אביעד ברטובאנחנו לעיתים קרובות שוקלים את ההשלכות של עסקאות נדל”ן רק מנקודת מבט פיננסית, או לכל היותר, ממבט משפטי הנוגע ספציפית לחוקי הנדל”ן. עם זאת, ישנם מספר אלמנטים שונים והשכלות משפטיות שמשחקות תפקידים משמעותיים במצב הנוכחי של שוק הנדל”ן, והבנת הניואנסים הללו יכולה לפתוח את הדלת להזדמנויות השקעה חכמות יותר. זה נכון במיוחד בשווקים בינלאומיים, שם חוקי הנדל”ן יכולים להיות שונים באופן משמעותי ממדינה למדינה. בחינת הקישוריות בין תעשיות שונות תורמת רבות להצלחת ההשקעות שלך.
הבנת התוספת של בני הזוג
ההסכם לאחר הנישואין מתייחס לזוגות שכבר נשואים. זהו חוזה משפטי שנעשה לאחר טקס הנישואין המפרט כיצד מחולק רכוש במקרה של גירושין או מוות. הסכם לפני הנישואין שונה שכן הוא נעשה לפני הנישואין, בהנחה שהזוג יתחתן בנקודה מסוימת בעתיד. התוספת של בני הזוג, או ההסכם לאחר הנישואין, נכתבת לעיתים קרובות מסיבות כגון:
כמו בכל סוג של חוזה, ההסכם בין שני הצדדים מחוץ למערכת המשפטית מוגבל למה שהפרטים מוכנים להסכים עליו. הממשלה אינה מתערבת בהסכם, והיא אינה מגינה על זכויותיך. כמובן, הסכם לפני הנישואין יכול ליפול למספר מלכודות משפטיות:
הסכמים לאחר נישואין ושוק הנדל”ן
ברמה הבסיסית ביותר, הסכם לאחר נישואין חל רק על המבנה של משק הבית האישי של אדם. אין דרישה שהמסמך יוגש למשרד המחוז, כפי שקורה עם משכנתא. אם ההסכם מנוסח כראוי, הוא לא יפגע ברכוש, ולא צריך לשנות את הכותרות כדי לשקף צורת בעלות חדשה. זו למעשה אחת הסיבות לכך שהסכמים לאחר נישואין אינם בשימוש נפוץ כמו הסכמים לפני נישואין. הסוג האחרון נכנס לתוקף ברגע שאתה חותם. עם הראשון, תנאי הבעלות לא משתנים במשך תקופה ארוכה, מה שמפחית את הפרקטיות.
עדיין, רבים מצאו דרכים לשלב מידע כגון חשבונות משותפים ומשכנתאות במסמך. בעוד שהסכם לאחר נישואין בדרך כלל אינו רלוונטי לנכסי נדל”ן בחוץ של נכס, ההסכם עשוי לכסות רכבים ופריטים נוספים נחוצים אם רכישת הפריט משפיעה על הכספים של משק הבית ותוכנית הבעלות כאשר הגירושין מתקרבים.
ההשלכה של רכוש נישואין בעת גירושין
כאשר זוג מחליט להתגרש, החוק במדינת פנסילבניה קובע כיצד מחולק הרכוש. כאשר נקבע שזהו נכס נישואין, כל רכוש שנרכש לאחר הנישואין אך לפני הגירושין, אז הבית נכנס למה שנקרא “הקופה הנישואית”. הרכוש נשאר חלק מעיזבון הנישואין, כך שהבן זוג יכול לדרוש את חלקו בהכנסות מהמכירה בזמן הפיצול.
הדבר המעניין הוא שחוקי הנדל”ן של פנסילבניה אינם דורשים העברת כותרת נדל”ן במקרה של גירושין. הכותרת ניתנת רק לבעל הבית במהלך תהליך הגירושין אם הרכוש נרכש בכסף משותף. אם רכוש שייך לאדם אחד ושמו אינו מופיע על המסמך, אז הוא אינו נחשב לרכוש נישואין ולכן לא יתחלק עם בן הזוג השני. במצב זה, השופט עשוי להעניק את הבית לבן הזוג המחזיק במסמך, או אפילו לבחור לאפשר לבית להישאר בבעלות אותו בן זוג בלבד.
דוגמת בית שנרכש
כדי להקל על ההבנה, דמיינו את המצב הבא. דוד קונה בית לאחר שהוא מתחתן עם לוסי. כמה חודשים לאחר מכן, לוסי מת incapacitated ודוד נאלץ להמשיך במכירת הבית. מכיוון שהוא מחזיק בכותרת, הוא יכול בקלות למכור את הרכוש גם אם לוסי לא מסכימה לכך. לכן הוא חופשי וברור לקחת את הכסף וללכת.
עכשיו במקום זאת, הסכם לאחר נישואין נכנס לתוקף. בהסכם לאחר הנישואין, מצוין כי דוד יחזיר ללוסי את ההשקעה בנכס לא משנה מה. כאשר יגיע הזמן למכור את הבית, עליו לשלם לה 50 אחוז מהרווחים. אם זה קורה לפני הנקודה שבה הם נפרדים חוקית, אז הוא לא חייב כלום. ברגע שהפיצול נקבע, עם זאת, הפיצול של 50-50 נשאר והבית חייב להימכר.
היישום לישראל
איך הסכם לאחר נישואין מתייחס לאינטרסים בנדל”ן בישראל? בישראל, שופט יכול לבחור להעניק את המשכנתא לבן זוג אחד ולהעניק נכס נדל”ן לאחר. אם ההסכם בתוקף, אז הכותרת לבית לא תשתנה, אבל החצי השני יהפוך לנכס השייך לבן הזוג לשעבר.
פתרון בעיות הקשורות לגירושין ונדל”ן הוא מאוד מורכב. עם זאת, הידיעה על העדיפות שהבתי משפט מעניקים לרכוש נישואין ואיך ההסכמים הללו משפיעים על נדל”ן תספק למשקיעים את המידע שהם צריכים כדי לקבל החלטות טובות יותר.