עסקת קומבינציה בנדל”ן – כל מה שחשוב לדעת

עסקת קומבינציה בנדל”ן היא עסקה קצת אחרת מהעסקאות שאותן אנו מכירים. העסקה הזאת מתרחשת בין מי שבבעלותו הקרקע, לבין היזם שמעוניין לבנות על הקרקע. היזם יקבל בעלות מלאה או חלקית על הקרקע, בעוד מי שמחזיק בזכות על הקרקע יקבל נכסים.

מדובר על מציאות שבמסגרתה כל אחד מהצדדים יקבל את מבוקשו. אך מה חשוב לדעת לפני שיוצאים לעסקה מהסוג הזה? על פניו העסקה עצמה נשמעת כמו עסקה חלומית. עם זאת יש כמה דברים שבלעדיהם לא תוכלו להשלים על העסקה בצורה משביעת רצון. טוב תעשו אם תהיו עם האצבע על הדופק כבר מתחילת הדרך כדי להיות רגועים ושלווים.

עסקת מכר מלא

מדובר על העסקה הנפוצה ביותר כאשר מדברים על עסקאות קומבינציה. במסגרת העסקה הזאת מעביר האדם שמחזיק בזכויות על הקרקע את כל הזכויות שבידיו. מכירת קרקע יכולה להיעשות בהתאם לאחוזים שאותם בעל הקרקע רואה לנכון. כאן הזכויות מועברות במלואן למי שמעוניין לבנות על הקרקע. כמובן שבתמורה לכך יכול לקבל אותו אדם שמוכר את הקרקע נכסים בהתאם לשווי הקרקע. את השווי של הקרקע ניתן לקבוע באמצעות שמאי או כל איש מקצוע אחר. בעסקה מהסוג הזה למי שמחזיק בבעלות על הקרקע לא תהיה בעלות עליה לאחר המכירה. כך שצריך להבין את ההשלכות לחיוב וגם לשלילה של עסקה מהסוג הזה.

עסקת מכר חלקי

בשונה מעסקת מכר מלא, כאן מכירת קרקע לא נעשית במלואה. מי שמחזיק בבעלות על הקרקע ממשיך להחזיק בחלק מהזכויות על הקרקע עצמה לעתיד. עם זאת הוא מוכר חלק מהקרקע ליזם על מנת שיבנה עליה בהתאם לתוכנית שהוא גיבש לעצמו. נדגיש כי גם כאן מקבל מי שמוכר את הזכויות על הקרקע נכסים בהתאם לשווי המכירה. יחד עם היזן תוכלו להביא את עצמכם למצב שבו תעשו עסקה שמתאימה גם לכם וגם עבורו. היזמים מצידם פחות מעדיפים עסקאות מהסוג הזה כי הן עלולות להגביל אותם בעת הבנייה עצמה.

מודל אחוזים

אפשרות אחרת שיכולה לעמוד על הפרק היא עסקה שבה מקבל הבעלים על הקרקע אחוזים ממכירות עתידיות. כלומר על כל נכס שנמכר יקבל מי שבבעלותו הקרקע אחוז מסוים מסך העסקה. כך היזם מקבל את מרבית הסכום, אך הוא דואג כי מי שנתן את הקרקע יקבל בהתאם לשוויה. המטרה היא ששני הצדדים יהיו מרוצים כאשר הם מסתכלים על סופה של הדרך. אם שני הצדדים לא יצאו מרווחים מעסקה שכזאת, אף אחד לא ירצה ליישם אותה. גובה האחוזים ממכירת כל נכס נקבע בהתאם לשווי של הקרקע ובהתאם לרצון הצדדים. תזכרו כי ככל שהקרקע יותר גדולה, כך יהיה ניתן לבנות עליה יותר נכסים ויחידות. מה שיאפשר לשני הצדדים להרוויח בהסתכלות לאחור.