אורלי שטריתמדובר בעדכון משמעותי, שמגיע על רקע סביבה כלכלית מורכבת במיוחד לענף ההתחדשות העירונית: ריבית גבוהה ומתמשכת, התייקרות חדה בתשומות הבנייה, עלייה בעלויות המימון, האטה בקצב המכירות והארכת משך הביצוע והשיווק של פרויקטים – כולם גורמים שמגדילים את הסיכון היזמי ומעמידים בסימן שאלה את מימושן של תכניות מאושרות.
השמאי מדגיש: רווח יזמי מזערי – לא יעד, אלא קו אדום
בהודעת השמאי הממשלתי מודגש כי הרווח היזמי המזערי אינו רווח “ראוי” או “רצוי”, אלא רף מינימלי מקצועי. זהו קו תחתון שמתחתיו עולה באופן משמעותי הסיכון לכך שפרויקט לא ימומש בפועל. מטרת הקביעה היא לשמש כלי לבחינת היתכנות כלכלית, ולא לקבוע תקרת רווח או יעד רווחיות.
לדברי השמאי, העדכון נועד לאזן בין הצורך ביצירת כדאיות כלכלית מספקת למיזמי התחדשות עירונית, לבין מגבלות התכנון – ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת של המרחב העירוני. כלומר, המדינה מכירה בכך שלא ניתן “לפתור” בעיות כלכליות רק באמצעות הוספת זכויות בנייה בלתי מוגבלת.
במקביל הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין כל מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת – כזו שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה הן עם היזמים והן עם בעלי הדירות.
מחוז תל אביב במוקד
עיקר העדכון מתמקד במחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%. קביעה זו משקפת את רמות הסיכון העדכניות, מאפייני השוק המקומי והנתונים הכלכליים שנבחנו על ידי השמאי הממשלתי.
לצד זאת, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי גם לפי מחוזות נוספים, בצירוף טווחי שונות לכל מחוז. טווחים אלה נועדו לשקף שונות אזורית במאפייני הסיכון והכדאיות הכלכלית, ולהעניק לשמאים, לרשויות וליזמים כלי עבודה גמיש ומדויק יותר בהתאמה למציאות המקומית.
במשרד המשפטים מבהירים כי מטרת העדכון אינה לעודד רווחיות עודפת, אלא להפחית את הסיכון להישארותן של תכניות פינוי־בינוי “על הנייר” – תכניות שאושרו תכנונית אך אינן יוצאות לפועל בשל חוסר כדאיות כלכלית.
העדכון נועד, לדבריהם, לשמר איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת סיכון לאי־ביצוע של תכניות מאושרות – תופעה שהולכת ומתרחבת בשנים האחרונות.