אביעד ברטובבשנים האחרונות, ראינו את שוק הנדל”ן מתנודד כולו. בישראל, הנושא המרכזי היה עליית המחיר והירידת המחיר של דירות, התקווה של הממשלה שהמחיר של דירות לא יעלה יותר, והוויכוח המתמשך בין פעילי זכויות הדיור לבין הממשלה לגבי פתרונות ל”משבר הנדל”ן.” מגמה מעניינת נוספת שאנו עדים לה בישראל היא השימוש ההולך ומתרקם של סוג נכס הנקרא “זכות לרכישה.” נראה כי כל יום פרויקט נוסף משווק על בסיס סוג הסכם זה, השאלה היא למה? כדי להבין טוב יותר את הנושא הזה, עלינו קודם להגדיר את הסכם הזכות לרכישה בפירוט.
הזכות לרכישה היא מסורתית נפוצה בשכירות מסחרית שבה אם בעל הנכס מעוניין למכור את הנכס בכל נקודה במהלך תקופת השכירות הארוכה, השוכר יש לו זכות סירוב ראשונה לרכוש את הנכס. במקרה זה, ייתכן ששוכר יידרש לרכוש נכס מסחרי בתנאים שאינם אופטימליים עבורו. שכירות מסחרית טיפוסית תכלול שכר דירה מוסכם לכל אורך תקופת השכירות. בנוסף, שוכרי מסחר יכולים להיות מעמסה פעמים רבות כאשר יש הפרות בהסכם השכירות, ולעיתים קרובות שוכרים יידרשו לפתור בעיות שעשויות לפגוע במוניטין של העסק שלהם או לפגוע במותג שלהם.
מפתח נדל”ן החליט שהוא יכול להתמודד עם הבעיות הללו. במקום לחתום על הסכם שכירות מלא ל-10 שנים עם זכות לרכישה, הוא פשוט היה חותם על הסכם זכות לרכישה. בכך, הוא הצליח לקבל את כל היתרונות המיידיים של שכירות ארוכת טווח והימנע מהצורך לדאוג לשוכר מסחרי בעייתי. היתרונות למפתחים ברורים, אבל מה לגבי התשואות של הסכם זכות לרכישה לשוכרים ורוכשים שאינם מעוניינים לפתח או להגדיל את נתח השוק שלהם?
בישראל, רוכשים הסכימו לשיטה זו של הגדלת מספר הדירות בבנייה והפחתת מחיר הדירות. כדי שמפתחים יקבלו אישורים לבנייה, הם נדרשים לשמור על כמות מסוימת של קרקע לבניית שטח ציבורי, פארקים ומבנים ציבוריים, חלקם יוקצו לבתי ספר ולבתי כנסת או מקומות תפילה. כהנחה, מפתחים אלו מקבלים הזדמנות למכור דירות במחיר נמוך יותר בתמורה להוספת שטחים ציבוריים נוספים. כך, מפתחים יכולים להגדיל את הצפיפות של פרויקטים וליצור יותר שטחים ציבוריים בו זמנית.
לאחרונה, ראינו את הפרויקטים הבאים שבהם נכסים נמכרו על בסיס זכות לרכישה בלעדית: פרויקט הנשיא בעיר ראשון לציון שבו נמכרו 40 דירות, ומפתחים מצפים למכור דירות בסביבות 1.2 מיליון דולר. בפתח תקווה, בניין מגורים הושלם על ידי קבוצת המפתחים אליאס. הדירות ממשיכות להימכר על בסיס הסכמי הזכות לרכישה ומפתחים קיבלו מיליוני שקלים בזכות סוג נכס זה. בשנים הקרובות, אנו יכולים לצפות לראות פרויקטים נוספים המשווקים על בסיס המושג הזה של זכות לרכישה בלעדית.