אביעד ברטובבשנים האחרונות, ישראל חוותה מגוון פרויקטים של חידוש עירוני שהפכו את השכונות המיושנות שלה למרחבי מגורים מודרניים, המיועדים לאוכלוסייה מגוונת. תחום הנדל”ן בישראל נמצא במגמת עלייה, עם ביקוש גובר לנכסים מגורים ומסחריים. עם תחום כה תוסס, משקיעים eager להקדים את המגמות המתפתחות ולנצל הזדמנויות אסטרטגיות. אחד התחומים הקריטיים שיכולים להשפיע משמעותית על פרויקטי נדל”ן בישראל הוא הסביבה המשפטית המקומית. נטישת נכסים היא דאגה שמשפיעה על הרבה שכונות ברחבי העולם, מה שמוביל למגוון אתגרים עבור הרשויות המקומיות ובעלי העניין. עם זאת, הנוף הרגולטורי לנטישת נכסים משתנה באופן משמעותי בין מדינות. דוגמה אחת לכך היא מדינת אוהיו, הממוקמת בארצות הברית, שם חוקים הנוגעים לנכסים נטושים שונים באופן משמעותי מאלו שבישראל. יש לציין, הבנה ברורה של ההבדלים בתקנות יכולה לספק תובנות חיוניות למשקיעים ולמפתחים בישראל, ולאפשר להם לנווט את האתגרים ולקבל החלטות מושכלות לגבי האסטרטגיות הנדל”ניות שלהם.
כאן, נבחן את תחום הנדל”ן הישראלי, כמו גם מגמות עכשוויות בפרויקטים של חידוש עירוני, ולאחר מכן נציג סקירה של חוקי נטישת נכסים באוהיו כדי להשוות עם החוקים בישראל.
ישראל חווה בום משמעותי בתעשיית הנדל”ן שלה בעשורים האחרונים. תחום הנדל”ן הפך לאחד הסגמנטים הדינמיים והצומחים ביותר בכלכלה הישראלית. התעשייה נתמכת על ידי סביבה מקרו-כלכלית יציבה, אוכלוסייה מגוונת, וביקוש גובר לנכסים מגורים, מסחריים והשקעות. שילוב של גורמים תורם לביקוש המתרקם בתחום זה; במיוחד, אוכלוסייה גוברת וזרם קבוע של מהגרים מרקעים ותרבויות מגוונות.
אחת המגמות הבולטות ביותר בתחום הנדל”ן הישראלי היא המיקוד בפרויקטים של חידוש עירוני. במטרה לשפר את איכות החיים של התושבים ולשפר את רמת החיים, הממשלה הישראלית השקיעה רבות בפעילויות חידוש עירוני, במטרה revitalizing שכונות ישנות ותשתיות. התהליך כולל מגוון תוכניות פיתוח, במטרה לספק דיור בר השגה ולפתור פערים חברתיים בכל תחומי החיים.
בהתחשב בכל הנ”ל, זה קריטי עבור משקיעים ומפתחים המכוונים לשוק הנדל”ן הישראלי להיות מודעים למסגרת המשפטית המקומית. הבנה מוצקה של הסביבה המשפטית המקומית יכולה לעזור למשקיעים להפחית סיכונים משפטיים, להימנע מעיכובים, ולמקסם את התשואות על השקעותיהם בנדל”ן.
בנוסף, מיליוני בתים ויותר מארבעה מיליון אנשים באוהיו הושפעו מהפסדי ערך נכסים, עלייה בשיעורי הפשיעה, ותנאי מגורים לא בטוחים בגלל נטישת נכסים. אלו הם חלק מהסיבות לכך שאוהיו יצרה חוקים ספציפיים כדי לחסל את בעיית הנכסים הנטושים. מחלקת הפיתוח של אוהיו אוכפת מגוון חוקים הנוגעים לנכסים, הכוללים:
חוקים אלו מציעים הזדמנויות ייחודיות למשקיעים ולמפתחים באוהיו, במיוחד לאלו המחפשים לרכוש נכסים זולים, נכסים שהוחרמו במכירות מס כדי למכור אותם ברווח. מצד שני, מה שמפתיע הוא היעדר מערכת חוקים ותקנות דומה בישראל שמסדירה את הצורך של הממשלה להרוס ולמכור בניינים נטושים. בישראל, היעדר חוק כזה מאפשר עלייה במספר הדירות והבניינים הנטושים.
ככזה, המערכת המשפטית הישראלית חסרה תהליך מסודר להריסת מבנים נטושים על אדמת מדינה, מה שמוביל לניהול לקוי ברחבי המדינה. לדוגמה, כאשר בעל נכס נפטר ומשאיר מאחוריו בניינים ריקים, התהליך לניהול לאחר המוות עשוי להישאר לא פתור במשך שנים רבות. נכון למרץ 2013, מאמר מרכזי בחוק הנדל”ן הישראלי קובע כי גם אם בעל נכס נפטר, הבעלים החדשים צריכים להיות אחראים על הנכס. עם זאת, החוק אינו מגדיר את הקריטריונים להריסת בניינים לא מורשים.
לסיכום, ישראל עשויה לשקול לאמץ כמה מדיניות חדשניות המיועדות בארצות הברית לטיפול בנטישת נכסים ולרגולציה של תחום הנדל”ן. לדוגמה, מדיניות שמפשטת את התהליך להריסת נכסים נטושים, דורשת אכיפה מחמירה של תקנות קיימות, ומספקת תמריצים לפיתוח מחדש של מגרשים ריקים עשויה להתמודד עם הדאגה הגוברת לגבי נכסים ריקים ונטושים.
עבור משקיעים ומפתחים בישראל, חשוב לזכור כיצד מדינות אחרות מתמודדות עם בעיות בתחום הנדל”ן יכול לספק תובנות יקרות ערך. לא רק שזה יכול לעזור במניעת בעיות עתידיות, זה יכול גם לספק פרספקטיבה חדשה על מצב נוכחי שעשוי היה להתעלם ממנו.
חשוב עבור משקיעים להיות מודעים למסגרת המשפטית של מדינה בכל הנוגע לנטישת נכסים. כאן הם עשויים להרוויח מהבאת דוגמה מארצות הברית, ובפרט, מחוקי נטישת נכסים באוהיו, שם החוקים מעודדים את הריסת מגרשים או בניינים נטושים שעשויים להוות סיכון לבריאות הציבור ובטיחותם.