ערן טוויטותחום ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בתנופה של ממש. פרויקטים מסוג תמ”א 38, פינוי-בינוי והתחדשות מרקמית צצים כמעט בכל עיר, ומהווים פתרון הכרחי למצוקת הדיור, התיישנות המבנים והתחדשות המרחב העירוני. אך בעוד החזון מלהיב והפוטנציאל הכלכלי גבוה הדרך להוציא לפועל פרויקט כזה רצופה אתגרים, ובראשם: מימון.
יזמים המעוניינים להניע פרויקט של התחדשות עירונית מוצאים עצמם לא פעם מתמודדים עם שורת הוצאות מקדימות משמעותיות עוד לפני קבלת ההיתר או התחלת הבנייה בפועל. מדובר בשלבים כגון החתמת דיירים, הכנת תכניות אדריכליות, שכר טרחה לאנשי מקצוע, חוות דעת שמאיות, בדיקות סטטוטוריות ועוד. כל אלה דורשים הון ראשוני, ולעיתים אין בידי היזם את המשאבים הדרושים כדי לממן את שלב ההיערכות בעצמו.
מימון ייעודי לפרויקטים של התחדשות עירונית
בנקודה זו עולה הצורך בפתרון מימון ייעודי, מימון נדל”ן שמותאם לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. בניגוד להלוואות סטנדרטיות, מדובר במודל מימוני שנבנה מראש לפרויקטים מורכבים וארוכי טווח, תוך התחשבות בתקופות גישור ממושכות, שחרור כספים לפי שלבים, ולעיתים גם דרישה לערבויות חוק מכר.
במילים אחרות מדובר בתכנון פיננסי מוקפד שמבין את שלבי הפרויקט, את הרגולציה ואת מגבלות השוק. יזם שיידע לבנות מסלול מימון חכם כבר מהשלב הראשוני יוכל להתקדם מהר יותר, לגייס את הדיירים בצורה יעילה ולשדר אמינות מול כלל בעלי העניין.
עם מי עובדים?
בעבר, בנקים היו כמעט הגורם הבלעדי למימון נדל”ן, אך בשנים האחרונות הצטרפו לשוק גופים רבים נוספים. לא מעט יזמים פונים כיום אל חברת מימון פרויקטים בנדל”ן, שמציעה מימון חוץ־בנקאי ייעודי, הכולל חוב בכיר, חוב נחות, והלוואות גישור לשלבים המוקדמים של הפרויקט.
גופים אלה מבינים לעומק את המורכבות של פרויקטי פינוי-בינוי או תמ”א 38 ויודעים לבנות עבורם מודלים גמישים שיתאימו גם ליזמים קטנים או חסרי רקע בנקאי עשיר. במקרים רבים, הם אף משתפים פעולה עם הבנקים בשלב הליווי המאוחר יותר.
מה חשוב לבדוק לפני בחירת גוף מממן?
- ניסיון קיים בפרויקטי התחדשות עירונית
- הבנה רגולטורית ומשפטית של התחום
- יכולת לספק פתרון מלא כולל ערבויות, חוב נחות ואשראי גישור
- שקיפות בתנאים
- יכולת עבודה מול בנקים וגורמים רגולטוריים
לקיחת הלוואה מגוף מימון כבר בשלבים הראשונים יכולה לייעל את הדרך, לחסוך זמן יקר ולהגדיל את סיכויי ההצלחה של הפרויקט. במילים אחרות, לא רק הכסף חשוב אלא גם מי שמביא אותו.
לסיכום
פרויקט התחדשות עירונית הוא מהלך מורכב, אך בעל תרומה משמעותית לעיר, לדיירים וליזם עצמו. מימון נכון ומדויק, בשיתוף פעולה עם חברת מימון פרויקטים בנדל”ן שמתמחה בתחום, יכול לעשות את ההבדל בין פרויקט שתקוע שנים לשכונה שמתחדשת באמת. כשבוחרים נכון את שותף המימון בין אם מדובר בבנק, קרן או גוף חוץ־בנקאי ומבינים את עקרונות מימון נדל”ן בפרויקטים מסוג זה, אפשר להפוך רעיון לתוכנית, ותוכנית למציאות בנויה.