אביעד ברטובנדל”ן חוצה גבולות הוא עסק גדול. מדינת פלורידה הגדולה הייתה במשך זמן רב מרכז ההשקעות הבינלאומיות בארה”ב ובחו”ל. למשקיעים גלובליים יש תיאבון רב לנכסים מסחריים ומגורים זרים. עם ישויות שנוצרות מדי שבוע, הזדמנויות ההשקעה נראות כאילו אין להן סוף. אבל מה לגבי חוזים? ובכן, המפתח טמון ב- חוזי הנדל”ן בפלורידה. מדינת פלורידה תמיד הייתה מקום מעניין עבור משקיעי נדל”ן. השקעות זרות תמיד היו רצויות. מזג האוויר היפה של פלורידה, החופים הנופיים ואורח החיים הכללי הם מקום נחיתה טבעי עבור משקיעים. בניגוד לרבים מהמדינות במדינה הידועות בעיקר על ידי הייצור, החקלאות או התפוקה התעשייתית שלהן, פלורידה מוקפת באוקיינוס משני הצדדים של המדינה. זה גם אחד מיעדי התיירות המבוקשים ביותר בעולם. עם כ-100 מיליון מבקרים בכל שנה ויותר מ-18 מיליון תושבים, האוכלוסייה המגורים של פלורידה היא רק עשירית מתעשיית התיירות שלה. אז, זה לא מפתיע שסוגים אלה של מספרים מושכים השקעות בינלאומיות. יהודים ספרדים השקיעו במשך זמן רב בנדל”ן של מדינה נפלאה זו, והדבר נכון גם לגבי כל ישראל. מהסקטור השירותי ועד לסקטורים הפיננסיים המונעים על ידי טכנולוגיה, כל אחד מהם מחזיק בהזדמנות ליחסים חוצה גבולות בחזית הנדל”ן הבינלאומית.
אז מה ההבדל בין הסדרים חוזיים בפלורידה בהשוואה לישראל? ובכן, קודם כל, ובעיקר, אנחנו לא עוסקים באותו מערכת. שוק הנדל”ן בפלורידה הוא תחרותי מאוד וזה משחק מאוד שונה ממה שאנחנו רואים בישראל. מההתחלה, כדאי לדעת שחוזים מסחריים בפלורידה בדרך כלל לא משמשים רק לרכישת נדל”ן מגורים, אלא הם גם מסתירים כמה הפתעות מופשטות כאשר מדובר בשוק הישראלי. סוכני הנדל”ן בפלורידה מחזיקים במגוון טפסי חוזים לרשותם. הטופס הפופולרי ביותר הוא חוזה מכירה ורכישה של סוכני הנדל”ן בפלורידה. מבלי להיכנס יותר מדי לפרטים, חוזה זה נחשב בדרך כלל ל”סטנדרט הזהב” למכירות מגורים. עם זאת, ניתן להשתמש בשווים עבור עסקאות מסחריות. עיקר העסקה כולל תנאים שנראים בדרך כלל בחוזי שכירות, למרות שזה לא חוזה שכירות. החוזה הסטנדרטי דורש גם פיקדון וגם ביטוח בעלות.
כשמדברים על בעלות, שם החוזה באמת הופך למעניין. לפי החוק בפלורידה, אם רוכש נכנס להסכם לרכישת נכס מסחרי, התחייבות ביטוח הבעלות מכילה מידע היסטורי לגבי בעלות קודמת על הנכס. זה, יחד עם הערכה נדרשת וסקר והדרישה שהמוכר יחשוף שעבודים, הם הדרישות הטיפוסיות עבור עסקאות מסחריות בפלורידה. אבל מה שמעניין הוא שהחוזה כולל גם, תחת פסקה 9, סעיף ביטול רחב. החוק בפלורידה מאפשר לקונים לבטל חוזה ללא שום סיבה, אך רק בנסיבות מוגבלות. האם החוזה כל כך רחוק ממה שאנחנו רואים בישראל? התשובה היא, באופן מפתיע, כן. עם זאת, יש הבדלים עדינים. לדוגמה, בפלורידה זכות הביטול הזו לא מוגבלת למספר ימים, אלא יכולה להימשך לכל תקופה אפילו מעבר ל-30 ימים. הגבלת זאת ל-14 ימים היא אחת מהאפשרויות שהצדדים יכולים לממש בכתב, וזה משהו ששני עורכי הדין ייקחו בחשבון כאשר הם מנהלים את העסקה.
אם אי פעם תהיתם מדוע לישראלים ולפלסטינים יש קושי להתקדם בהסכם שלום, זה בחוזים. בחוזים בסגנון ישראלי, המועד להשלמת עסקה הוא לעיתים קריטית במשא ומתן. דומה בחוזים בפלורידה, ומבוסס על פרק זמן של 6 חודשים במקרים רבים, הצדדים יכולים לבחור מה שמתאים לצרכיהם. שוב, הבחירות החוזיות הללו מוגבלות על ידי החוק בפלורידה. הרעיון מאחורי המסגרת המשפטית הוא שבנדל”ן ישנם נושאים חשובים שיש להעריך – כמעט כמו שכירות מסחרית. החוזה חייב לחייב את הצדדים לעשות מה שהם אמרו שהם יעשו בתחילת העסקה. במהלך תקופת הביצוע, החוזה יחזיק לתקופה של כ-30 עד 60 ימים. אם לא הושלמה, הצדדים יוכלו לבחור תרופה מסחרית (בדרך כלל בוררות) או להגיש תביעה לפני בית המשפט המדינתי או הפדרלי של פלורידה. סגירה יכולה להתקיים הרבה יותר מהר מאשר בישראל, והצדדים יכולים להחליט להאריך את התקופה למשהו סביר בתוך החוזה עצמו. עם זאת, אם הקונה מאפשר לתקופה לחלוף, הוא עלול לאבד את כל הזכות לביטול. הוא עשוי לא להיות זכאי לתביעה לביצוע ספציפי או לתרופות אחרות.
בשנים האחרונות ראינו את הערך העצום בגישה מסוג זה להשקעות נדל”ן מסחריות. ראינו את זה מתממש במדינות אחרות, כולל אוהיו, אילינוי, מסצ’וסטס, ניו יורק, קליפורניה וטקסס. בבנייה, חוזים משמשים לעיתים קרובות. אבל כשמדובר ברכישת נדל”ן, אנו רואים חוזים טובים שנועדו להגן על הקונה והמוכר. חוזי הנדל”ן בפלורידה עושים את העבודה ומאפשרים לעסקאות לזרום. עבור המשקיע הישראלי, סוכן נדל”ן בפלורידה יכול להנחות את הלקוח דרך סוג זה של השקעה ולהשלים את העבודה.