הגיע הזמן לבנות מחדש: התחדשות עירונית כצו השעה

מאת: עידו מורג, מנכ”ל ובעלים ‘מורג נכסים’

הרבה מאוד מהבניינים ברחבי הארץ, ובמיוחד באזורים הוותיקים של הערים, חסרי ממ”דים, חלקם במצב תשתיתי ירוד, ולמרות שחיים בהם עשרות אלפי משפחות – הם פשוט לא ערוכים להתמודדות עם המציאות הביטחונית של ישראל 2025.

התחדשות עירונית – לא מותרות, אלא הכרח ביטחוני וחברתי

התחדשות עירונית היא הרבה יותר מפרויקט נדל”ני. היא הזדמנות ממשית להציל חיים. כל פרויקט כזה מביא עמו דירות חדשות, עמידות וממוגנות, הכוללות חדרים ביטחוניים (ממ”דים) כחלק בלתי נפרד מהתכנון.
בניינים ישנים מוחלפים במגדלים חדשים, עם סטנדרט בנייה עדכני, חניונים תת-קרקעיים, נגישות מלאה – ובעיקר, תחושת ביטחון.

אבל זה לא הכל. התחדשות עירונית תורמת גם לחוסן הכלכלי והחברתי: היא מגדילה את היצע הדיור, מסייעת בבלימת עליות המחירים, משדרגת תשתיות עירוניות, ומביאה איתה אוכלוסייה צעירה, חנויות, חיי קהילה ותחושת התחדשות של ממש.

כל משבר הוא הזדמנות

אין ספק שהתחדשות עירונית כרוכה באתגרים: אישורים, בירוקרטיה, התנגדויות של דיירים, חששות טבעיים. אך אל מול מציאות בה כל אזעקה עלולה להסתיים באסון – אנחנו חייבים לבחור. לבחור להילחם לא רק באויב החיצוני, אלא גם בבעיות הפנים שהוזנחו יותר מדי זמן.

זו העת לפעול. הממשלה צריכה להאיץ תכניות, העיריות צריכות לספק גיבוי תכנוני ומנהלי, והציבור צריך להבין – שמי שגר בבניין ישן, חייב לקחת יוזמה, להתאגד, לבחור נציגות ולהתחיל תהליך.

לפי מרשם מבנים ודירות של הלמ”ס, בעיר חיפה מתוך 122,333 דירות, 98,327 דירות ללא ממ”ד. בסך הכול שיעור הדירות ללא ממ”ד בחיפה מסך הדירות בעיר עומד על כ-80%.

משפחות בעלות הכנסה נמוכה נתקלות בקושי מהותי להוסיף ממ”ד – מכיוון שמדובר בתהליך יקר ובירוקרטי, ומשפחות ראויות לרוב אינן יכולות לשאת בהוצאות .

בניית ממ“ד כחלק מתוכנית של התחדשות עירונית – היא הנתיב העיקרי למיגון דירות בבניינים ישנים. אך הקושי הנעוץ באפשרות זו קשור לכישלון המתמשך של תכניות ההתחדשות העירונית בישראל, שהוצאתן לפועל תלויה כמעט לחלוטין באינטרס הרווח הפרטי של יזמי הבנייה. ההתחדשות העירונית בישראל מתבצעת בשני מסלולים נפרדים: תמ“א 38 )שיפוץ או הריסה ובנייה של בניינים בודדים( ומתחמי ’פינוי־בינוי‘ (הריסת בניינים ישנים בתא שטח מסוים ובניית חדשים במקומם).

תכניות לפינוי־בינוי כוללות תכנון מורכב וארוך שנים, שמתבצע במוסדות המדינה, וקידומן תלוי בקבלת אישורים בוועדות התכנון ברמות השונות ובהתאמתן לתוכניות המתאר העירוניות. האינטרס הציבורי הברור הוא חידוש אזורים שבהם מלאי דיור מתיישן, הפרויקטים תלויים בחישוב רווח יזמי, התלוי בהיקף זכויות הבנייה, שמונע את קידומן היכן שערכי הקרקע אינם גבוהים במיוחד, מה שמשאיר אזורים נרחבים מחוץ ל“אזורי הביקוש“, כמעט ללא  היתכנות לביצוע פרויקטים מסוג זה. המדינה צריכה להגדיל את זכויות הבנייה בפריפריה כך שליזמים יהיה כדאי לבנות גם שם ולא רק בערי המרכז.

• 

לפי עיבוד שנערך במרכז אדוה המבוסס על סקר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2021 עמד שיעור משקי הבית מהעשירונים ,8 9 ו־10 המתגוררים בדירה עם ממ“ד על ,56% 60% ו־,57% בהתאמה. לעומת זאת, שיעור משקי הבית מהעשירונים ,1 2 ו־3 המתגוררים בדירה עם ממ“ד עמד על ,27% 29% ו־31% בלבד. בעשירוני הביניים, 4 עד ,7 עמדו שעורים אלו על ,37% ,39% 44% ו־,46% בהתאמה.

ממשבר להזדמנות, לממשלה לגורמי התכנון והעיריות יש הזדמנות להוריד כמה ציפורים באותה מכה:

1. לטפל בצורך הביטחוני.
2. להגדיל את היצע הדיור.
3. לתת מענה לאוכלוסיות במעמד סוציו אקונומי נמוך לקבל מיגון ולשפר את הדיור שלהן.
4. לתכנן מתחמי דיור חדשים ככה שישתלבו בחזון העירוני לטווח הארוך (בניגוד למה שנוצר עם תמ”א 38 ).

התחדשות עיורנית זהו נושא מורכב שמלווה אותנו ב15 שנים האחרונות, כרגע זהו צו השעה כדי לבנות את המדינה לטווח הארוך בצורה בטוחה, יפה וחכמה שתתן מענה להיצע הדיור ההולך וגובר בארץ.