יעל וייסמזל טוב! החלטתם להכות שורש, להיפטר מבעלי הדירות המעיקים ולרכוש בית בישראל. אם גם אתם לא קיבלתם ירושה של מיליונים, קרוב לוודאי שתצטרכו לקחת משכנתא מהבנק כדי להגשים את החלום הזה. אז איך מתחילים? קיבצנו עבורכם 5 עצות ששוות זהב ללוקח המשכנתא המתחיל.
רכישת דירה היא לא עניין של מה בכך, ואיש מאיתנו לא נולד מצויד בידע ובהבנה בתחום הכה-פתלתל ומשתנה הזה. יש לעבור דרך כל כך הרבה מושגים, דרכים ואפשרויות, וכדאי לכם לבוא מוכנים ומצוידים בידע בסיסי. עוד טרם תתחילו לחרוש את אתרי האינטרנט וקבוצות הפייסבוק בחיפוש אחר בית החלומות, יש כמה דברים שחשוב שתדעו.
לפני הכל: אישור עקרוני
אישור עקרוני הוא מסמך רשמי הכולל את סכום ותנאי ההלוואה שהבנק מציע לכם, בהתאם לנתונים אישיים ונתוני הנכס עבורו מבוקשת המשכנתא. האישור העקרוני ייתן לכם את המסגרת הכספית לחיפושי הבית, אז לפני שאתם מתחילים לחפש, עליכם לדעת כמה הבנק בכלל מוכן לתת לכם. הרי לא הייתם רוצים להגיע לחתימת חוזה ולגלות אחר כך שבכלל אין בידכם את הכסף לשלם על הבית. בנוסף, עליכם לדעת שגם אם קיבלתם אישור עקרוני, יש נכסים שהבנק לא מסכים לשעבד, כמו דירות בקומות גבוהות בבניין ללא מעלית.
ההחזר החודשי
רוב האנשים רוצים להחזיר בחודש כמה שפחות, וזה הגיוני: בעולם שכולו אשראי, למדנו לחלק את התשלומים שלנו ככה ש-“לא נרגיש”. כשזה מגיע למשכנתא, צורת החשיבה הזו תעלה לכם ביוקר. ככל ש”תמרחו” את ההחזר על פני יותר זמן, ככה תאריכו את חיי המשכנתא ותייקרו אותה. זכרו: לפעמים תוספת של כמה עשרות או מאות שקלים בחודש להחזר, יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
עלויות נלוות
נגיד ואתם רוצים בית שעלותו 1.5 מיליון ש”ח, האם זה אומר שזו נטו ההוצאה על הבית? כמובן שלא! אתם רוצים בית, ויש שורה של אנשים בדרך שיגזרו על כך קופון: עמלת תיווך (2% ממחיר הבית בדרך כלל), שכר-טרחה לעו”ד, ריהוט, מע”מ, דמי פתיחת תיק (0.25% מסכום המשכנתא), שמאות, הצמדה למדד תשומות הבנייה, עלויות כניסה לבית (הובלה, מוצרי חשמל, ריהוט, שיפוץ…) ועוד. חישבו על הכל מבעוד מועד, וערכו רישום מפורט של ההוצאות הללו. ראיית הנולד הזו תמנע מכם לחץ וחוסר בתזרים מזומנים ולרוב גם התבוססות בעוד הלוואות וחובות.
בחירת בנק וסניף
הידעתם שיש משמעות כספית לסניף הבנק אליו תפנו לקבל הצעה למשכנתא? כן כן, ההבדל בהצעות אינו קיים רק בין הבנקים, אלא גם בין הסניפים השונים של אותו בנק, שכן כל סניף הוא יחידת רווח בפני עצמה. לכן, אל תתפתו ללכת אל הסניף הקרוב לביתכם. בחירת סניף ספציפי יכולה לעלות לכם עשרות אלפי שקלים, שיכולים להיחסך לכם אם יועץ המשכנתאות שלכם יכוון אתכם אל הסניף הנכון.
תמהיל ומידת נעליים
ברוב המקרים בהם תיכנסו אל הבנק ללא ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות, תקבלו תמהיל משכנתא של שליש-שליש-שליש: שליש פריים, שליש קבועה ושליש משתנה. זהו מן פתרון כוללני שהבנק מציע לכולם, אבל זהו בהחלט איננו תמהיל שמתאים לכולם. ונאמר ברפרור לאמרה מפורסמת:”כשם שמידות נעליהם מגוונות, כך תמהיליהם שונים”: התחייבות לתמהיל שלא יתאים לכם וליכולותיכם, עלול לעלות לכם עשרות ואולי מאות אלפי שקלים. ליועץ המשכנתאות של הבנק מטרה אחת: להכניס לבנק כמה שיותר כסף, ועל כך הוא מתוגמל בהתאם. בניית תמהיל הולם על ידי יועץ משכנתאות שנמצא בצד שלכם ומחויב רק לאינטרסים שלכם, יציל אתכם מלפול שבויים בידי תמהיל הבנק.
הכותבת, הילה סיידה, מבעלי חברת משכנתא 365