אביעד ברטובמהחופים של הכנרת ועד למפרץ צ’ספיק, ישראל וחוקי ההקלטה של מרילנד חולקים זה זמן רב עניין משותף בהשקעות נדל”ן. אבל כשמדובר בחוקי הקלטה, כמה באמת אתה יודע על מרילנד?
במרילנד, כל עסקאות הנדל”ן חייבות להיות מתועדות במשרד רישום הקרקעות המקומי, שנמצא בדרך כלל בתוך בית המשפט של המחוז שבו ממוקמת הנכס. המסמכים הרשמיים כוללים מגוון של מידע, כולל שמות הקונים והמוכרים, מחיר הרכישה וסכומי המשכנתא-בעצם, תמונה מלאה של העסקה. רישום המכירה מבטיח את השעבודים החוקיים שלך, מעיד על עניינך בנכס, ומספק הגנה מפני תביעות החזקה שליליות. בנוסף, מתן הודעה חוקית על העסקה מסייע למנוע זיופים ופעילויות הונאה.
בעוד שפרטים ספציפיים יכולים להשתנות ממדינה למדינה, המסגרת החוקית הכללית לחוקי הקלטה היא די פשוטה: רישום העסקה במשרד רישום הקרקעות המקומי שלך. שלם את כל העמלות הקשורות. באופן דומה, ניתן למצוא מסגרת כללית לגבי החשיבות של כללי ההקלטה. כאשר אתה רוכש נדל”ן, אתה נדרש לספק את כל המסמכים הנדרשים למשרד רישום הקרקעות המקומי. גם הקונה וגם המלווה מוגנים מפני טעויות והונאה כתוצאה מהשקיפות הנדרשת על ידי חוקים אלה.
באשר להשוואה בין זה לבין פרקטיקות ההקלטה בישראל, המערכות והמונחים שונים בכל התחומים, אך חוקי ההקלטה משרתים מטרה דומה בשתי המדינות. בישראל, תהליך רישום הנדל”ן כולל הוספת הנכס לרישום המקרקעין הישראלי, שמכיל מידע חיוני נוסף, כגון רישום זכויות, רישום שעבודים, משכנתאות, עיקולים, העברות זכויות, הצהרות נאמנות ועוד. בשתי המדינות, תהליך הרישום פועל כדי להגן ולשמור על זכויות הנדל”ן.
מבחינת דרישות חוקיות, קונים זרים חייבים לעבוד עם הסוכן המקומי שלהם כדי לקבל את מספר רישום הנכס ההיסטורי עבור כל נכס שהם מעוניינים לרכוש. ללא מידע זה, משקיעים זרים לא יכולים לקבל הערכת שווי נכס מדויקת או לחשב את רווחיות ההשקעה הפוטנציאלית שלהם.
חוקי ההקלטה של מרילנד מחייבים אותך לתעד כראוי את עסקאות הנדל”ן שלך, אך חוק זה יכול גם להוות אתגר מעשי לפעולות היומיומיות שלך. אם אתה מפעיל כל סוג של עסק מתוך הנכס, חשוב מאוד לשמור על רישומים מפורטים. זה אומר לשמור על הערות מדויקות ומעודכנות לגבי כל בעיה, תלונה, אי הסכמה, השמטה, חוסר תשומת לב, סכסוכים וכישלונות בביצוע הקשורים לנכס. תצטרך גם לדווח במהירות על כל תביעה חשודה להחזקה שלילית למשרד רישום הקרקעות המקומי.
אם לא תעמוד בחוקי ההקלטה של מרילנד, זה יכול להשפיע באופן משמעותי וארוך טווח על ההשקעה שלך. במקרים מסוימים, החברה שלך עשויה לא להיות מסוגלת להשיג סוגים מסוימים של מימון בנייה, או שאתה עלול למצוא את עצמך מתמודד עם סוגים אחרים של קנסות כספיים.
דוגמה לכך ניתן למצוא במקרה שבו משקיע ישראלי רכש נכס מגורים והשיג הלוואה לצורך שיפוץ. מכיוון שהשיפוצים היו מהלך יקר, המשקיע פנה למלווה מקומי למימון נוסף. המלווה היה eager לעבוד עם המשקיע, ולכן הוא הלווא לו את הכסף הנדרש לפרויקט השיפוץ שלו. עם זאת, לא היה שום דבר בכתב כדי לפרט את פרטי ההסכם החדש; ובכל זאת, שני הצדדים היו מודעים לערך של הפרויקט. וכמובן, כאשר השיפוץ הושלם, המלווה שם לב שכותרת הנכס הוקלטה כאילו נמכרה בסכום נמוך יותר מהסכום שהתקדם על ידי המלווה לקונה. המלווה טען שזה היה מקרה של החזקה שלילית ופנה לפעולה משפטית. השיעור? תמיד תקליט את המסמכים החוקיים בזמן.
על ידי עבודה עם חברות כמו Md Lien Waiver, ניתן לנהל את חוקי ההקלטה ביעילות, עם הצוות המנוסה שלהם המספק הכוונה ופיקוח על כל שלב בתהליך. אלה הם האנשים שאתה רוצה בצד שלך כי טעויות קורות, וכשהן קורות, אתה צריך צוות בצד שלך שידע אילו מסמכים יש להגיש, היכן ומתי. לעיתים, הם אפילו יגישו את זה עבורך.
כמובן, אין ערבויות כשמדובר בעניינים משפטיים, וזה כולל את תחום השקעות הנדל”ן. לכן, יהיה לך טוב לשמור אוזן לקרקע לגבי כל שינוי עתידי בחוק, במיוחד כאלה שעשויים להשפיע על היכולת שלך להשקיע בנכסי נדל”ן. בעוד שלעולם אינך יכול להיות בטוח מה יקרה בהמשך, לפחות תוכל להיות מוכן עם תוכנית כיצד אתה מתכוון להגיב לכל שינוי בחוקים המנהלים את ההשקעות שלך. בינתיים, הדברים עדיין יחסית יציבים-אם כי רק הזמן יגיד מה העתיד צופן עבור חלק מההשקעות הייחודיות והמעניינות ביותר של אמריקה.
למידע נוסף על חוקי הנכסים, תוכל לבקר בהמדריך של נולו על חוקי ההקלטה.