל, אף על פי שהיו כמה ניסיונות להרכיב פתרונות רגולטוריים מעשיים במאמץ להגן טוב יותר על התושבים, עדיין קיימות המון פרצות. לדוגמה, כפי שהוזכר קודם, עדיין ישנם מספר אזורים אפורים כשמדובר בפיקדונות, ואין תקנות ברורות לגבי הטיפול בשוכרים דליקים ובתהליך השוכר-משכיר.

בנוסף, בישראל, היעדר פסיקה תקדימית אחידה פירושו שבעלי נכסים ועסקים מתמודדים עם רמה גבוהה של חוסר ודאות כאשר הם מתמודדים עם בעיות הקשורות לשוכרים. לכן, משקיעים בינלאומיים צריכים להיזהר מאוד במאמצי ההשקעה שלהם, שכן הם צריכים לאזן בין סיכון לבין המציאות הקשה של ניסיון מעשי כפי שנובע מפסקי דין קודמים. לרוב, משקיע נדל”ן זהיר יחפש למצוא איזון כלשהו באמצעות ייעוץ משפטי נכון.

השגת ייעוץ משפטי בזמן ובכמות מספקת היא לעיתים קרובות קריטית להצלחה או לכישלון של מיזמי נדל”ן וקשורים. אף על פי שבישראל, החוקים הנוגעים ליחסים בין שוכרים למשכירים ולבעיות הנובעות מהסכמי שכירות יכולים להיות כאוטיים ו, במקרים רבים, נתונים לפרשנויות סותרות או לא תואמות על ידי בתי המשפט, ואף על פי שהתהליך הכללי של אכיפת מצב שוכר-משכיר בישראל הוא יקר ואיטי, השגת ייעוץ משפטי חינם מקיף באוהיו יכולה לעיתים להיות ההימור הטוב ביותר שלך.

זה לא נדיר שצדדים שלישיים בעסקאות נדל”ן מסתמכים על מקורות חינם של ייעוץ משפטי באוהיו. למעשה, בהתאם למצב, ייעוץ משפטי עשוי להיות הדרך היחידה שבה משכיר או שוכר יוכל לאכוף או להגן על תביעותיהם. למרבה המזל, ישנם מקורות שונים של שירותי תמיכה משפטית זמינים, כולל ייעוץ חינם או ייעוץ משפטי לבעיות הקשורות לשוכרים/משכירים.

משכירים, שוכרים וצדדים אחרים לעסקאות נדל”ן מתבקשים לפנות לכל אחת מהארגונים המוזכרים לעיל. ארגונים אלה עשויים אפילו לעזור במציאת סיוע משפטי חינם נוסף באזורים הרלוונטיים שלהם.

אף על פי שאין מקורות תמיכה דומים בישראל, הם יכולים לחלופין להתייעץ עם המשאבים המוזכרים באוהיו, או אפילו עם תוכניות מבוססות אינטרנט כמו המאמר המפורסם, המציע הנחיות ותמיכה מפורטות: טיפים להשגת ייעוץ משפטי חינם בענייני שוכרים ומשכירים באוהיו.