חמש שאלות ותשובות לפני קניית דירה

רכישת דירה היא ללא ספק אחד האתגרים הגדולים בישראל והוא רק הולך ומתעצם. אנשים הופכים עולמות כדי להשיג משכנתא ולגייס הון עצמי, אבל לא רק הכסף משחק תפקיד באתגר הזה, וחשוב להגיע אליו מוכנים עם ידע בסיסי וחשוב.

זאב נחמנזון

“לפעמים כל מה שאני רוצה בחיים זה שמישהו שאני לא מכיר יבוא אלי, ייתן לי חמישה מיליון דולר וחיבוק, ויגיד לי שהכל יהיה בסדר”. הציטוט הזה של קומיקאי אמריקאי אנונימי אמנם מופרך וקומי, אבל הוא טומן בחובו גם מעט רצינות. אף אחד לא ייתן לכם סכום כסף כזה, במיוחד אם אתם לא מכירים אותו, ולהגיד “יהיה בסדר” זה נחמד, אבל זה עידוד, לא הבטחה. החיים שלנו, גם כשהם נפלאים, מחייבים אותנו לעבוד, לייצר, להרוויח וללמוד, וכשזה מגיע לרכישת דירה בישראל נגלה לפנינו עולם שלם של למידה, עבודה, ייצור וחשיבה. סכומי הכסף הנדרשים אסטרונומיים, מחירי הנדל”ן ממשיכים בעלייה מתמדת, יש הרבה יותר ביקוש מהיצע ובדרך כלל האתגר שמעסיק אותנו, לפחות טרם הכניסה לתהליך הרכישה – הוא איך להשיג את הכסף. אבל עם קצת מידע מוקדם והתמקדות בנושאים חשובים, תוכלו להגיע לתהליך ממוקדים יותר, לקצר אותו, לעבור אותו בפחות הוצאות ובירוקרטיה, ואולי גם לצלוח אותו בלי תקלות. הנה כמה שאלות שהתשובות עליהן יכולות ללמד אתכם, וגם לעזור לכם.

מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא?

נתחיל שוב מההיבט הפיננסי. רק אחוזים ספורים של אזרחי מדינת ישראל יכולים לרכוש דירה בכסף נזיל העומד לרשותם מהכנסות או ירושות. רובנו נדרש לקחת משכנתא על מנת להגיע לסכום הדרוש לקנייה. חשוב מאד לדעת כי יש הבדל בין סוגי המשכנתאות ואנשים המבקשים משכנתא לדירה ראשונה ייהנו מתנאים טובים יותר, שיבואו לידי ביטוי בגובה הריבית אבל גם בהון הראשוני אותו המבקש יצטרך להביא. כעקרון, עבור משכנתא לדירה ראשונה צריך להגיע מהבית עם 10% מסך כל סכום עלות הדירה, בעוד שעבור דירה שנייה או שלישית יש כבר דרישה להגיע עם הון עצמי של 50%. הפער העצום הזה יכול להיות קריטי עבור מבקשי המשכנתאות.

איפה לקנות דירה?

מנעד המחירים שבהם מוצעות דירות למכירה הוא עצום. במחיר של דירה אחת בתל אביב ניתן לרכוש שלוש דירות בערד. גודל, מצב הדירה והבניין והשטח שלה מהווים אף הם פקטור מהותי בעלות שלה. לפני שאתם מתחילים לחפש, חשוב שתקבלו החלטה על הדירה עצמה. האם אתם רוכשים אותה להשקעה או למגורים. אם למגורים, היכן? האם תוכלו להתפשר על מיקום לטובת איכות מבנה וגודל? האם תעדיפו מגורים באזור מבוקש אך בדירה ישנה ומתפוררת? לאחר שיהיו לכם התשובות תוכלו להתחיל להגדיר את הסכום הדרוש.

כמה משכנתא לקחת?

משכנתא היא הלוואה. זה כסף שתצטרכו להחזיר וזה הולך לקחת לכם הרבה זמן ולשנות לגמרי את ההתנהלות הכלכלית שלכם לפרק הזמן הזה. חשוב מאד שלא “תקפצו מעל הפופיק” ותקחו סכום שלא תוכלו להחזיר תוך פרק זמן סביר ואפילו יותר חשוב – שלא תצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים עליו. כלל לא כתוב אומר שגובה החזר המשכנתא החודשי אינו צריך לעבור את שליש גובה ההכנסה החודשית שלכם, אבל אם תקחו בחשבון שההכנסה הזאת יכולה להשתנות, ולעתים גם לרדת ייתכן ועדיף שתקחו אפילו פחות. נוסף על כך לא בטוח שכל סכום שתרצו מעמיד המשכנתא יאשר, הכל תלוי הכנסה, דירוג האשראי ויכולת ההחזר שלכם. ברשת אף תוכלו למצוא מחשבוני משכנתא, אשר יכולים לעזור לכם לחשב את גובה ההחזר ולאורך כמה זמן.

מה עוד יש לקחת בחשבון לבד ממחיר הדירה?

וכאן אנו נכנסים לסוגיה חשובה שרבים לא באמת ערוכים אליה. מסביב לעלות הדירה, בין אם חדשה או משומשת – ישנן עוד הרבה מאד הוצאות לא מבוטלות שגם לא תמיד מתכננים. עלויות של בירוקרטיה, חוזים, שכר טרחה, הם דברים שניתן לדעת עליהם, אבל שיפוץ של דירה ישנה יכול להפוך פתאום לפרויקט כלכלי במידה ופתאום מגלים צנרת רקובה או נזק אחר. גם תהליך הכניסה לדירה יכול להתעכב, מה שאומר שתצטרכו למצוא פתרון זמני או להאריך את הקיים וגם לכך יש עלויות.

ממי לקנות את הדירה?

וזו אולי שאלת השאלות. שוק הנדל”ן מייצר המון הזדמנויות וקורץ להרבה מאד אנשים שחלקם, מה לעשות, אינם מקצועיים או אחראים. אם אתם רוכשים דירה חדשה – ודאו כי אתם רוכשים אותה מחברה או קבלן מוכר, מבוסס ועם גב כלכלי ובנקאי ברור. אל תכנסו להרפתקאות עם יזמים לא מוכרים, גם אם הן מאד מפתות. במידה ואתם רוכשים דירה יד שניה – ודאו כי אתם קונים אותה מאדם מהימן וכי היא אינה משועבדת, וכמובן ערכו בדק בית מקצועי לגבי מצב הדירה. לא פחות חשוב – לפני שאתם נכנסים לדירה, כל דירה – בקרו בנכס מספר פעמים, בשעות שונות ובמועדים שונים, אספו מידע רב ככל שניתן על הסביבה, השכנים ומצב הנכס. ועל החלק הזה – אל תתפשרו.