עומדים לפני בחירת יזם להתחדשות עירונית? מה חשוב לדעת

שוק הנדל”ן הרותח ומחירי הדיור המאמירים (5.6% מתחילת השנה) מביאים עוד ועוד בעלי דירות וועדי בתים להצטרף ליוזמות התחדשות עירונית ופינוי-בינוי (תמ”א 38/2). אז מה צריך לדעת לפני שבוחרים יזם שיוביל את הפרויקט הכלכלי כנראה הכי גדול ומורכב שהיה לכם? אדיר קינן, בעלי כח נדל”ן התחדשות עירונית עם התשובות

הטלטלות שעבר שוק הנדל”ן ואי הוודאות שיצרה הממשלה (או החוסר בממשלה) סביב המשך קיום תוכניות תמ”א 38 וחוק הותמ”לים עיכבו פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, בעיקר בגוש דן ובאזורי הביקוש.

עם כינונה של ממשלה חדשה, וכניסתם לתפקיד של שר השיכון והבינוי זאב אלקין ושרת הפנים איילת שקד, נראה שגם שוק הדיור קיבל תנופה משמעותית. גם השנה וחצי האחרונות של הקורונה, בהן זינקו מחירי הדיור בפראות הובילו לכך שמי שנשאר על הגדר – הפסיד כסף. וכולם מבינים שעכשיו זה הזמן לקפוץ על העגלה ולבנות.

אז אם גם אתם חיכיתם עד עכשיו, ומבינים שאסור עוד לחכות, ואתם עומדים לפני הרגע הקריטי של בחירת יזם להתחדשות עירונית, כמה עצות חשובות שכדאי לדעת ולבחון.

מה היקף השטחים הציבוריים שישארו

בעוד רוב הדיירים מתמקדים בתוספת השטח הפרטי בדירה שהם זכאים לה במסגרת הפינוי-בינוי-פיצוי, כדאי לשים גם לשטחים הציבוריים. כך למשל, במידה שקומת הקרקע מתוכננת להפוך לדירת גן, בדרך כלל שטח החצר שהיה ציבורי הוא זה שישמש ליצירת החצר של בעלי הדירה החדשה. בנוסף, היזם גם עלול לנגוס בשטח הלובי המשותף לטובת דירות הגן שהוא מתכנן למכור.

איתנות פיננסית של היזם

הקורונה הכלכלית פגעה גם בחברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית. ועל פי נתוני BDI, בחודשים הקרובים יותר מ-500 חברות עלולות למצוא עצמן על סף קריסה. חשוב לבדוק שליזם יש גב כלכלי וחוסן פיננסי, שיאפשר לו להמשיך ולפעול לאורך זמן ולהביא את הפרויקט לסיומו המוצלח. יש לבדוק מי הם בעלי החברה והמשקיעים בה, לבחון מה הניסיון הקודם שלהם בתחום, וגם לבקש מידע אודות פעילות קודמת מול גופים פיננסיים.

מי אחראי על תחזוקת הבניין?

ברוב המקרים, הדיירים ובעלי הדירות בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית, שהם בד”כ בניינים נמוכים של 2-5 קומות, אינם רגילים לתשלומי וועד בית ואחזקה גבוהים, כפי שנדרש לאחזקת בניין מודרני גבוה וחדש. עלויות נוספות על ניקיונות, משאבות, מעליות וחשמל יכולות להגיע לעלות של מאות שקלים לדירה מדי חודש. על מנת שהדירים לא ימצאו את עצמם מול שוקת שבורה כאשר חלק מהם לא יוכלו לעמוד בהוצאה הנוספת לאחר סיום הבניה, יש לבחון הקמת קרן תחזוקה במימון היזם אשר תשמש להבטחת איכות החיים והטיפול בבניין לשנים הבאות.

ניסיון וקשרים עם הרשויות

אחת מהשפעות הקורונה היא האטה משמעותית בעבודת גורמי התכנון. יזם שאינו מכיר לעומק את העבודה עם הרשויות ולא מסוגל להשיג בטלפון את הפקידים וגורמי המקצוע גם בזמן סגר, לא יוכל להתמודד עם חוסר הוודאות. הדבר נכון בימי שגרה, ועל אחת כמה וכמה בתקופת משבר. במקביל, יש לבחון את המקצועיות של היזם בפרויקטים קודמים ברשות המקומית גם לפני וגם במהלך הקורונה.

המאמר נכתב בשיתוף כח נדל”ן התחדשות עירונית עם חדשות נדל״ן
נציגות? ועד דיירים? למידע נוסף ופרטים ניתן ליצור קשר בפייסבוק או בטלפון