מהי הדרך הטובה ביותר להשקעה בנדל”ן בחו”ל?

כולנו כבר שמענו את העובדה הזו יותר מפעם אחת – שוק הנדל”ן הוא מורכב ומאתגר. אחרי שנים של קיפאון בשוק הדיור, החלו משקיעים רבים לפזול לכיוון הנדל”ן המסחרי. עם זאת, גם שם המתינו לרבים מאיתנו שלל מכשולים ומשקיעים ותיקים רבים מצאו עצמם לראשונה שוקלים אפיקי השקעה חדשים. בינתיים, מעבר לים, החלה פריחה של משקיעים זרים במיזמי נדל”ן נרחבים בתחום התיירות ובמתחמי מסחר חדשניים ואטרקטיביים. מדינות רבות באירופה עדיין מתאוששות מהתפוצצות בועת המשכנתאות של 2008 ועבורנו מדובר בכר פורה לרכישת נכסים הטומנים בחובם הבטחה לתשואה יפה מאוד. אם נשכיל להתגבר על החשש מהשקעה במדינה זרה, נגלה שההזדמנויות מתעלות על האתגרים. כאן, ריכזנו עבורך כמה נקודות שכדאי לבחון לקראת השקעת נדל”ן בחו”ל.

להכיר את התרבות לעומק

שלושת המ”מים של עולם הנדל”ן נכונים בהשקעה בפרויקטים בחו”ל לא פחות מאשר ברכישת בית בישראל. לכן, אחד מהאלמנטים החשובים ביותר בכל עסקת נדל”ן הוא להכיר היטב את החברה, המנהגים והתרבות שבה ממוקם הנכס שלנו. כדי למנוע הלם תרבות ועל מנת שנוכל לשחות בבטחה במים החדשים האלה, חשוב שנקפוץ לביקור ונלמד להכיר את השוק ממקור ראשון. מומלץ לדבר עם תושבים וללמוד על חוויית המגורים וההזדמנויות שהם חשים שיש להם כשזה מגיע לנדל”ן שסביבם.

כך למשל, אם נסתכל על מתחמי תיירות בחו”ל כמו ברלין וצפון גרמניה, נגלה שהם זוכים לאטרקטיביות רבה עקב העלייה בביקוש ובעיקר לנוכח העובדה שלמקומיים לא תמיד עומדת האפשרות להיכנס להשקעה כזו. במקביל, מדובר במדינה שכבר מתאוששת באופן מובחן ממשבר הנדל”ן שלה ובמובן הזה, יש לנו הזדמנות חשובה לקבל נכס מניב שניצב לקראת זינוק בשווי.

ללמוד את התשתית החוקית במדינת היעד

לפני שאנחנו רוכשים נדל”ן בחו”ל, חשוב להבין את כלל המגבלות המשפטיות עמן נתמודד. חוקי הנדל”ן עשויים להשתנות באופן דרמטי ממדינה למדינה והדבר בא לידי ביטוי בעיקר בפתיחות שהם נוקטים בה לגבי משקיעים זרים. יש מדינות שיאפשרו לזרים לרכוש קרקע, אך לא מבנים, או שנגלה שזכויות הבנייה דורשות תהליך מורכב משחשבנו. במקרים אחרים, נגלה שנדרשים אישורים מיוחדים כדי לרכוש נכסים בטריטוריות מסוימות ולייעודים מסוימים. חשוב שלא נלך שבי אחרי הבטחות נוצצות ונבחן את הדברים במסגרת החוקית הרלוונטית.

למצות את כל אפשרויות המימון

אחת ההחלטות החשובות ביותר שעשויות להשפיע תוצאות ההשקעה בנדל”ן בחו”ל סובבת סביב מקורות המימון לרכישת הנכס שלך. כמובן שכשזה מגיע להשקעות זרות – המזומן הוא המדיניות הטובה ביותר. עם זאת, רובנו לא נוכל ליהנות מהפריבילגיה הזו. כמו עם כללי הרגולציה להשקעות זרות, גם לבנקים השונים במדינות זרות, ובעיקר במערב אירופה, עשויות להיות גישות שונות בתכלית כשזה מגיע לתנאי ההלוואה ואפשרויות המימון שהן יציעו לך. במקרים מסוימים אנו עלולים לגלות שהריבית שנוכל לקבל על המשכנתא כזרים הופכת את כל הסיפור ללא משתלם. לכן, לפני שנקבל כל החלטה, חשוב שנבחן את כל אפשרויות המימון לעומק.

לא לשכוח את היבטי המיסוי

למדינות רבות באירופה, כמו גרמניה או יוון, יש אמנות מס עם ישראל. משמעות הדבר היא שלא ניאלץ לשלם מיסוי כפול בגין רכישות הנדל”ן שלנו. עם זאת, זה לא יהיה המצב בכל השקעת נדל”ן שנעשה בחו”ל. חשוב שנבחן מהי מדיניות המס במדינת היעד שלנו. רק כשנכיר היטב את מדיניות המיסוי על רווחי הון, על הכנסות מיגיעה אישית ועל העברת נכסים מיד ליד במדינת היעד שלנו, נוכל לדעת בוודאות שאנו נכנסים אל ההשקעה החדשה שלנו בעיניים פקוחות.